王志強(qiáng) 中英人壽保險有限公司

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樓市“去庫存”的不同路徑探析

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摘 要：近些年來，隨著我國建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房累積數(shù)量越來越多，“去庫存”成為樓市發(fā)展的必然要求。但是，樓市“去庫存”是一項十分艱難的任務(wù)，僅依靠放棄自身或者政府政策，都是難以解決問題的，所以，探索有效的樓市“去庫存”方法十分必要。本文就在概述樓市庫存情況基礎(chǔ)上，探析樓市“去庫存”的不同路徑。

關(guān)鍵詞：樓市 去庫存 路徑

在2015年11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平明確表態(tài)：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，樓市“去庫存”成為房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。雖然1-10月份，房企土地購置面積17847萬平方米，同比下降了33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降了25.2%，降幅收窄2.3個百分點；但值得警惕的是，這是相對于過去房地產(chǎn)市場“一路狂奔”和當(dāng)前樓市總體已供求基本平衡甚至供大于求而言的，增量庫存風(fēng)險依然不可小覷。究其原因，是由于我國樓市存量不斷增大，待售面積比例持續(xù)增加導(dǎo)致的，據(jù)2015年10月數(shù)據(jù)，僅就顯性庫存而言，我國待售面積在年銷售面積中所占比例達(dá)到53%，庫存市場已經(jīng)形成，對房地產(chǎn)健康發(fā)展造成不良影響。

一、樓市庫存情況概述

在2015年，我國過去十多年發(fā)展十分火爆的房地產(chǎn)業(yè)第一次出現(xiàn)了主要指標(biāo)同時負(fù)增長的情況，包括房屋新開工與竣工面積、土地購置面積以及土地成交價款等，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力不斷加劇，具體體現(xiàn)有：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的存量庫存壓力增大，根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始，我國房地產(chǎn)待售面積就呈現(xiàn)出增長趨勢，2011年底為2.72億 ，至2015年10月，待售面積達(dá)到6.86億 ，且沒有包含尚未領(lǐng)預(yù)售證的庫存；根據(jù)安信證券研究報告，加上尚未開工拿地、預(yù)售施工面積，庫存總量將近98.3億 。假設(shè)人均住房面積為30 ，則98.3億 庫存需要3.27667億人口來消化，如此龐大的住宅庫存量，給房企帶來了極大壓力；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的的庫存情況，與住宅庫存相比，也并無顯著差別，一樣會增加房企的庫存壓力[1]。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的增量庫存壓力增大，房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動作用是巨大的，在過去一段時間中，有許多地方將土地財政作為GDP發(fā)展的主要支撐，不僅造成地價、房價的持續(xù)升高，也使得居住用地有著長久的供應(yīng)源。但是，就房企本身來說，其產(chǎn)品只有房屋一種，要想保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，就不能停止房地產(chǎn)的開發(fā)，在此種情況下，已經(jīng)承受存量庫存壓力的房地產(chǎn)企業(yè)，還需要承受到增量庫存壓力，這種增量庫存壓力主要來源于企業(yè)過去因預(yù)期土地增值而購買的大量土地儲備，也有地方推出的供應(yīng)土地。以2015年1月到10月相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，在此期間，房企購置的土地面積是17847萬 ，土地成交款是5794億元，同比分別下降33.8%、25.2%，這些土地面積是可以被劃為待建住宅面積的，房企所面臨的增量庫存壓力不可小覷。

二、樓市“去庫存”的不同路徑

（一）樓市“去庫存”的探索

近年來，各地、各部門以及業(yè)內(nèi)人士提出的“去庫存”意見和建議，總體上應(yīng)該說具有很強(qiáng)針對性，有些也已成為政策在各地陸續(xù)執(zhí)行。樓市“去庫存”是一項長期的工作，也是一項十分迫切、重要的任務(wù)，得到中央的極大重視，提出了樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”，圍繞著住房消費、去庫存，政府和企業(yè)都進(jìn)行了積極探索，包括放開限購和三套房、降低首付比例、優(yōu)惠稅費、調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化住房公積金使用、鼓勵先租后買、放貸利息抵扣個稅以及連續(xù)6次降息等，都是降低購房壓力、消化庫存的措施[2]?？傮w來說，上述“去庫存”措施具有較強(qiáng)的針對性，但大多是從需求側(cè)角度出發(fā)的，雖然許多措施已經(jīng)被應(yīng)用，但其效果還需要等待時間驗證。

（二）樓市“去庫存”的有效途徑

1.棚改貨幣化安置

棚戶區(qū)改造是一項重要民生工程，對解決困難家庭住房條件差、實現(xiàn)城鎮(zhèn)危舊房改造有著重要作用，在原有的棚戶區(qū)改造，對棚戶區(qū)原有住宅所有者采取的方式主要是實物保障與貨幣補(bǔ)貼，出現(xiàn)了棚改實物安置大拆大建與樓市庫存過剩相互矛盾的情況，導(dǎo)致出現(xiàn)資源重復(fù)浪費的現(xiàn)象。

所以，在當(dāng)前樓市供過于求的情況下，推行棚改貨幣化安置，提高貨幣化安置所占的比重，是一項十分有效的措施，能夠刺激房地產(chǎn)消費，緩解樓市庫存。棚改貨幣化安置是指在棚戶區(qū)住宅房屋拆遷時，以一定計算方式折算安置房屋價值，并以安置款方式發(fā)放給被拆遷住宅所有者，尤其自主購置房產(chǎn)的方式，具體來說，貨幣化安置包括三種類型，分別是政府直接購置、居民自行購買以及貨幣直接補(bǔ)償?shù)?，核心重點是資金。

棚改貨幣化安置在一些地方已經(jīng)有過實踐，比如四川成都，在2014年棚改項目投資中貨幣化安置占據(jù)比例達(dá)到71%，為86.7億；而在棚改貨幣化安置中，如何保證資金的高效、準(zhǔn)確利用，是一項重要內(nèi)容，為此，國家開發(fā)銀行設(shè)置了專項資金，各地方也通過設(shè)立專用賬戶、對資金使用情況實時跟蹤、加強(qiáng)資金結(jié)算審查以及預(yù)算編制等，為棚改貨幣資金?？顚Ｓ锰峁┍Ｕ蟍3]。

2.支持農(nóng)民進(jìn)城購房

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，在房地產(chǎn)住宅購買群體中，農(nóng)民占據(jù)著十分大的比重，其中，縣級城市比重能夠達(dá)到70%，甚至部分縣城的比重值可以超過80%，所以，鼓勵并支持農(nóng)民進(jìn)城購房，是促進(jìn)樓市“去庫存”的一項重要舉措。

就我國實際情況來看，農(nóng)村人口依然占據(jù)著較大的比例，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市中農(nóng)民越來越多，但是，由于融入城市需要過高的資本，使得許多農(nóng)民成為城市邊緣群體，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，既有廣大的群眾基礎(chǔ)，也有助于緩解樓市庫存壓力，促經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在近些年來，部分地區(qū)已經(jīng)開始嘗試支持農(nóng)民進(jìn)城購房，比如河南省，計劃在2015-2017年間，每年投入3億以上資金補(bǔ)貼農(nóng)民進(jìn)城購房，對樓市去庫存有著一定積極意義。

但是，不可否認(rèn)，在支持農(nóng)民進(jìn)城購房中，存在有許多需要解決的現(xiàn)實問題，樓市房價的居高不下與城市農(nóng)民工資的低端之間矛盾十分顯著，即使有政府補(bǔ)貼，絕大部分農(nóng)民也無力承擔(dān)住宅的高價。

因此，為進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房，不僅需要資金補(bǔ)貼的支持，還需要組合使用多種政策手段，結(jié)合不同地區(qū)的實際情況，采取精準(zhǔn)的調(diào)控措施，為農(nóng)民創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會和收入增加途徑，以為農(nóng)民進(jìn)城購房奠定良好基礎(chǔ)。此外，從長遠(yuǎn)角度來看，還應(yīng)當(dāng)改革戶籍制度，來激發(fā)農(nóng)民進(jìn)城購房的熱情，尤其是對于三四線城市而言，可以有效促進(jìn)樓市的“去庫存”[4]。

3.出臺合理政策措施

政策支持、指導(dǎo)是促進(jìn)樓市“去庫存”的重要舉措，在過去幾年中，國家出臺了許多對樓市“去庫存”利好的政策，比如降準(zhǔn)降息等，所以，為解決樓市庫存量、增加量壓力不斷上升的情況，還需要出臺更多的合理、有效措施。

但是，在政府政策制定過程中，不能采取全國一刀切的方式，需要結(jié)合各個地區(qū)供求狀況的不同，出臺差異化的政策措施，一般來說，當(dāng)?shù)貐^(qū)樓市總體表現(xiàn)為供小于求時，出臺的政策應(yīng)當(dāng)以鼓勵剛性消費需求入市為主，輔以刺激投資性需求入市政策，將存量存庫和增量存庫消化掉；當(dāng)?shù)貐^(qū)樓市供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求時，則需要加強(qiáng)對樓市的宏觀調(diào)控，出臺相關(guān)的建筑新建控制政策，盡量減少或者杜絕“增量存庫”，并通過上述適當(dāng)措施將當(dāng)前庫量庫存逐步消化。

三、小結(jié)

綜上所述，樓市“去庫存”是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的重要課題，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著極大的影響，因此，加強(qiáng)對樓市“去庫存”的研究，通過多種合適的方法，刺激對住宅的消費，緩解或解決庫存問題，對維持社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等，都有著至關(guān)重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳學(xué)安.樓市去庫存,藥方有幾味?[J].城市開發(fā),2015,24:50-52.

[2]章林曉.“去庫存”應(yīng)選擇不同路徑[J].城市開發(fā),2015,24:56-57.

[3]劉英團(tuán).樓市“去庫存”要“兩手抓”[J].時代金融,2016,01:33-35.

[4]丁浩.“去庫存”成近期樓市主旨[J].中國房地產(chǎn),2016,02:34-36.