□文/張艷梅

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院　安徽·蚌埠）

新就業(yè)大學(xué)生公租房制度淺議

□文/張艷梅

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院安徽·蚌埠）

［提要］ 現(xiàn)階段，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生住房保障問題已經(jīng)得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注，各地也紛紛出臺(tái)將新就業(yè)大學(xué)生納入保障范圍的公共租賃住房的政策。本文通過了解新就業(yè)大學(xué)生的公租房現(xiàn)狀，闡述制度設(shè)計(jì)對(duì)制度形成的重要意義，以期為完善新就業(yè)大學(xué)生公租房制度提出一些建議。

新就業(yè)大學(xué)生；公租房；制度；建議

收錄日期：2016年7月4日

一、引言

公共租賃住房簡(jiǎn)稱公租房，所有權(quán)歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，是一種為了解決“夾心層”群體住房困難的過渡性方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供一種住房保障。租金略低于市場(chǎng)水平，使承租者可以負(fù)擔(dān)得起。面向中低收入群體，其中的對(duì)象包括新就業(yè)的大學(xué)生。2016年5月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的新就業(yè)大學(xué)生也納入了保障范圍，這一舉措打破了許多城市公租房政策只對(duì)戶籍居民的思緒。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國(guó)政府也越來越重視住房保障體系的建設(shè)與發(fā)展，而現(xiàn)階段在完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫存任務(wù)的背景下，新就業(yè)大學(xué)生的住房保障問題尤為值得社會(huì)關(guān)注，推進(jìn)一些針對(duì)大學(xué)生的公租房的貨幣化安置，可以留住人才，提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，通過建立購(gòu)租并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的去庫存。研究關(guān)于公共租賃住房制度的方方面面，對(duì)解決大學(xué)生住房保障問題有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房現(xiàn)狀

2016年中國(guó)高校畢業(yè)生規(guī)模將到達(dá)765萬人，比2015年增長(zhǎng)16萬人。高校畢業(yè)生規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)，住房短期需求也在不斷增長(zhǎng)，而新就業(yè)大學(xué)生的工資水平普遍處于較低水平，這群人大多有著滿腔的抱負(fù)和對(duì)未來的憧憬，有著豐富的專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)和較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，但是卻對(duì)高房?jī)r(jià)無能為力。新就業(yè)大學(xué)生的住房供給以市場(chǎng)租賃和公租房?jī)煞N方式為主，而面向新就業(yè)大學(xué)生有一定政策優(yōu)惠的公共租賃住房制度并不完善，并不能滿足絕大多數(shù)大學(xué)生的需要，供給小于需求。

每個(gè)地區(qū)針對(duì)大學(xué)生申請(qǐng)公租房的硬性條件規(guī)定并不一致。比如，蘭州市今年開始受理公租房申請(qǐng)，但是必須具有蘭州市城鎮(zhèn)戶籍；福建則在今年全面放開對(duì)高校畢業(yè)生的落戶限制，準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，使得福建省新就業(yè)大學(xué)生公租房有保障?？偟膩碚f一般都要具有的條件為合法穩(wěn)定職業(yè)、參加社保年限（一般為兩年）、連續(xù)居住年限（一般為五年）、無自有住房等。

新就業(yè)大學(xué)生的公租房的供給方式仍舊以政府主導(dǎo)，資金來源方式單一，而保障房的建設(shè)需要大量資金和土地，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，后續(xù)管理工作繁雜，所獲利潤(rùn)少，所以很少有企業(yè)積極參加。按照布坎南的政府公共選擇理論和“政府失靈”，政府干預(yù)行為存在局限性，政策效果有時(shí)會(huì)削弱社會(huì)福利。有些地方的政府為了完成公租房的指標(biāo)任務(wù)，謀求自身的利益，不考慮地區(qū)規(guī)劃，將公租房的建設(shè)選在偏遠(yuǎn)地區(qū)，而這樣就與新就業(yè)大學(xué)生的交際需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片區(qū)的公租房，詢問的新就業(yè)大學(xué)生多，實(shí)際申請(qǐng)的并不多，就是因?yàn)榻ㄔO(shè)公租房的地點(diǎn)相對(duì)偏遠(yuǎn)，且門檻較高。

三、相關(guān)理論

自發(fā)演進(jìn)和人為設(shè)計(jì)是制度的形成的兩種方法。當(dāng)前針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度并不完善，不僅需要制度的自發(fā)演進(jìn)，還需要人為的對(duì)制度進(jìn)行設(shè)計(jì)和完善。人為的制度設(shè)計(jì)對(duì)制度的形成有著重大意義，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）單純靠制度演進(jìn)難以滿足社會(huì)對(duì)有效制度的需求，人為設(shè)計(jì)可以填補(bǔ)不足。針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房設(shè)計(jì)的制度僅靠自身演進(jìn)，只能形成非正式制度。而非正式制度并沒有具體確切的表現(xiàn)形式，為了加強(qiáng)新就業(yè)大學(xué)生公租房的管理，規(guī)范經(jīng)營(yíng)使用，解決沖突和協(xié)調(diào)問題，保障公平性，就離不開正式制度，所以要進(jìn)一步加強(qiáng)新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房制度的構(gòu)建和完善。

（二）能夠加快制度形成的演進(jìn)過程。政府應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地區(qū)不同的發(fā)展水平，新就業(yè)大學(xué)生公租房需求和供給的實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的制度，不斷設(shè)計(jì)構(gòu)思，形成一套完備的制度設(shè)計(jì)方案，來切實(shí)有效地解決新就業(yè)大學(xué)生的保障住房問題。公租房大多由政府提供，但地方政府也會(huì)有怠惰和獲取利益的心理，所以要采取激勵(lì)機(jī)制，并從立法上制定完備的有關(guān)新就業(yè)大學(xué)生公租房的法律法規(guī)，來明確政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)，推動(dòng)制度的不斷前進(jìn)和發(fā)展。

（三）幫助糾正制度自發(fā)演進(jìn)中的路徑依賴（過去的績(jī)效對(duì)制度演進(jìn)過程的現(xiàn)在或未來強(qiáng)大的影響力）現(xiàn)象。需要以政府為主導(dǎo)來切實(shí)解決路徑依賴問題，不能讓以往的相關(guān)保障房的制度對(duì)現(xiàn)階段時(shí)期新就業(yè)大學(xué)生公租房制度演進(jìn)產(chǎn)生陳腐偏差的影響。傳統(tǒng)福利性住房制度是保障性住房制度的初始路徑。該路徑初設(shè)成本較高、學(xué)習(xí)效應(yīng)較差?，F(xiàn)階段從福利分房到公租房的發(fā)展路徑非效率狀態(tài)一直沒有得到根本的改變，公共租賃住房制度仍然存在非效率問題。所以關(guān)于新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的政策要不斷地強(qiáng)化，需要依靠政府或其他強(qiáng)大的外力推動(dòng)，調(diào)整路徑方向，不斷優(yōu)化，避免其陷入惡性循環(huán)、制度鎖定的情形。

四、完善新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的建議

（一）開辟申請(qǐng)和分配的專用通道。新就業(yè)大學(xué)生需要過渡性的公租房，大多需要依靠單位申請(qǐng)，按照實(shí)物配租的原則按順序搖號(hào)配房，利用專用搖號(hào)程序在信息庫中隨機(jī)搖號(hào)。新就業(yè)大學(xué)生公租房需求數(shù)量大的地區(qū)可以嘗試建立一個(gè)平臺(tái)進(jìn)行集中的個(gè)人申請(qǐng)，設(shè)計(jì)可靠的準(zhǔn)入制度。對(duì)申請(qǐng)的大學(xué)生的各項(xiàng)條件和資產(chǎn)做多方位全面調(diào)查，然后集中分配。這樣關(guān)于審核程序就比之前更加繁雜了，政府可以建立專門針對(duì)大學(xué)生資格條件審核的部門，相關(guān)的法律法規(guī)也應(yīng)該進(jìn)一步完善，并且加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度和后續(xù)管理。如果新就業(yè)大學(xué)生的收入狀況變化，租金也可以適度的進(jìn)行調(diào)整，采取各種措施來保障新就業(yè)大學(xué)生的正當(dāng)合法權(quán)益，加大對(duì)新就業(yè)大學(xué)生的支持，促進(jìn)社會(huì)分配的公平性。

（二）制定有效的退出機(jī)制。許多省份對(duì)于新就業(yè)大學(xué)生申請(qǐng)公共租賃住房的進(jìn)入機(jī)制很重視，但不重視退出機(jī)制。大學(xué)生工作一定年限后（一般為五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住條件時(shí)，就需要退出公共租賃住房，但其中也會(huì)有一些大學(xué)生因?yàn)檎O(jiān)管不嚴(yán)，自身仍舊不肯放棄這個(gè)保障利益，遲遲不肯搬走。所以就需要政府的大力監(jiān)管和完善退出機(jī)制，采用行政和經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)大學(xué)生期滿或經(jīng)濟(jì)條件更好時(shí)退出住房保障。對(duì)那些存在造假申請(qǐng)信息、轉(zhuǎn)租給合同外的第三人居住的、承租期限屆滿、住房用于經(jīng)營(yíng)行為的人員按照規(guī)定騰退其公租房，從而為真正需求者提供住房。

對(duì)于不再符合公共租賃住房保障條件，必須退出但存在困難的新就業(yè)大學(xué)生，公租房的保障部門可以規(guī)定一個(gè)過渡期，超過了過渡期必須強(qiáng)制搬走，如若仍舊不搬走，計(jì)入個(gè)人誠(chéng)信檔案并且罰款。對(duì)于滿足條件積極退出保障的大學(xué)生，給予一定關(guān)于他們以后住房或租房方面的政策優(yōu)惠，來促進(jìn)公租房制度的良性發(fā)展。

（三）推進(jìn)新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的貨幣化保障。公租房貨幣化保障即用貨幣補(bǔ)貼的方式，幫助符合條件的保障對(duì)象租房以解決其實(shí)際的住房保障問題。杭州市已經(jīng)開始全面實(shí)施公租房貨幣化補(bǔ)貼的方式，率先將公共租賃住房的貨幣化安置范圍延伸至新就業(yè)大學(xué)生。南京市也開始執(zhí)行公租房貨幣化保障，新就業(yè)大學(xué)生每月最多可補(bǔ)貼1，000元，但公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼只能享受其中一種。這樣的舉措可以給新就業(yè)大學(xué)生多一個(gè)選擇，可以讓新就業(yè)大學(xué)生根據(jù)自身的實(shí)際工作情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房需求來解決租住問題，也可以提升資源的配置效率。采取貨幣化的補(bǔ)貼方式糾錯(cuò)成本較低，如果出現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生資格申請(qǐng)認(rèn)證的錯(cuò)誤或新就業(yè)大學(xué)生的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生大的變化，政府可以快速的調(diào)整，以便將住房保障財(cái)政資金花在明處、用到實(shí)處，切實(shí)地促進(jìn)社會(huì)公平。

（四）注重新就業(yè)大學(xué)生公租房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。在區(qū)位選擇上宜靠近主城區(qū)，不要選擇過于偏遠(yuǎn)的地方，如果城市規(guī)劃布局無法讓新就業(yè)大學(xué)生靠近就業(yè)中心，就要思量公租房劃撥用地的籌劃要與城市交通規(guī)劃相結(jié)合，同時(shí)注重周邊配套設(shè)施和服務(wù)。政府可以采取地價(jià)優(yōu)惠激勵(lì)的措施，吸引社會(huì)單位參與進(jìn)來，增大公租房供給的數(shù)量，也可以收購(gòu)二手空置商品房進(jìn)行改造，將無效供給轉(zhuǎn)化為有效供給。政府在部分開發(fā)地塊出讓時(shí)，明確規(guī)定一定的土地比例用于建設(shè)公共租賃住房，將此作為出讓的前置條件也會(huì)增加公租房的供給。

公租房吸引社會(huì)資金的能力比經(jīng)濟(jì)適用房差，是國(guó)家建設(shè)保障性住房的難點(diǎn)。政府可以通過各項(xiàng)舉措來降低融資成本，激勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)、高校參與公租房的建設(shè)，比如稅收優(yōu)惠、政策的傾斜、簡(jiǎn)化審核程序、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等方式。確保各地區(qū)保障資金的落實(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，防止官員的腐敗行為和資金的濫用，充分發(fā)揮保障住房資金的杠桿作用，帶動(dòng)社會(huì)投資的增長(zhǎng)。發(fā)展面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的信托基金和融資租賃的專項(xiàng)基金，有需求的企業(yè)還可以與開發(fā)商探討運(yùn)作模式，共同建設(shè)，將配建的一部分作為其員工宿舍。國(guó)家鼓勵(lì)推行PPP模式（政府和社會(huì)資本合作）推進(jìn)公租房投資建設(shè)和運(yùn)作管理，各地區(qū)也應(yīng)切實(shí)開展關(guān)于建立大學(xué)生公共租賃住房項(xiàng)目PPP模式的工作。目前，安徽省已試點(diǎn)進(jìn)行該方法進(jìn)行建房，此種方法也可以用于針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房建設(shè)中來，如果試點(diǎn)工作的效果不錯(cuò)可以在其他地區(qū)廣泛的推行，以此來提升各地區(qū)的公租房資源配置效率，改善公租房管理服務(wù)質(zhì)量。

五、總結(jié)

針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房的供應(yīng)還不是很多，不能滿足廣大住房的短期需求。許多地區(qū)并沒有專門的制度規(guī)定，新就業(yè)大學(xué)生想入住公租房的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較高，制度設(shè)計(jì)的一些方面需要完善和細(xì)化，不能光靠制度自身的演進(jìn)，人為的設(shè)計(jì)完善也是比較重要的，可以幫助解決公共租賃住房制度演進(jìn)的路徑依賴問題。

新就業(yè)大學(xué)生公租房對(duì)于個(gè)人雖然是過渡性的方案，但是從社會(huì)來看，在眾多大學(xué)生一年又一年的走出校園，走向工作崗位，不斷地有公租房的需求，國(guó)家公租房也會(huì)不斷地建設(shè)發(fā)展，面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的使用是綿延不絕的。有關(guān)公租房的制度和政策是長(zhǎng)久性的社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，也是需要根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況不斷完善的。完善的方法建議包括開辟申請(qǐng)和分配的專用通道、制定有效的退出機(jī)制、推進(jìn)新就業(yè)大學(xué)生公租房貨幣化保障、注重新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。推進(jìn)面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度的設(shè)計(jì)完善，解決他們的住房保障問題，可以保障勞動(dòng)力的充足，激發(fā)一個(gè)城市的活力，活躍一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)，保障人才合理流動(dòng)，優(yōu)化人力資源合理、科學(xué)配置，促進(jìn)社會(huì)快速的進(jìn)步和發(fā)展。加強(qiáng)面向新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的建設(shè)對(duì)完成當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)也有一定的幫助，對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也有一定的助推作用。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］張璇.中國(guó)公共租賃住房制度研究［D］.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.3.

［2］易憲容.大學(xué)畢業(yè)生公租房消費(fèi)意愿研究——以烏魯木齊市為例［D］.新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.6.

［3］徐菊芬，胡月，朱杰.新就業(yè)大學(xué)生的住房供需現(xiàn)狀及特征研究——基于南京市的調(diào)研［J］.現(xiàn)代城市研究，2014.10.

［4］劉玉昌，宋欣蔚，王蕊，潘英欣，仝延品.新就業(yè)大學(xué)生過渡性租住公租房問題研究［J］.中國(guó)管理信息化，2015.7.

F0

A