王 杰張 丹

1.重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院 2.重慶交通大學人文學院

公租房的購買意愿分析——基于重慶市調(diào)查數(shù)據(jù)

王 杰1張 丹2

1.重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院 2.重慶交通大學人文學院

本文針對公租房租賃戶在租住年滿5年后是否愿意購買的問題，采用了問卷調(diào)查的研究方法調(diào)查了公租房購買的驅(qū)動因素與阻礙因素。得到的結(jié)果表明，房屋的出售價格、質(zhì)量、交通便利程度和房屋產(chǎn)權(quán)的分配是公租房購買意愿的重要影響因素。

公租房；購買；驅(qū)動因素；阻礙因素

1.引言

2011年4月16日，為了解決城市居民及進城務工人員住房問題的重慶市第一個公共租賃房(以下簡稱“公租房”)社區(qū)——民心佳園正式入住。從2011年到2016年，首批租賃戶入住時間已經(jīng)滿5年，根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》[1]，租賃人在租住滿5年之后可以申請購買所住公租房。針對公租房購買的問題，租賃戶對購房的條款及權(quán)利分配有各自不同意見。本文針對市民購買公租房意愿的問題，結(jié)合重慶市公租房政策，搜集實際數(shù)據(jù)資料，對重慶市公租房租賃戶購房意愿情況進行具體的分析。

2.數(shù)據(jù)來源及變量分析

2.1數(shù)據(jù)來源

本文根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和基本社會情況設計問卷對公租房租賃戶進行抽樣調(diào)查，選取不同職業(yè)、年齡、家庭人口結(jié)構(gòu)的租賃人群作為樣本，于2016年6月22日至25日對樣本人群進行了問卷調(diào)查。本次調(diào)查發(fā)放問卷數(shù)為252份，回收有效問卷243份，回收率達到了96.4%。調(diào)查樣本中女性受訪者占52%，男性受訪者占48%，其中52%為18至39歲的年輕人，年齡超過40歲的人占48%。

2.2變量分析

(1)對公租房購買政策的了解程度。數(shù)據(jù)顯示，72%的受訪者對公租房購買政策不了解，28%的受訪者對政策比較了解。在不愿意購買公租房的32%受訪者當中，不了解該政策的人占87.5%；愿意購買的68%受訪者中，了解購買政策的人占64.7%?？梢姡瑢徺I政策的了解程度和購房意愿幾乎成正比，所以購買政策的普及程度極大的影響了租賃戶的購買意愿。建議相關部門積極通過互聯(lián)網(wǎng)等新媒體結(jié)合傳統(tǒng)的宣傳方式宣傳推廣公租房購買政策的相關條款，將公租房購買政策推進到需要的居民中。[2]

(2)公租房的購買意愿。購買公租房意愿的調(diào)查可以幫助政府部門考察該政策的可行性及市場需求，這種市場化的運作方式有助于政府完善住房供應體系。調(diào)查顯示，有68%的人有意愿購買公租房，32%的人不會購買。因此，公租房購買政策的提出是具有實際意義的，該政策可為公租房的市場化運作提供可靠的依據(jù)，預見公租房作為保障性住房的希望：租戶可在租住年滿5年后選擇購買或者續(xù)租。如此一來，就可把無產(chǎn)權(quán)的公租房轉(zhuǎn)變?yōu)橛挟a(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房，而且購買價格遠遠低于市場上商品房的價格。[3]

(3)公租房購買的驅(qū)動因素。數(shù)據(jù)顯示，在表示有意愿購買公租房的受訪者中64%的人認為便宜的出售價格是其購買的主要驅(qū)動因素。根據(jù)規(guī)定：對于公租房租賃戶租住年滿5年的房屋，出售時的價格應按照該公租房周圍商品房價格的60%—70%計算；有56%的人認為租住地便捷的交通也是其重要的驅(qū)動因素。公租房的地理位置在城市邊緣地帶，一般都交通不便。但是隨著重慶市軌道交通的興建，如今各大公租房社區(qū)都有軌道交通直達，大大提高了租賃戶的出行效率。

根據(jù)調(diào)查，在有意愿購買公租房的人當中有76.5%的人會在所購買的公租房內(nèi)居住10年以上，剩余的23.5%都是不確定自己是否會長期居住。經(jīng)過分析，影響他們居住時長的原因主要有工作、子女教育和經(jīng)濟因素，分別占比58.8%、29.4%、11.8%?？梢姽ぷ髟蚴枪夥抠徺I人居住時長的主要影響因素，子女教育因素次之，經(jīng)濟因素占比最小。所以，為了提高公租房的租住率和購買率，政府應該在公租房社區(qū)周圍引進更多的企業(yè)和興辦學校，進而提供更多的工作機會和良好的教育資源。

(4)公租房購買的阻礙因素。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，有意愿購買公租房的人當中只有17.6%的受訪者表示會一次性支付公租房購買款，剩下的82.4%都選擇了分期支付的方式?？梢?，雖然公租房的出售價格已經(jīng)是商品房價格的60%—70%，但對于大多數(shù)租賃戶來說仍然是一筆很大負擔，這是降低公租房購買率的主要因素；在表示不愿意購買的受訪者中，51%的人表示公租房的購買只是買到了使用權(quán)，所購買的房屋不能進行交易與轉(zhuǎn)租；公租房的建筑質(zhì)量也是公租房購買的一大阻礙因素，受訪者當中超過70%的人認為公租房的建筑質(zhì)量不達標，漏水、墻體開裂等問題頻發(fā)；此外，還有很多受訪者表示，購買公租房后的后期維護與管理是否能夠跟得上，也深深的影響著人們購買公租房的意愿。

3.結(jié)論

本文通過實地調(diào)研的方法，研究了公租房租賃人的購房意愿及其影響因素。首先，在調(diào)查中我們得知有接近70%的人對公租房購買的相關政策一無所知，這導致了無法使這一優(yōu)惠政策惠及廣大民眾；其次，購房價格、地理位置和工作原因是公租房購買的主要驅(qū)動力；最后，除了仍有人認為購房價格不合理外，公租房房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)問題是阻礙購房的決定性因素。

根據(jù)調(diào)查研究，本文提出以下幾點建議：第一，政府相關部門應靈活應用各種方式宣傳公租房購買政策，使租賃戶切實了解相關優(yōu)惠政策；第二，相關部門應積極在公租房社區(qū)周圍引進企業(yè)，提供更多的工作機會；第三，大力發(fā)展公租房附近的交通，是租賃戶出行更加方便；第四，積極制定合理的公租房購買政策，合理分配產(chǎn)權(quán)；第五，加強對公租房社區(qū)的后期維護與管理，積極修繕問題房屋，提升社區(qū)的居住舒適度與安全性。只要積極做好以上幾個方面，公租房這一政策才能切實惠及廣大民眾，減少社會矛盾，建設和諧社會。

[1]重慶市公共租賃住房管理暫行辦法[EB/OL].http://www.cqgzfglj. gov.cn/flfg/201010/t20101 027_156974.htm l,2010-7-1

[2]方壯志. 城市公租房需求狀況分析——基于武漢市的調(diào)查數(shù)據(jù)[J].城市問題,2014,08:86-89.

[3]譚紅艷. “先租后售”——公租房投資收益模式之辯[J]. 中國建設息，2012，23:28-30.

[4]李進濤,皇甫雪芹. 公租房居民退出意愿的影響因素分析——以武漢市為例[J]. 湖北工業(yè)大學學報,2016,03:105-109+120.

[5]謝東輝,劉景暉. 重慶公租房運營模式探討[J]. 中國房地產(chǎn)，2012，09:67-69.

王杰，男，生于1992年5月，漢族，重慶豐都人，重慶交通大學碩士研究生，研究方向，養(yǎng)老地產(chǎn)、住宅產(chǎn)業(yè)化。