王亞南，丁啟禹，房麗麗

（大慶廣播電視大學(xué)，黑龍江 大慶 163311）

基于“全程運(yùn)營”的城市綜合體開發(fā)實(shí)證研究
——以大慶市為例

王亞南，丁啟禹，房麗麗

（大慶廣播電視大學(xué)，黑龍江 大慶 163311）

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體呈現(xiàn)迅速發(fā)展，科學(xué)合理地開發(fā)建設(shè)城市綜合體對于城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有一定的推動作用。進(jìn)入城市化中期和經(jīng)濟(jì)快速成長期的大慶市從實(shí)際出發(fā)，通過“全程運(yùn)營”模式合理開發(fā)建設(shè)城市綜合體，助力大慶城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以期推動大慶早日步入現(xiàn)代化城市和國際化城市。

城市綜合體；全程運(yùn)營；開發(fā)實(shí)證研究

大慶經(jīng)過50多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展期，在“十二五”城市和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，市委、市政府適時(shí)提出“堅(jiān)持把推動生產(chǎn)和生活性服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為戰(zhàn)略重點(diǎn)，立足市域，輻射區(qū)域，推動商貿(mào)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，加快建設(shè)大型現(xiàn)代商貿(mào)綜合體”。隨著萬達(dá)廣場、昆侖唐人中心等大型商貿(mào)綜合體入駐大慶，2015年大慶市發(fā)展比較成熟的城市綜合體總數(shù)已突破10家，商貿(mào)流通業(yè)已實(shí)踐出一條市場化、集聚化、特色化、專業(yè)化發(fā)展道路，初步形成城市綜合體的“全程運(yùn)營”開發(fā)模式，這對正處于社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級階段的二、三線城市的城市綜合體開發(fā)具有借鑒意義。

一、城市綜合體的內(nèi)涵

城市綜合體是將城市中商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住、購物、餐飲、文娛、交通等功能進(jìn)行三項(xiàng)以上有效組合，各部分之間建立相互依存、相互助益的能動關(guān)系，實(shí)現(xiàn)其各類資源有效整合，從而滿足不同消費(fèi)群體需要的多功能、高效率聚集體。

當(dāng)一個國家或地區(qū)進(jìn)入工業(yè)化中期或中后期，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，郊區(qū)城市化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、流動人口“同城化”促使城市化進(jìn)程明顯加快；城市人口迅速增加，消費(fèi)旺盛，并呈現(xiàn)由多元化向高檔、耐用消費(fèi)品發(fā)展的趨勢；居民改善居住條件、改善城市面貌的要求越加強(qiáng)烈；以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為標(biāo)志的新產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)人群不斷產(chǎn)生，新的城市族群追求適應(yīng)其快節(jié)奏工作的條件和高品質(zhì)的生活環(huán)境。城市綜合體的開發(fā)與建設(shè)既能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要又能優(yōu)化城市空間布局，從而增強(qiáng)城市凝聚輻射功能和提升城市的綜合實(shí)力。

二、大慶市開發(fā)城市綜合體的可行性分析

（一）大慶市開發(fā)城市綜合體的有利因素

1.區(qū)位優(yōu)勢明顯。大慶市位于松嫩平原中部，東南距黑龍江省會哈爾濱150公里，西北距齊齊哈爾市139公里，既是哈大齊工業(yè)走廊的核心城市也是黑龍江省西部重要的經(jīng)濟(jì)中心。隨著國際石油城市間橫向交流的加強(qiáng)，大慶作為全國最大的戰(zhàn)略能源基地、中俄能源合作的重點(diǎn)，已成為東北亞腹地的重要城市。加快大慶市城市化進(jìn)程必然會發(fā)揮其在哈大齊工業(yè)走廊輻射及帶頭作用，這對于推動本區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

2.城市化進(jìn)程日新月異。大慶市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要提出加快城市化和城市現(xiàn)代化，努力把大慶打造成為更加健康、更具魅力、更有品位的現(xiàn)代化國際化大城市。人均GDP149171.97元，提前達(dá)到了全面小康社會標(biāo)準(zhǔn)[1]。2013年3月發(fā)布的《中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量報(bào)告》，對我國286個地級以上城市的城鎮(zhèn)化質(zhì)量排名，大慶排名第32位，位居黑龍江省首位、東北三省第3位；2013年末《第一財(cái)經(jīng)周刊》公布的中國城市分級排名中，大慶晉升到36個二線城市隊(duì)伍，綜合實(shí)力達(dá)到全國地級市第36位[1]。截至2014年大慶城市綠化覆蓋率已達(dá)45.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值4070億元，社會消費(fèi)品零售總額10109億元，固定資產(chǎn)投資919.5億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32307元。[2]大慶市已經(jīng)進(jìn)入城市化中期和經(jīng)濟(jì)快速成長期，精心籌劃城市綜合體的開發(fā)有利于推動大慶經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

3.城市公共交通網(wǎng)絡(luò)完善?！笆濉逼陂g大慶市已經(jīng)發(fā)展和完善“兩環(huán)四縱五橫”主干公路網(wǎng)構(gòu)架，形成以高速公路為主體，連接大慶市重要交通節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和周邊主要城市的交通運(yùn)輸主干道快速通道，主城區(qū)與紅崗、大同及四縣行政中心均以高速或一級公路相連[3]。截至2014年5月大慶市共開設(shè)62路別公交、5路別環(huán)城、4路別快線，構(gòu)建了市區(qū)、市縣、縣縣之間的快速交通網(wǎng)絡(luò)。暢通的交通網(wǎng)絡(luò)與眾多的公交線路將點(diǎn)軸式的城市空間結(jié)構(gòu)有效連接，城市交通網(wǎng)絡(luò)連結(jié)度與通達(dá)度相對較高。

（二）大慶市開發(fā)城市綜合體的制約因素

1.城市空間結(jié)構(gòu)仍處于由極核模式向點(diǎn)軸模式逐漸過渡階段。大慶油田以資源開發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定其分散布局的城市化空間結(jié)構(gòu)，雖然城市發(fā)展態(tài)勢由極核模式向點(diǎn)軸模式逐漸發(fā)展，但原來由許多工農(nóng)新村組成的小組團(tuán)和散布在主城區(qū)的“城中村”還未與東西兩大城區(qū)組團(tuán)有機(jī)結(jié)合，主城區(qū)空間布局比較松散，不利于人口密集社區(qū)、大型居民區(qū)和成熟商圈的形成。

2.第一產(chǎn)業(yè)仍為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低。作為建市只有30多年的資源型城市，大慶市服務(wù)業(yè)發(fā)展整體相對滯后?！笆濉逼陂g，大慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初現(xiàn)成效，比重持續(xù)提升。油經(jīng)濟(jì)比重50.2%，服務(wù)業(yè)比重16.9%，第一產(chǎn)業(yè)仍然占據(jù)半壁江山。雖然2013年，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到63.5萬人，占全社會從業(yè)人員比重38.2%，但與目前國際服務(wù)業(yè)比重平均67%、國內(nèi)中心城市45%以上、全省平均近40%相比，大慶服務(wù)業(yè)比重仍然偏低[4]。

2015年大慶市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在總量減少下出現(xiàn)變動，一產(chǎn)和三產(chǎn)占比上升，三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到6.5∶65.4∶28.1，但仍然沒有擺脫結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)。工業(yè)一枝獨(dú)大，占64.7%，規(guī)上工業(yè)中油化產(chǎn)業(yè)處于絕對支配地位，占80.5%，而非油比重僅為32.2%,產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈總體處于中低端。[5]

3.城市常住人口和流動人口偏少，且居住分散、人口密度低。2010年11月第六次人口普查，大慶市常住總?cè)丝跒?90.45萬人，其中約141.52萬人分散居住在東西、南北各約30多公里，呈一軸兩帶H型上的10多個城鎮(zhèn)組團(tuán)里。這種低密度的人居狀態(tài)，難以形成足夠的人流、物流、信息流和財(cái)流。

三、基于“全程運(yùn)營”的大慶市城市綜合體開發(fā)

“全程運(yùn)營”是將運(yùn)營管理貫穿于城市綜合體開發(fā)建設(shè)的全過程，并按照商業(yè)對地產(chǎn)的市場需要進(jìn)行開發(fā)?！叭踢\(yùn)營”要求在項(xiàng)目規(guī)劃期即開展可行性調(diào)查研究，充分掌握城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、消費(fèi)水平、人口分布等情況后進(jìn)行目標(biāo)定位，進(jìn)行以商家需求為依據(jù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、以市場需要為根據(jù)的功能配置、根據(jù)不同業(yè)態(tài)對員工的培訓(xùn)和高管人員的篩選等各項(xiàng)工作，將運(yùn)營管理這根主線貫穿于綜合體開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，讓每個環(huán)節(jié)都與綜合體后期運(yùn)營緊密相連，形成一個有機(jī)的整體。

（一）科學(xué)選址，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢

商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于選址，空間位置的不同決定其可進(jìn)入性；消費(fèi)群體的不同，進(jìn)而決定其未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。在其他區(qū)位因子相同的情況下，隨著空間距離的增大經(jīng)濟(jì)活動會相應(yīng)減少，進(jìn)而影響著區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1.選擇可進(jìn)入性的交通區(qū)位。地理位置與距離決定了場所對外交往的地理方便程度。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)能保障城市綜合體與外部通暢的聯(lián)系和大量人流、物流的正常流動，使綜合體功能得到充分發(fā)揮，資源得到充分利用，獲得豐厚的收益。一個成功的城市綜合體，在交通網(wǎng)絡(luò)上應(yīng)具備兩個以上的城市主干道。跨入全國單體百貨店強(qiáng)企行列的大商新瑪特有四個出口，位于東城區(qū)商圈核心位置，臨近橫貫大慶市東西兩城區(qū)的世紀(jì)大道、大慶的公路客運(yùn)樞紐站，這就大大方便了人流、物流的通達(dá)度與易達(dá)度。

2.選擇消費(fèi)旺盛及未來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的區(qū)位。在不同的區(qū)位上，人口分布、市場供求、資源分布等狀況不同，從而其區(qū)位利益就具有很大差異，區(qū)位單位的布局狀況也就不同[5]。優(yōu)勢區(qū)位可為商家與消費(fèi)群體分別帶來較大的利潤和效用。以消費(fèi)群體為例，優(yōu)勢區(qū)位所產(chǎn)生的消費(fèi)搜尋和交通等方面的交通費(fèi)用的節(jié)約，提高了區(qū)位內(nèi)消費(fèi)群體的支付能力，即同樣的貨幣收入可以購買更多的消費(fèi)和便利，這就大大提高了區(qū)位內(nèi)消費(fèi)群體在既定收入下的效用。位于大慶市高新區(qū)的摩碼休閑廣場正是符合大慶市城市發(fā)展建設(shè)“東移北擴(kuò)”要求建設(shè)在東城區(qū)未來城市發(fā)展中心區(qū)位，該項(xiàng)目位于大學(xué)城中心地帶，坐擁八一農(nóng)墾大學(xué)、東北石油大學(xué)、哈醫(yī)大大慶校區(qū)等幾座高校以及多個文化科技項(xiàng)目、百余家企事業(yè)單位、聯(lián)想科技城與新城御景等十多個中高檔住宅小區(qū)的核心地理位置，其輻射人口20余萬，處于東城區(qū)未來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的區(qū)位，隨著它的運(yùn)行發(fā)展一定會給東城區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力。

（二）合理規(guī)劃布局，形成錯位開發(fā)態(tài)勢

1.充分考慮城市承載能力。城市綜合體的開發(fā)數(shù)量、規(guī)模及對城市資源的需求應(yīng)與城市基礎(chǔ)設(shè)施、市場容量、消費(fèi)能力等資源的承載能力相適應(yīng)。開發(fā)前，應(yīng)充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況、商業(yè)發(fā)展水平、居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力，然后再分項(xiàng)作進(jìn)一步分析?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180－93規(guī)定，每個可容納5萬人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合商店、食品店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米[6]。依此標(biāo)準(zhǔn)，按大慶城鎮(zhèn)組團(tuán)人口141.52萬計(jì)算，10萬平方米的綜合體8座，20萬平方米的4座，30萬平方米的3座、50萬平方米的3座，即能滿足當(dāng)前及今后幾年的市民購物、餐飲、娛樂等方面的消費(fèi)需求。

2.具有前瞻性，避免“同質(zhì)化競爭”。應(yīng)預(yù)見城市綜合體建成后，對城市乃至城市周邊區(qū)域可能產(chǎn)生的影響及能否給城市發(fā)展帶來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。充分注意綜合體項(xiàng)目區(qū)位分布與其他綜合體及原有商貿(mào)設(shè)施和網(wǎng)點(diǎn)之間的分布及主導(dǎo)功能配置是否合理，避免“同質(zhì)化競爭”，影響其他中小商貿(mào)的發(fā)展和生存。

按城市總體規(guī)劃，到2020年大慶市東城區(qū)域人口將達(dá)到75萬人，西城區(qū)域人口將達(dá)到70萬人，而現(xiàn)在這兩個區(qū)域人口總計(jì)124.57萬，難以形成持久、旺盛的消費(fèi)能力。所以目前東起摩碼休閑廣場，西至乘風(fēng)新瑪特這一商圈，不宜再加建大型商業(yè)綜合體，而應(yīng)立足于整合已有商業(yè)資源，適時(shí)把老城區(qū)、老商圈進(jìn)行整合升級改造，合理有序開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，與打造東、西城區(qū)，薩爾圖中區(qū)三大核心商圈的“十二五”規(guī)劃相對接，制定出詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，統(tǒng)籌安排、錯位開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。

（三）發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)城市綜合體的開發(fā)與建設(shè)

城市綜合體的開發(fā)不僅是一個單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也是政府進(jìn)行城市價(jià)值運(yùn)營、推動城市發(fā)展的過程，必須從城市實(shí)際出發(fā)，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依據(jù)城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)統(tǒng)籌有序推進(jìn)。

1.建立相應(yīng)的規(guī)劃部門，制定科學(xué)嚴(yán)密的運(yùn)營機(jī)制。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高級階段的產(chǎn)物，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，它的開發(fā)、運(yùn)營須由政府設(shè)置相應(yīng)的規(guī)劃部門，其成員由規(guī)劃、建設(shè)、交通、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等政府部門和商業(yè)專家組成，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，制定城市綜合體開發(fā)、運(yùn)營的反饋、預(yù)測、預(yù)警機(jī)制，這對防范盲目開發(fā)，避免“同質(zhì)化競爭”，防止發(fā)生“過剩”具有重要作用。位于大慶市讓胡路區(qū)的昆侖唐人中心承建于大慶市讓胡路區(qū)原商貿(mào)商廈商圈，這里曾是讓胡路區(qū)乃至西城商貿(mào)活動最繁榮的地段，但隨著城市的發(fā)展建設(shè)，原商圈已經(jīng)不能滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，市委市政府根據(jù)城市發(fā)展需要適時(shí)規(guī)劃城市綜合體項(xiàng)目，并由大慶油田攜手上海立天唐人集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，市委市政府及地企給予全方位、全過程支持，現(xiàn)昆侖唐人中心經(jīng)過三年開發(fā)建設(shè)已成功運(yùn)營。

2.“先筑巢，后引鳳”。政府除了通過規(guī)劃行為還可通過對特定區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動向政府鼓勵的區(qū)位發(fā)展。在暫不具備開發(fā)主體項(xiàng)目時(shí)，可由政府先進(jìn)行公用基礎(chǔ)設(shè)施，例如文化教育設(shè)施、公用城市基礎(chǔ)設(shè)施等的開發(fā)建設(shè)，當(dāng)配套服務(wù)功能逐步完善、居民入住率達(dá)到一定程度后，主體項(xiàng)目可隨著人流、客流的增加逐漸得到開發(fā)與完善。位于大慶市高新區(qū)的摩碼休閑廣場不僅是省、市的重點(diǎn)扶持工程，也是大慶市首個CRD，該項(xiàng)目即是在主體項(xiàng)目周圍的文化教育設(shè)施、公用城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善后，開始對主體項(xiàng)目分階段開發(fā)建設(shè)，先后將大慶市圖書館、百湖影視基地、百湖藝術(shù)群落、聯(lián)想科技城等多個文化科技項(xiàng)目搬遷至此，依據(jù)其區(qū)位優(yōu)勢市政府在項(xiàng)目規(guī)劃期間就著力將其打造成為“商業(yè)”與“文化”兩張品牌，現(xiàn)在這里已成為大慶市最具文化氣息的“城中城”。

（四）發(fā)揮“訂單式”優(yōu)勢，有序推進(jìn)城市綜合體運(yùn)營

“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃期就做好“訂單”，開發(fā)商將主動權(quán)交給主力商戶，通過主力店的引進(jìn)帶動更多中小商戶的入駐，從而帶動整體商業(yè)氛圍的形成，這不僅降低了開發(fā)商的項(xiàng)目成本還顧及了商戶的實(shí)際需求，使項(xiàng)目符合商戶的要求，降低了商鋪的空置風(fēng)險(xiǎn)，形成開發(fā)商、代理商、大商家、小業(yè)主與消費(fèi)者的多方“共贏”。繼大慶萬達(dá)廣場采用“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營后，大慶昆侖唐人中心也采用萬達(dá)集團(tuán)的“訂單式”，規(guī)劃之初即立足消費(fèi)市場進(jìn)行市場競爭的考評，經(jīng)過專業(yè)的研究分析后在規(guī)劃期就分別與麥凱樂、大地自由人影城、淘企鵝兒童世界、大潤發(fā)、喜道婚博園等全球知名主力店和上百家品牌商家建立了戰(zhàn)略合作，先租后建、滿場開業(yè)、開業(yè)旺場，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

大慶正處于城市和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，為城市綜合體的開發(fā)提供了廣闊的空間，只要從城市承載能力、市場容納能力和消費(fèi)能力等實(shí)際出發(fā)，控制總量、合理布局、優(yōu)化配置、有序推進(jìn)城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，一定會使大慶經(jīng)濟(jì)獲得新的動力，給城市增添新的魅力，人民生活幸福指數(shù)進(jìn)一步提高，大慶市闊步進(jìn)軍現(xiàn)代化國際化大城市的步伐會更加強(qiáng)勁有力。相信隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的逐漸成熟，“全程運(yùn)營”開發(fā)模式會越來越被認(rèn)同，并得到不斷豐富和發(fā)展。

[1]郭舒琴，陳猛.大慶全國排名晉升新二線城市[N].黑龍江日報(bào)，2013-12-24（8）.

[2]市統(tǒng)計(jì)局.2014年大慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).[EB/OL].

[3]黑龍江省大慶市交通運(yùn)輸局.公路水路交通信息化“十二五”發(fā)展規(guī)劃[EB／OL].http://jtj.daqing.gov.cn/Item/2694. aspx，2012-09-04.

[4]大慶網(wǎng).現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“升級版”邁向“增長極”[EB／OL]. http://www.dqdaily.com/news/2014 -03/25/con tent_1951183. htm，2014-03-25.

[5]市政府研究室.政府工作報(bào)告（2016年 1月 20日）[EB／OL].

[6]高洪深.區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2006，23.

[7]規(guī)劃法.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》[EB／OL].http://gh0434.com/News_View.asp NewsID= 694，2012-06-11.

〔責(zé)任編輯：宋洪德〕

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1002-2341（2016）03-0063-04

2016-03-04

大慶市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃重點(diǎn)研究項(xiàng)目“基于‘全程運(yùn)營’的大慶市城市綜合體開發(fā)研究”，項(xiàng)目編號：DSGB2015041

王亞南（1973-），女，黑龍江大慶人，教授，主要從事人文地理學(xué)與經(jīng)濟(jì)地理學(xué)研究。