陳 楠

濟源職業(yè)技術(shù)學(xué)院

SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中的應(yīng)用研究

陳 楠

濟源職業(yè)技術(shù)學(xué)院

在經(jīng)濟全球化的今天，企業(yè)面臨的競爭越來越激烈，企業(yè)要在這個競爭多變的時代立足，就要從戰(zhàn)略的高度為企業(yè)謀劃。SWOT 技術(shù)是一種綜合考慮企業(yè)內(nèi)部因素和外部因素，確定企業(yè)當(dāng)前內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢，認(rèn)識外部環(huán)境所能提供的機遇和可能遇到的威脅，從而能夠做出戰(zhàn)略決策的方法。但由于傳統(tǒng)的SWOT 技術(shù)側(cè)重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性受主觀因素影響較多。本文分析了SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中的應(yīng)用。

SWOT技術(shù)；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險管理

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險識別是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，首先用SWOT 技術(shù)對開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行有效識別，但由于SWOT 技術(shù)側(cè)重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析的結(jié)果受主觀因素影響較多，引入層次分析法，增加定量分析，從而更加準(zhǔn)確地分析出結(jié)果。

一、概述

SWOT分析法又稱為態(tài)勢分析法，SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢(Strength)﹑劣勢(Weakness)﹑機會(Opportunity)﹑威脅(Threat)。最初用于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和策略，后來這種方法逐漸被應(yīng)用到項目風(fēng)險管理中進(jìn)行風(fēng)險的識別。

1.優(yōu)勢與劣勢分析(SW)。優(yōu)勢與劣勢是組織機構(gòu)的內(nèi)部因素，找出影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險因素，一般常見的房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵內(nèi)部風(fēng)險因素有： 技術(shù)風(fēng)險﹑管理風(fēng)險﹑資金風(fēng)險。

2.機會與威脅分析(OT)。機會與威脅是組織機構(gòu)的外部因素，主要著眼于企業(yè)外部環(huán)境帶來的機會和威脅。通過對企業(yè)所面臨的外部環(huán)境分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險因素，一般常見的房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵外部風(fēng)險因素有：政策風(fēng)險﹑經(jīng)濟風(fēng)險﹑自然風(fēng)險。機會與威脅分析可以采用企業(yè)外部評價矩陣來分析企業(yè)的機會與威脅。

二、SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中的應(yīng)用

1.層次分析法簡介。層次分析法是對定性問題進(jìn)行定量分析的多準(zhǔn)則決策方法。它把各種因素通過劃分為有序?qū)哟?，將一層次元素兩兩比較的重要性進(jìn)行定量描述。而后，利用數(shù)學(xué)方法計算反映每一層次元素的相對重要性次序的權(quán)值，通過所有層次之間的總排序計算所有元素的相對權(quán)重并進(jìn)行排序。其主要步驟為：一是構(gòu)造判斷矩陣。A 表示目標(biāo)矩陣，a 表示評價因素(i=1, 2, …, m)； aij表示aj的相對重要性數(shù)值(j=1, 2, …，)，根據(jù)因素的重要性大小排序建立指標(biāo)的判斷矩陣A=(aij)mn。二是判斷矩陣的一致性檢驗。判斷矩陣的一致性指標(biāo)為：，判斷矩陣的隨機性指標(biāo)RI 數(shù)值。當(dāng)判斷矩陣滿足上式時，可認(rèn)為判斷矩陣具有滿意一致性，否則，需要重新調(diào)整判斷矩陣。

2.層次分析法主要步驟。在運用SWOT 技術(shù)識別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，使用層次分析法(AHP)來對影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素進(jìn)行單排序和總排序，從而有效識別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的大小。其識別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的具體步驟如下：運用SWOT 技術(shù)找出主要的內(nèi)﹑外部風(fēng)險因素→運用AHP確定內(nèi)部風(fēng)險因素的排序→運用AHP確定外部風(fēng)險因素的排序→運用AHP確定各風(fēng)險因素對目標(biāo)層的總排序→風(fēng)險分析。

3.改進(jìn)的SWOT技術(shù)。由于SWOT技術(shù)主要側(cè)重于定性的分析，缺乏定量的分析過程，對SWOT技術(shù)進(jìn)行改進(jìn)，是在構(gòu)造企業(yè)內(nèi)部因素評價矩陣和外部因素評價矩陣時，引入層次分析法(AHP)，通過層次分析法來識別企業(yè)內(nèi)部和外部影響因素，進(jìn)而確定各因素的權(quán)重，最終與SWOT 技術(shù)相結(jié)合，為企業(yè)進(jìn)行項目戰(zhàn)略決策和系統(tǒng)分析提供了依據(jù)。改進(jìn)的SWOT 技術(shù)的具體步驟如下：一是識別影響企業(yè)優(yōu)劣勢和機會與威脅的主要因素→二是運用層次分析法確定各因素的權(quán)重→三是構(gòu)造企業(yè)內(nèi)部因素評價矩陣和外部因素評價矩陣，計算總的加權(quán)得分，根據(jù)加權(quán)得分，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

4.實例分析

(1)某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析。某房地產(chǎn)公司為了在市場競爭中取得主動，準(zhǔn)備制定本企業(yè)的最佳發(fā)展戰(zhàn)略。對企業(yè)的內(nèi)﹑外部環(huán)境進(jìn)行分析如下：一是在宏觀調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)通過協(xié)議取得土地使用權(quán)的比例越來越小，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要通過競拍獲得土地使用權(quán)，使得土地的購置費快速增長﹑開發(fā)成本進(jìn)一步提高。二是國民經(jīng)濟持續(xù)增長，城市化進(jìn)程加快，據(jù)世界銀行估計，今后10年我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需資金將高達(dá)2700億美元以上，每年將新建6.5 億m2的住宅面積。三是由于消費者對住房品質(zhì)要求的提高，促使了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，使得部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)推出市場，給優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的機會，該房地產(chǎn)公司有著豐富的市場開發(fā)經(jīng)驗和良好的管理能力。

(2)識別影響企業(yè)SWOT 的主要因素。依據(jù)專家的意見并考慮各方面因素，確定該房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵的外部影響因素判斷矩陣及其權(quán)重分配。通過對該房地產(chǎn)公司內(nèi)部和外部因素分析，找出關(guān)鍵的內(nèi)部因素有：優(yōu)勢——管理能力強﹑開發(fā)經(jīng)驗豐富；劣勢——資金緊張﹑銷售渠道不夠完善。關(guān)鍵的外部因素有：機會——行業(yè)發(fā)展規(guī)范﹑住房需求增加；威脅——貸款難度加大﹑開發(fā)成本提高。構(gòu)造房地產(chǎn)公司內(nèi)部因素評價矩陣，運用方法確定各影響因素的得分，計算出內(nèi)部影響因素加權(quán)得分，綜合得分為0.0736×5+0.4709×4-0.2841×3-0.1714×3＝0.8851

(3)確定該企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)該企業(yè)優(yōu)劣勢分析和機會威脅分析，可以看出，該企業(yè)機會大于威脅，優(yōu)勢大于劣勢。結(jié)合SWOT分析可以得出本企業(yè)應(yīng)采取增長性發(fā)展戰(zhàn)略。具體來說，該企業(yè)應(yīng)該利用機會和優(yōu)勢，保持現(xiàn)有的經(jīng)營領(lǐng)域，并且繼續(xù)全力以赴地在該領(lǐng)域擴大經(jīng)營規(guī)模，創(chuàng)建企業(yè)品牌，積極拓展國內(nèi)市場。

隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險越來越大，采用改進(jìn)SWOT 技術(shù)識別風(fēng)險，并運用層次分析法進(jìn)行定量的分析，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險提供了一套新的思路和方法。

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