郭春華（鶴峰縣國土資源局，湖北 恩施 445800）

?

農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)相關(guān)問題

郭春華（鶴峰縣國土資源局，湖北 恩施 445800）

宅基地使用權(quán)以及集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)村土地使用權(quán)當中非常重要的組成部分，在經(jīng)過對這兩種使用權(quán)權(quán)能的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，宅基地使用權(quán)的確權(quán)發(fā)證跟集體建設(shè)用地的使用權(quán)確權(quán)發(fā)證當中都存在一定的問題，追究其原因重點是因為立法層面以及政策措施層面存在一定的缺陷，所以，在這兩種使用權(quán)確權(quán)發(fā)證的過程當中，一定要結(jié)合實際的情況，制定出有關(guān)的法律文件以及相應(yīng)的政策規(guī)定，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)發(fā)證中存在的問題進行妥善的解決。

農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；集體建設(shè)用地；使用權(quán)確權(quán)

1　引言

宅基地與集體建設(shè)用地跟國家利益、集體利益與個人利益緊密相聯(lián)，做好宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)的問題，就應(yīng)該妥善處理好國家、集體與個人三者間的關(guān)系。確權(quán)登記的相關(guān)法律障一定要突破，權(quán)屬爭議一定要依法處理，公證導(dǎo)致使用權(quán)錯登的必須承擔賠償責任。本文首先探討了集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的概念，并提出了宅基地使用權(quán)以及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)發(fā)證中的問題及解決方法。

2　集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的概念

集體建設(shè)用地使用權(quán)指的是農(nóng)民集體與個人開展非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依照法律規(guī)定利用土地的權(quán)利。集體建設(shè)用地使用權(quán)包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、公共事業(yè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)等等。法律對于集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體部分有著比較嚴格的約束，通常只有集體及其成員具備使用權(quán)。城市集體所有制單位、全民所有制單位以及其他經(jīng)濟組織在開展建設(shè)的時候，如果要利用集體土地，一定要經(jīng)過征用，使其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋刂蟛趴梢垣@得使用權(quán)，即國有土地使用權(quán)。通常不準許全民所有制單位或者是城市集體所有制單位或其他的經(jīng)濟組織具備集體土地建設(shè)用地的使用權(quán)。結(jié)合《土地管理法》有關(guān)條款的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村村民住宅、公共事業(yè)等建設(shè)，能夠按照要求申請農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)可以按照以下方法獲得：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用總體規(guī)劃明確的建設(shè)用地建設(shè)企業(yè)或者是在對企業(yè)進行創(chuàng)辦的過程中，加強與其他企業(yè)的合作，通過入股以及土地使用權(quán)聯(lián)營等方式，并持有相關(guān)的批準資料；鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施與公共事業(yè)建造項目要利用土地的，在鄉(xiāng)人民政府的審批之后，向縣級以上的地方人民政府的土地管理部門申請，結(jié)合省、自治區(qū)、直轄市要求的批準權(quán)利，經(jīng)縣級以上地方人民政府審批。

通常來說，農(nóng)村集體積極組織的成員，以法律規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容為依據(jù)，所享有的在農(nóng)民集體所有的土地上對私人住宅進行建設(shè)的權(quán)利就是所謂的宅基地使用權(quán)。結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集中的土地享受占有與使用的權(quán)利，有權(quán)利利用此土地建設(shè)住宅以及其他設(shè)施。宅基地使用權(quán)的范疇通常包含居民生活用地、四旁綠化用地以及其他的生活服務(wù)設(shè)施用地。

3　集體建設(shè)用地使用權(quán)確登記存在的問題

《土地管理法》規(guī)定，居民開展宅基地建設(shè)，一定要經(jīng)過政府部門的審批而且要跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體規(guī)劃一致，確保一戶一宅，村民在買賣房屋之后不可以二次申請宅基地。然而現(xiàn)在我國農(nóng)村宅基地大多存在的問題就是地大房多，收入少。隨著城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，宅基地的流轉(zhuǎn)問題變得越來越重要?，F(xiàn)如今，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)當中最多的類型是自發(fā)的、隱形的交易方式。在交易中也會出現(xiàn)下面的問題：①違規(guī)建房現(xiàn)象普遍，一戶多房的狀況多；②限制了村鎮(zhèn)規(guī)劃的進程，宅基地建設(shè)缺少規(guī)劃，情況混亂，閑費現(xiàn)象比較嚴重，建設(shè)用地的利用效率比較低；③宅基地缺少激勵機制，很多農(nóng)民對于國家實行的土地規(guī)劃項目都沒有辦法理解和支持。作為農(nóng)民來說，他們更愿意私底下進行宅基地的流轉(zhuǎn)。隨著社會的發(fā)展，進程打工的農(nóng)民數(shù)量在增加，農(nóng)村宅基地浪費狀況嚴重；④對于宅基地的使用權(quán)沒有辦法很好的保障。在利益的誘導(dǎo)下，城鎮(zhèn)的近郊以宅基地為理由建造的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量越來越多，眾多的耕地被占，對房地產(chǎn)市場帶來了消極的影響。

4　集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記中的解決方法

4.1對農(nóng)村宅基地的使用權(quán)開展相應(yīng)規(guī)范

宅基地作為一種特殊的集體建設(shè)用地需要依法對宅基地的使用權(quán)開展相應(yīng)規(guī)范。利用對宅基地使用確權(quán)登記發(fā)證來加快進度，確保宅基地的使用權(quán)可以實現(xiàn)宅基地資源的合理配置。我們可以從下面幾個角度考慮：①在新農(nóng)村的建造當中，應(yīng)該堅持節(jié)約、公平、效率原則，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，想到農(nóng)民的生產(chǎn)、生活習(xí)慣對于宅基地的位置開展合理的規(guī)劃，滿足農(nóng)民建房的要求。②對于宅基地使用權(quán)開展合理流轉(zhuǎn)與有償收回制度，特別是對進程務(wù)工人員的宅基地問題進行有效解決，利用該部門的閑置宅基地進行盤活，確保集體經(jīng)濟組織其他人員的要求之外，也可以起到保護耕地的作用。③借鑒國有劃撥的土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則，使得宅基地流轉(zhuǎn)在一戶一宅的前提下，確保權(quán)利人的利益。

4.2結(jié)合法律法規(guī)對使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度進行健全

為了改善集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)發(fā)證中的問題，我們應(yīng)該在遵循相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度進行建立與健全?，F(xiàn)在主要是強化國家方面對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)上的立法，綜合實踐檢驗總結(jié)出制度性的規(guī)章制度。在明確的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍之外，也應(yīng)該對集體經(jīng)營性的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行規(guī)劃，我們可以從下面幾個角度考慮：①建設(shè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有形市場，利用公平、公開與公正的準則進行指導(dǎo)，在土地所有權(quán)不改變的前提下，執(zhí)行建設(shè)用地使用權(quán)有償、有期限的流轉(zhuǎn)制度。②對于集體土地的產(chǎn)權(quán)增強管理首先需要把土地產(chǎn)權(quán)的關(guān)系理清楚，其次強化土地登記制度，假如土地需要流轉(zhuǎn)，一定要在登記確權(quán)之后，再進行市場的流轉(zhuǎn)，最后要努力夯實土地管理的基礎(chǔ)工作。③創(chuàng)建集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度，把收益分配關(guān)系弄清楚，在農(nóng)村集體和農(nóng)村個體間把流轉(zhuǎn)效益開展科學(xué)的分配，確保集體收益要用在集體上。④對于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的審核手續(xù)進行規(guī)范，盡早制定出迎合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)得到規(guī)范程序。

4.3針對已發(fā)證面積與調(diào)查核實面積不一致問題的處理

①對已經(jīng)依法確權(quán)登記發(fā)證的宅基地使用權(quán)。在進行農(nóng)村集體土地登記的過程當中，在對其宗地開展調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)已發(fā)證面積跟調(diào)查面積出入較小的，結(jié)合實際調(diào)查情況填好地籍調(diào)查表，并說明其原因和結(jié)果，然后跟原來的土地登記發(fā)證一起歸檔。②已經(jīng)依法確權(quán)登記發(fā)證的宅基地的使用權(quán)。在進行農(nóng)村集體土地登記的過程中，針對其宗地開展調(diào)查之后，已經(jīng)發(fā)證面積跟調(diào)查結(jié)果出入比較大的，應(yīng)該注銷原來的土地登記資料或者按照規(guī)定進行改正，辦理登記手續(xù)。③已發(fā)證面積跟調(diào)查面積的出入“不大”或者“較大”的標準，各個地區(qū)應(yīng)該結(jié)合實際情況來定。這是由于平原和山區(qū)的情況不同，城郊跟偏遠農(nóng)村的情況不相同而規(guī)定的，不能從一而終。

5　結(jié)語

綜上所述，要結(jié)合宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)中存在的問題，積極尋找相關(guān)的解決方案?？偟膩碚f，宅基地與集體建設(shè)用地都關(guān)系到了農(nóng)民的切身利益，所以一定要處理好使用權(quán)確權(quán)問題，從本質(zhì)上保障農(nóng)民的利益。

［1］王立彬.不動產(chǎn)登記條例：一切為了權(quán)利人［N］．中國國土資源報，2014（3）.

［2］郭建偉.論土地征收審批制度的思路及其完善措施［J］.科技資訊，2013（02）.

［3］王辛之.農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查的實踐與探索［J］．地理空間信息，2012（3）．

郭春華（1977-），女，本科，主要從事土地管理工作。

F301.3

A

2095-2066（2016）04-0096-02

2016-1-18