邢應(yīng)會?。ㄍ钚挛幕a(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司，安徽　合肥　230051）

談房地產(chǎn)成本全過程控制重點(diǎn)及措施

邢應(yīng)會（皖新文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司，安徽合肥230051）

地產(chǎn)行業(yè)己進(jìn)入薄利時(shí)代，控制成本是企業(yè)挖掘利潤的主要渠道，建安成本是開發(fā)成本的主要部分，也是企業(yè)能夠控制的。文章提出開發(fā)企業(yè)做好全過程建安成本控制需要的基礎(chǔ)保障，總結(jié)了為實(shí)現(xiàn)全過程成本有效控制，項(xiàng)目各階段成本應(yīng)控制的重點(diǎn)及采取的措施。

建安成本；全過程成本；控制措施

0　引言

房地產(chǎn)成本費(fèi)用由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金構(gòu)成。在整個開發(fā)成本中，土地費(fèi)用與建安費(fèi)用占據(jù)比例最大，土地費(fèi)用一般通過競拍獲得，難以控制，而建安費(fèi)用可通過企業(yè)全過程成本控制實(shí)現(xiàn)建安成本合理最小化，這是企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵，也是企業(yè)核心競爭能力的體現(xiàn)。

1　全過程成本管理需要的基礎(chǔ)保障

1.1高度重視與全員參與

建安成本有效控制需要策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算各階段全體人員共同努力來實(shí)現(xiàn)。各部門及各級人員對于成本控制的要求是否認(rèn)真執(zhí)行，往往視管理層是否重視與支持有關(guān)。因此，一方面領(lǐng)導(dǎo)需高度重視全員控制成本，另一方面培養(yǎng)員工控制成本意識，調(diào)動員工控制成本的積極性、主動性，實(shí)現(xiàn)全員重視與參與成本管理工作。

1.2建立與完善成本內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)能夠精細(xì)化、高效控制成本，需要有完善的成本管理體系，一般包括各類制度、規(guī)定、辦法、細(xì)則等。如目標(biāo)成本管理規(guī)定、責(zé)任成本管理規(guī)定、設(shè)計(jì)變更與簽證管理規(guī)定、采購信息管理規(guī)定、成本檔案管理辦法、工程合同管理辦法、工程結(jié)算復(fù)核實(shí)施細(xì)則、工程招標(biāo)管理辦法等等。用這些制度規(guī)范員工工作，保障工作質(zhì)量，也有利于成本管理的責(zé)任考核。

1.3信息系統(tǒng)構(gòu)建

成本管理是一個經(jīng)驗(yàn)積累、總結(jié)、提煉過程。成本管理部應(yīng)建立數(shù)據(jù)庫信息平臺，一方面對企業(yè)以往項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行積累、分析，便于后期實(shí)施項(xiàng)目參考；另一方面對實(shí)施中的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)及時(shí)錄入，便于各級管理層及員工掌握動態(tài)成本，了解各個項(xiàng)目的成本狀況、變化原因。為保障成本數(shù)據(jù)的保密，可對不同人員設(shè)置獲得成本數(shù)據(jù)的范圍權(quán)限。

2　項(xiàng)目各階段建安成本控制重點(diǎn)及措施

2.1項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段

立項(xiàng)決策是項(xiàng)目投資與否成功關(guān)鍵，項(xiàng)目決策前應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位。無論是通過哪種方式獲得土地，在獲得土地之前，應(yīng)根據(jù)土地出讓條件、市場調(diào)研等確定產(chǎn)品定位，如出讓條件中有要求住宅需精裝修交付、通過綠色建筑驗(yàn)收等。項(xiàng)目策劃定位確定了基本上就確定了建安成本，因此在獲得土地之后還需要根據(jù)項(xiàng)目周邊市場近期需求狀況、未來市場趨勢對產(chǎn)品定位，對方案進(jìn)行進(jìn)一步論證，通過測算項(xiàng)目成本及收益，獲知產(chǎn)品定位的合理性，便于領(lǐng)導(dǎo)決策。

2.2規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目經(jīng)過策劃定位后，規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段就成為影響工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)資料分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%，但它對建安費(fèi)用的影響程度可達(dá)75%以上［1］，規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主要包括建筑安裝工程、室外管網(wǎng)及景觀工程、公共配套設(shè)施等。

規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)［2］包括：①規(guī)劃指標(biāo)：可售率、贈送面積、架空層、天井、停車位、小區(qū)地面標(biāo)高；②主體建安：鋼筋混凝土含量、門窗比、外墻材料、安裝材料選型；③地下車庫柱網(wǎng)及平面布置、標(biāo)高及埋深；④配套管網(wǎng)、景觀：給排水管網(wǎng)布置、水泵房與配電房位置、景觀與綠化優(yōu)化。

房地產(chǎn)開發(fā)建安成本在施工前有很大的調(diào)整空間，地產(chǎn)單位應(yīng)該建立不同業(yè)態(tài)檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)指標(biāo)，供各項(xiàng)目設(shè)計(jì)參照，同時(shí)也是評定設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)性的依據(jù)。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)用多種手段要求設(shè)計(jì)單位優(yōu)化再優(yōu)化。為保障規(guī)劃與設(shè)計(jì)的合理性與經(jīng)濟(jì)性，該階段應(yīng)采取以下措施。

2.2.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑技術(shù)方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法［3］，設(shè)置科學(xué)的評標(biāo)辦法，既能優(yōu)選方案又兼顧經(jīng)濟(jì)合理，組織有關(guān)專家綜合評比，擇優(yōu)確定中標(biāo)方案，同時(shí)吸引未中標(biāo)的方案優(yōu)越的地方，優(yōu)化后的方案不僅僅在技術(shù)上先進(jìn)可行、功能上滿足需要、使用上安全可靠，還要是經(jīng)濟(jì)上最合理的。

2.2.2通過合同約束設(shè)計(jì)單位降低工程成本

推行限額設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，落實(shí)設(shè)計(jì)獎懲責(zé)任制，讓每一位設(shè)計(jì)人員把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。在設(shè)計(jì)合同約定設(shè)計(jì)收費(fèi)與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、限額設(shè)計(jì)、節(jié)約成本方面直接掛鉤，若好的技術(shù)設(shè)計(jì)同時(shí)節(jié)約成本，按節(jié)約成本相應(yīng)給予獎勵，而由于設(shè)計(jì)變更、返工等設(shè)計(jì)質(zhì)量問題或不經(jīng)濟(jì)，應(yīng)相應(yīng)扣罰設(shè)計(jì)費(fèi)用或質(zhì)保金。限額設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如每平米鋼筋含量、每平米混凝土含量、窗墻面積比等，這些指標(biāo)均需與以往項(xiàng)目中較優(yōu)的設(shè)計(jì)成果比較。如此，能增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的工程成本意識。

2.2.3重視出圖審核、推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

做好設(shè)計(jì)方案的評審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督、技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性審查。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資成本浪費(fèi)［4］。盡量控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，特別是應(yīng)該把設(shè)計(jì)的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改［5］。此項(xiàng)花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。若企業(yè)自身工程技術(shù)人員水平有限或沒有動力時(shí)，可委托設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對設(shè)計(jì)的審查，提出改正意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議［6］。

2.2.4運(yùn)用價(jià)值工程

對于一些新項(xiàng)目沒有限額指標(biāo)，無法進(jìn)行對比；或因項(xiàng)目銷售等特別規(guī)定，超出正常設(shè)計(jì)要求，可運(yùn)用價(jià)值工程（價(jià)值=功能/成本）來評估設(shè)計(jì)的合理性：即產(chǎn)品功能有較大幅度提高，產(chǎn)品成本有較少提高。成本雖然增加了一些，但功能的提高超過了成本的提高，因此價(jià)值還是提高了。

2.3招標(biāo)階段

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及企業(yè)掌握資料情況選擇合適的招標(biāo)方式，爭取選擇較好的承包商或材料供應(yīng)商，不要一味追求最低價(jià)，兼顧企業(yè)資信、以往合作情況等各方面因素，綜合評定得分最好的合理低價(jià)中標(biāo)單位，以實(shí)現(xiàn)施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、成本達(dá)到最優(yōu)。

招標(biāo)階段成本控制重點(diǎn)包括：①招標(biāo)方式是公開還是邀請；②招標(biāo)內(nèi)容：評分細(xì)則合理公平公正、品牌限定范圍檔次一致；③合同條款：經(jīng)濟(jì)條款具體明確、風(fēng)險(xiǎn)約束合理、責(zé)任明確；④工程量清單及控制價(jià)：項(xiàng)目特征完整準(zhǔn)確、工程量準(zhǔn)確、控制價(jià)合理，盡量不設(shè)暫估項(xiàng)、暫定項(xiàng)。該階段做好成本控制應(yīng)采取以下措施。

2.3.1工程量清單的審核

造價(jià)人員應(yīng)對工程量清單進(jìn)行復(fù)核，確保工程量清單項(xiàng)目準(zhǔn)確、完整，避免工程量清單的少算、漏算、多算以及特征描述錯誤。盡量少設(shè)暫估價(jià)、暫定項(xiàng)。因部分專業(yè)圖紙深度不足，不能滿足編制清單的需要，需后期深化設(shè)計(jì)確定此部分造價(jià)，在合同條款中應(yīng)詳細(xì)明確計(jì)量計(jì)價(jià)辦法，盡量避免施工過程中合同條款爭議引起索賠發(fā)生。

2.3.2招標(biāo)文件審核

工程招標(biāo)文件關(guān)鍵內(nèi)容包括：投標(biāo)人須知、評標(biāo)辦法、合同條款、工程量清單。企業(yè)要重視合同管理，招標(biāo)人員重點(diǎn)把握招標(biāo)須知和評標(biāo)辦法嚴(yán)密性與合理性，保障投標(biāo)人公平、公平。招標(biāo)部門應(yīng)組織工程人員、造價(jià)人員對招標(biāo)文件細(xì)致、嚴(yán)密地審核。工程人員重點(diǎn)審核進(jìn)度、技術(shù)質(zhì)量相關(guān)約束條件；造價(jià)人員重點(diǎn)審核合同經(jīng)濟(jì)條款、工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理辦法、價(jià)款調(diào)整方式、結(jié)算條款等，反復(fù)推敲合同文字的措詞，詳細(xì)明確約定雙方履行職責(zé)義務(wù)。

2.3.3集中采購，建立戰(zhàn)略合作伙伴

為保證資源的投入效用需要依靠有效的采購管理手段。在大宗材料的采購上，采用集中招標(biāo)，實(shí)行規(guī)?；胁少徑ú募霸O(shè)備［7］，由于金額巨大可以有效降低成本，與供應(yīng)商形成長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，采購的產(chǎn)品性能也穩(wěn)定。

2.4施工階段

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種工程變更與簽證帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。

施工階段成本控制重點(diǎn)包括：①控制設(shè)計(jì)變更與簽證；②嚴(yán)格設(shè)備、材料的供應(yīng)管理；③嚴(yán)格審核工程進(jìn)度款支付。

2.4.1重視施工圖紙會審與合同管理

設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)組織各專業(yè)工程師對圖紙進(jìn)行多層次會審會簽、互簽及審批，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。施工單位進(jìn)場時(shí)，工程部組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底。項(xiàng)目公司應(yīng)組織招標(biāo)部、成本管理部就招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同文件對工程管理人員進(jìn)行交底，明確合同范圍及預(yù)防承包人在施工中可能提出的索賠、變更與簽證控制點(diǎn)。

2.4.2規(guī)范變更與簽證、進(jìn)度款支付制度

現(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場簽證的不規(guī)范，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%～20%，個別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度管理［8］。估算較大工程變更、各部門評價(jià)變更帶來的各種變化，確定其合理性。必須遵循“先洽后干”的原則，在確認(rèn)簽證前應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。對工程變更與簽證應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，對工程造價(jià)實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較，動態(tài)管理。并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。

支付進(jìn)度款應(yīng)嚴(yán)格按合同約定，根據(jù)己完成的節(jié)點(diǎn)由施工圖紙計(jì)算實(shí)際完成工程量確定造價(jià)，要特別注意扣除分包項(xiàng)目、保修金、水電費(fèi)及甲供材料，減少資金提前支出成本。

2.4.3嚴(yán)格材料與設(shè)備供應(yīng)管理

通常材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，對工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。大額的甲供材料一般通過招標(biāo)方式確定價(jià)格，施工階段做好材料需求計(jì)劃表，按施工進(jìn)度要求及時(shí)供應(yīng)，同時(shí)還要把握好進(jìn)場材料的質(zhì)量關(guān)，避免因材料質(zhì)量問題返工。

乙供材料主要對招標(biāo)時(shí)規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實(shí)際施工采購的材料品牌規(guī)格型號是否與投標(biāo)一致、或在原招標(biāo)限定的品牌范圍內(nèi)，在這過程中一定做好記錄，留存資料。如果不一致不應(yīng)給予進(jìn)場，如果進(jìn)場時(shí)忽視了，那么在結(jié)算時(shí)進(jìn)行調(diào)整［9］。

2.4.4重視工程資料管理

各類工程資料完整與真實(shí)是工程成本控制基礎(chǔ)工作。如施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場工程簽證、工程聯(lián)系單、工程驗(yàn)收單等，特別是隱蔽工程和容易引起爭議和糾紛的部位節(jié)點(diǎn)，必須及時(shí)掌握第一手資料，可以是文檔、影像和圖片［10］。同一個問題，有幾份相關(guān)工程資料，可以相互佐證。其次，設(shè)計(jì)變更或簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場工程管理人員成本控制觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別是隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程成本。

2.5竣工階段

2.5.1重視工程結(jié)算審核

單項(xiàng)工程的結(jié)算均是由施工單位報(bào)送竣工圖紙、資料及結(jié)算書，經(jīng)監(jiān)理、項(xiàng)目工程人員審核，報(bào)送成本管理部審核，一方面要審核圖紙、資料的完整性與真實(shí)性，可通過各類相關(guān)資料分析、或現(xiàn)場勘查。特別注意一些減少工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更施工單位往往有意不報(bào)。另一方面審核價(jià)款計(jì)算的合理性，可通過標(biāo)準(zhǔn)工程指標(biāo)法、篩選審核法、分解對比審查法、重點(diǎn)抽查法。

2.5.2實(shí)行項(xiàng)目成本后評估

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評估工作是在工程竣工結(jié)算之后開始進(jìn)行的，是對工程項(xiàng)目的相關(guān)資料的收集，并對工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面控制和評價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立健全的數(shù)據(jù)庫，為工程后續(xù)項(xiàng)目測算成本和管理提供參照和依據(jù)。同時(shí)及時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行決算，后評估，實(shí)行投資節(jié)約獎勵。對項(xiàng)目班子和個人給予一定比例的獎勵，可以充分調(diào)動全體員工參與管理成本的積極性，自覺把節(jié)約成本理念帶入各自的管理工作中，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)獲得最大的利潤［11］。

3　總結(jié)

房地產(chǎn)建安成本的控制是需要全員的、全過程的管理，企業(yè)要重視成本管理，要有完善的成本管理體系，要有順暢的信息溝通渠道。在項(xiàng)目實(shí)施的各階段把控好成本控制重點(diǎn)，通過采用不同的措施，實(shí)現(xiàn)建安成本的各階段有效管控。

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F293.30

C

1007-7359（2016）04-0300-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.04.121

邢應(yīng)會（1981-），男，碩士，工程師，國家注冊造價(jià)工程師，國家注冊監(jiān)理工程師，主要從事房地產(chǎn)安裝成本控制方面的工作。