林芹惠（福建廈門361000）

房地產開發(fā)項目全過程成本控制及其應用

林芹惠（福建廈門361000）

房地產項目成本控制，包括其項目過程中動態(tài)成本控制，重點是全過程成本控制，是值得我們研究的課題。本文就成本管理過程的策略及方法，進行了研究，旨在將房地產開發(fā)項目當中各個環(huán)節(jié)成本管理得到有效控制。

房地產開發(fā)項目；成本控制；控制策略

1 房地產項目成本控制的現(xiàn)狀

經過在福建省多個房地產開發(fā)項目進行的調查，發(fā)現(xiàn)部分房地產開發(fā)企業(yè)都因為房地產策劃出現(xiàn)失誤造成了項目成本損失。另外，大部分企業(yè)忽視計劃，導致房地產開發(fā)的成本失去相應的控制。還有對設計階段成本控制不夠重視，只在意控制項目施工時間段的成本，許多企業(yè)在項目施工階段對材料及質量方面監(jiān)督，仔細審核預算卻達不到應有節(jié)約成本的效果，究其原因往往源自于此[1]。

由此不難看出，造成我國現(xiàn)今所有房地產企業(yè)存在弊端主要原因就是大多數(shù)從事房地產項目建設的企業(yè)缺少行之有效的科學的管理方式，并且忽視成本管理。正因為如此，盡早將成本控制體系建立完善，又使其具有一定的科學性是目前的頭等大事，這樣才能讓我國的這些房地產企業(yè)的競爭力得到提升，將房地產項目投資成本降到最低。

2 房地產項目的成本構成

（1）土地成本

房地產企業(yè)獲得土地的時候首先要獲得土地權，這樣就有一定的費用支出，包括：土地征用費、如果需拆遷房屋對被拆遷的人員根據(jù)相關規(guī)定支付的拆遷補償以及對被拆遷人員臨時安置的補助費用、土地出讓金以及城市配套建設費等等。

（2）前期工程費

在房地產工程項目施工開始之前發(fā)生的成本就是前期工程費，其中包括：當所需投資數(shù)目較大的時候對項目進行可行性研究產生的可行性研究費、開發(fā)項目的時候勘察設計產生的費用、保證水電路通暢以及平整施工場地所產生的費用。

（3）房屋開發(fā)費

其中包括附屬工程費、建安工程費、室外工程費及其他費用。

（4）管理費

即按照相關規(guī)定需繳納的房地產企業(yè)其行政管理部門在對活動進行管理、經營與組織時產生的各種費用。

（5）銷售費用

銷售費用其中包含房地產項目建成之后所投入的廣告宣傳費、售樓中心的建造租賃費、銷售人員的開支、獎金等等費用。

（6）財務費用

財務費用就是指一旦房地產企業(yè)與金融機構發(fā)生借貸關系所要支出的利息費用和手續(xù)費用等等。

（7）不可預見費

不可預見費即是指對于在房地產項目開發(fā)施工的過程中發(fā)現(xiàn)的預料不到的成本方面損失所必須的預留資金。

（8）其他費用。

（9）稅費。

3 房地產項目成本控制的概念

作為一個房地產項目開發(fā)企業(yè)其終極目標無外乎利潤，在項目收入為不變的時候，如果想要擁有較高的利潤那么久一定要保證成本較低。在一個房地產開發(fā)企業(yè)當中，其企業(yè)項目成本的管理水平和整個房地產企業(yè)在經濟方面所能獲得的效益是息息相關的[2]。房地產項目開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)項目的過程當中應該堅決將整套成本管理工作落到實處，對每一項支出及其支出后收益加以保證，以此實現(xiàn)提升項目價值的目標。

4 房地產項目成本控制的原則

在整個房地產項目開發(fā)的過程當中，各個階段都有房地產項目成本控制的存在，這是一個從面到點全方位的成本控制。要保證房地產項目成本控制的效果就要堅持一系列房地產項目成本控制的原則：在項目產品的整個生命周期當中將所需成本控制到最低的原則、把整個項目從上到下融為一體對其整體進行成本控制原則、成本責任制原則等等。

5 房地產項目成本控制的過程

成本控制是無處不在的，這個過程是系統(tǒng)且復雜的。其主要由是否要進行此次投資的分析決策、建設項目之前的工作安排、房地產項目在建設以及施工和施工結束后房地產工程的銷售與出租階段組成，而這其中又包括各種紛繁復雜的環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)之間互相影響又互相制約，在所有階段與階段環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)之間運用科學合理的成本控制方法才能達到預期中理想的成本控制程度，使房地產項目開發(fā)投資所能獲得的利益保證在最佳狀態(tài)。

6 房地產開發(fā)項目全過程成本控制應用

由上所述發(fā)現(xiàn)，整個房地產項目全過程當中大致分為三大方面，即土地成本、項目實施階段成本以及市場營銷階段成本。下面我們就來談談如何將成本控制手段應用進這三大方面當中。

6.1 如何控制房地產開發(fā)項目的土地成本

在房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權之前一般都要首先對目標土地價格做出評估，一般常用的方法有比較法、收益法和成本法。在對目標土地進行評估的時候最好要用以上三種方式分別做計算求得結果，綜合平均得出目標土地的價格[1]。

舉例說明：

例1：福建地區(qū)有一塊項目土地，其面積為29538.9m2，此塊土地的開發(fā)用途為住宅，使用年限為70年，土地起報價為2000萬元。這塊土地的規(guī)劃指標主要為建筑總面積≤32000m2；建筑密度≤40%；綠地率≥40%；建筑高度≤30m。

經過三種計算方式對目標土地進行測算得出：

（1）比較法經計算后得出結果為：3018萬元；

（2）收益法經計算后得出結果為：2469萬元；

（3）成本法經計算后得出結果為：2835萬元。

經過分析后發(fā)現(xiàn)，此塊目標土地作為建立住宅用地，使用開發(fā)銷售的運作模式，運用成本法是最科學合理的，比較法因為與之類似的案例不足，且各個案例之間會有個性差異，而收益法只是對目前情況下的租賃收益進行了計算，待房地產項目建成銷售出去其利益會大大高于租賃收益，各方面綜合看來得出三種計算法綜合計算的權重，分別為：

（1）比較法權重0.35；

（2）收益法權重0.15；

（3）成本法權重0.50。

經過計算后此塊目標土地的大致價格為：

3018×0.35+2469×0.15+2835×0.50

＝2844.15萬元。

例2：福建地區(qū)有一塊項目土地其面積為36795.3m2，其為商業(yè)用途，土地使用年限為40年，土地起拍價為7500萬元。這塊土地主要的規(guī)劃指標為：總建筑面積小于等于90000m2；建筑密度≤40%；綠地率≥25%；建筑層數(shù)不超過12層。

經過三種計算方式對目標土地進行測算得出：

（1）比較法經計算后得出結果為：8046萬元；

（2）收益法經計算后得出結果為：9226萬元；

（3）成本法經計算后得出結果為：8535萬元。

經分析后發(fā)現(xiàn)，此塊目標土地為商業(yè)用地，開發(fā)完成后主要進行租賃運作，此種模式下采用收益法計算是最為科學的，成本法因其與市場價格不符所以是輔助計算方法，比較法與之類似的案例不足，且各個案例之間會有個性差異，各方面綜合看來得出三種計算法綜合計算的權重，分別為：

（1）比較法權重0.3；

（2）收益法權重0.4；

（3）成本法權重0.3。

經過計算后此塊目標土地的大致價格為：

8046×0.3+9226×0.4+8535×0.3

＝8664.7萬元。

通過上述兩個案例不難發(fā)現(xiàn)，土地價格的變化與權重大小息息相關，所以在計算土地價格的時候選擇適當?shù)臋嘀厥欠浅Ｖ匾?，應該綜合考慮。對一塊目標土地進行綜合評估的方式其基礎就是傳統(tǒng)的土地價格評估方式，將這些方式考慮周全、經過仔細的研究、分析得出。此種方法對影響土地價格的各種因素考慮周全，是比較適合對土地價格進行評估的方式[2]。

除此種土地價格成本控制之外還有對房地產項目土地成本直接或間接進行控制的方式。

6.2 如何控制房地產開發(fā)項目在實施階段的成本

房地產開發(fā)項目的實施階段主要分為決策、設計、招投標、施工及竣工幾個階段，在項目的決策階段主要要對建設當中的各種條件充分進行考慮，對所有費用進行仔細估計，作出多個適合方案擇其優(yōu)。在房地產開發(fā)項目的設計階段要在合同、經濟、組織、技術與信息管理等等多方面采取措施，做到監(jiān)督和審查的嚴謹，爭取在設計階段就找出方案中未來將發(fā)生的問題，并在分析和研究后解決不必要的問題[3]。在招投標階段應綜合考慮選擇性價比最高的單位。在項目施工階段應該實施科學管理，做到不浪費材料也絕不偷工減料，以保證工程的質量，避免人力財力方面的損失。在項目竣工后，要做好核算，總結經驗，為日后企業(yè)的其他工程提供參考。

6.3 如何控制房地產開發(fā)項目銷售階段的成本

房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產項目在進入營銷階段的時候就證明已經進入到項目尾聲了，這是整個房地產開發(fā)項目全過程的最后一站，在國家房地產主管部門對監(jiān)管力度進行加強的同時，房地產企業(yè)自身也要加強自律和整合以對整個市場的和諧有序作出貢獻。其主旨在企業(yè)內部、企業(yè)之間進行營銷合作，開啟房地產營銷的一種新的模式等等，任重而道遠[3]。

7 結語

本文旨在闡述房地產開發(fā)項目全過程的成本控制及應用，研究了對房地產開發(fā)企業(yè)有效的成本控制措施和管理方式，如此便可對房地產企業(yè)自身的調整加以促進，讓開發(fā)商把更多目光聚集在產品質量的提升上，使房地產產業(yè)發(fā)展得更加理性。

[1]羅昌財.土地財政、房地產調控與土地增值稅制度[J].現(xiàn)代經濟探討，2014，1（8）：10～14.

[2]蒲 雷.“報商模式”下房地產銷售成本及其控制[J].武漢理工大學學報（社會科學版），2015，8（3）：438～443.

[3]周永斗.淺談如何提升房地產成本的控制與管理[J].房地產導刊，2015，3（8）：29.

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2016-11-23