張玉龍

桂林市七星房產(chǎn)管理處

營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及對(duì)策淺述

張玉龍

桂林市七星房產(chǎn)管理處

自營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)也被劃分到了營(yíng)改增的行列中，物業(yè)管理企業(yè)如何才能順利的適應(yīng)新形勢(shì)的到來(lái)，還必須經(jīng)過(guò)深入探究方能得出適應(yīng)起發(fā)展的方法，因此對(duì)營(yíng)改增政策所帶來(lái)的影響我們必須要得以重視。

營(yíng)改增；困境分析；影響；對(duì)策

1 “營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的影響

1.1 財(cái)務(wù)管理方面

2016年作為營(yíng)改增的收官之年，最后一批包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的企業(yè)也被納入到營(yíng)改增的行列中，這有助于物業(yè)管理企業(yè)更深此次的規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算方式、保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為的改善。營(yíng)改增政策的實(shí)施有效的解決了企業(yè)重復(fù)征稅的問(wèn)題，減輕了企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)發(fā)展成本，使得更多的企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。營(yíng)改增政策實(shí)施后使得原有的稅率和抵扣范圍得到進(jìn)一步的完善，這可以極大的促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍，推動(dòng)企業(yè)的更好更快發(fā)展。

1.2 可持續(xù)發(fā)展方面

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的又一大歷史性進(jìn)展，其主要目的是解決企業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題，有助于現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，有助于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)也有重要意義。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)剛剛興起，到目前還沒(méi)有形成一個(gè)良性有序的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制，國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)征收的稅額較高，整個(gè)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)都比較重。但在營(yíng)改增新形勢(shì)下，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。放眼于未來(lái)，營(yíng)改增打通了原有的抵扣鏈條，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額將大幅度增加，為企業(yè)帶來(lái)更多的稅收優(yōu)惠。由此可見(jiàn)營(yíng)改增政策的實(shí)施必然有助于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.3 稅負(fù)方面

在營(yíng)改增政策實(shí)施后，增值稅稅率由原來(lái)的17%、13%增加了11%和6%這兩個(gè)檔次，并規(guī)定物業(yè)管理行業(yè)納稅稅率由原來(lái)的5%營(yíng)業(yè)稅調(diào)到6%的增值稅。由于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本總數(shù)的70%，這些人力成本由不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此這就使得物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加，由此看來(lái)政策的實(shí)施并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)減稅的目的。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，隨著營(yíng)改增政策的不斷完善和改革的深入進(jìn)行，將商品房和保障房的物業(yè)管理采取不同的方式征收增值稅，想必一定會(huì)為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)稅收優(yōu)惠減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

1.4 利潤(rùn)方面

在營(yíng)改增政策實(shí)施后，對(duì)按小規(guī)模納稅人納稅的企業(yè)而言，在稅率下降的情況下增加了利潤(rùn)；對(duì)于按一般納稅人納稅的企業(yè)而言，利潤(rùn)的變化則取決于收費(fèi)結(jié)算方式，也就是說(shuō)收費(fèi)結(jié)算方式的不同也將導(dǎo)致其納稅數(shù)額的不同。對(duì)于實(shí)施外包干制的物業(yè)管理企業(yè)而言，對(duì)項(xiàng)目工程外包也就意味著物業(yè)管理企業(yè)可以獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額度，因此其所需承擔(dān)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，獲得的利潤(rùn)增加。反之實(shí)行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)下降。因此，營(yíng)改增政策對(duì)于小規(guī)模納稅人性質(zhì)和一般納稅人性質(zhì)的采取外包干制的企業(yè)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加，對(duì)于一般納稅人性質(zhì)的采取酬金制結(jié)算的企業(yè)則會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的下降。

2 新形勢(shì)下物業(yè)管理企業(yè)措施

2.1 企業(yè)再造模型

物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在諸如“盈利難、收費(fèi)難”，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱等問(wèn)題，對(duì)此也有許多學(xué)者或管理者提出過(guò)不為少數(shù)的破解方法，但最終都以失敗告終。筆者認(rèn)為只有企業(yè)以成熟的企業(yè)再造理論為基礎(chǔ)并結(jié)合其他現(xiàn)代管理理論，構(gòu)建一個(gè)適合的企業(yè)再造模型才能破解物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展難題。企業(yè)再造模型的組建是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它包含企業(yè)內(nèi)外部的多個(gè)方面，因此變革企業(yè)組織需要從企業(yè)的整體出發(fā)，充分考慮各個(gè)環(huán)節(jié)的相互作用，將變革企業(yè)組織的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.2 營(yíng)改增政策應(yīng)對(duì)措施

2016年是營(yíng)改增政策的收官之年，在營(yíng)改增新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增政策帶來(lái)的影響以降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)？只有物業(yè)管理企業(yè)充分了解營(yíng)改增政策內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)代科學(xué)發(fā)展觀，充分利用稅收政策實(shí)現(xiàn)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。

2.2.1 統(tǒng)籌稅收工作。物業(yè)管理企業(yè)在營(yíng)改增過(guò)程中要時(shí)時(shí)把握政策動(dòng)態(tài)，深入了解政策具體內(nèi)容尤其是稅收優(yōu)惠政策和稅收方式，以提前進(jìn)行稅收籌劃工作。結(jié)合企業(yè)自身性質(zhì)，選擇合適的納稅人身份和收費(fèi)結(jié)算方式。如按小規(guī)模納稅人身份納稅的企業(yè)應(yīng)采用酬金制結(jié)算的方式；如按一般納稅人身份納稅的企業(yè)則應(yīng)該采取外包干制的結(jié)算方式。盡可能的在法律允許的范圍內(nèi)少繳稅。因此，企業(yè)應(yīng)做好稅務(wù)籌劃工作，選擇合適的納稅人身份，并及時(shí)處理好各種納稅事項(xiàng)以防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.2.2 加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)用發(fā)票的管理。目前我國(guó)很大一部分物業(yè)管理公司采用比較傳統(tǒng)的收據(jù)方式來(lái)取代水電氣費(fèi)用，在營(yíng)改增政策實(shí)施后這些收據(jù)不能用于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這就嚴(yán)重的損害了客戶(hù)的利益，其實(shí)物業(yè)公司轉(zhuǎn)供水電、天然氣屬于銷(xiāo)售貨物行為，依法可以開(kāi)具適用稅率的增值稅發(fā)票，減少一般納稅人租戶(hù)的損失。因此一定要加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理，以維護(hù)客戶(hù)的利益。另一方面也要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，對(duì)于增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具一定要加強(qiáng)管理，尤其是發(fā)票的傳遞、作廢等流程，一旦出現(xiàn)虛假發(fā)票等問(wèn)題就可能為企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3 提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。在營(yíng)改增政策的新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)必須要?jiǎng)?chuàng)新或引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的管理目標(biāo)。首先，做好財(cái)務(wù)管理人員的營(yíng)改增培訓(xùn)工作，加大宣傳并學(xué)習(xí)營(yíng)改增相關(guān)政策，提升會(huì)計(jì)人員對(duì)于營(yíng)改增的認(rèn)識(shí)和財(cái)務(wù)核算能力。

結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅收政策的一次重大改革，從短期目標(biāo)看似乎營(yíng)改增政策并沒(méi)有達(dá)到真正的目的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，隨著稅收政策的不斷完善和發(fā)展，必將為企業(yè)帶來(lái)更優(yōu)惠的稅收。營(yíng)改增政策的實(shí)施推動(dòng)著我國(guó)稅收朝著規(guī)范化、合理化的方向發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該充分把握機(jī)遇，推動(dòng)企業(yè)的健康快速發(fā)展。

[1]廖榮麗.營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及對(duì)策[J].新經(jīng)濟(jì)，2016，14：113-114.

[2]吳鴻根.營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響及對(duì)策[J].上海房地，2014，05：46-47.

[3]周向群.科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再造研究[J].湖南社會(huì)科學(xué)，2016，01：126-130.