李向紅

蒙陰縣國(guó)土資源局

試析房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響及應(yīng)對(duì)措施

李向紅

蒙陰縣國(guó)土資源局

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)可以理解成：房地產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)過(guò)程中的瘋狂和持續(xù)上漲，給人們?cè)斐梢环N房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)時(shí)間內(nèi)還會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期，讓這種預(yù)期不斷的吸引新的買(mǎi)主，隨著價(jià)格的不斷上漲與投資成本的增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的內(nèi)在價(jià)格。房地產(chǎn)泡沫的特征是供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量；投機(jī)氣氛非常濃厚。判斷的標(biāo)準(zhǔn)可以參考房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)與GDP等的增長(zhǎng)速度比。

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；控制

1　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的表現(xiàn)

1.1地價(jià)上的泡沫。近年來(lái)，我過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，在很大的程度上推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為我過(guò)帶來(lái)了不少的經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于我過(guò)缺乏一個(gè)比較健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法規(guī)，出現(xiàn)了一系列相關(guān)的問(wèn)題。因?yàn)槭袌?chǎng)的大量需求，以及土地的稀缺，這使得土地的價(jià)格被人為炒作，拉高，從而引發(fā)虛漲。過(guò)度虛漲的這一部分就可以稱(chēng)作泡沫。若土地價(jià)格漲到其原價(jià)的幾十倍以上，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

1.2房屋泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，若商品房的供給已超過(guò)市場(chǎng)本身的需求，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。根據(jù)國(guó)際上一些通用的計(jì)算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內(nèi)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因?yàn)楣┙o過(guò)多，形成較嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，最后的結(jié)果就是，房?jī)r(jià)不但不再上漲，反而暴跌，開(kāi)發(fā)商損失慘重，最后不得不破產(chǎn)倒閉。

1.3泡沫虛漲。房?jī)r(jià)是否上漲，很大程度上都取決于地價(jià)，所以地價(jià)的泡沫就會(huì)催生房?jī)r(jià)泡沫。另外，開(kāi)發(fā)商追求過(guò)高的利潤(rùn)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行人為的拉抬，也會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。若開(kāi)發(fā)商為求暴利，推動(dòng)房?jī)r(jià)飛漲，使購(gòu)買(mǎi)房無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

1.4泡沫投資。若房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)相符合，那這種供求關(guān)系就是平衡的。在發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)若略高于需求，也是合理的，也能推動(dòng)房地產(chǎn)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但若是房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快，房產(chǎn)銷(xiāo)售不出去，無(wú)力償還銀行貸款，就會(huì)發(fā)生金融危機(jī)，從而使泡沫經(jīng)濟(jì)走向破滅。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的主要原因

2.1房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.2土地的稀缺性。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。因此，土地的稀缺性使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。

2.3地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象?，F(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多亦即說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。

2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng)，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

2.5銀行放貸的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，造成大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)。信貸的盲目擴(kuò)張給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

2.6政府部門(mén)的不正之風(fēng)。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地以及政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為等也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。

3　房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施

3.1加強(qiáng)土地資源的管理。通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。首先要嚴(yán)格執(zhí)行土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃審批制度。調(diào)控好土地供應(yīng)總量、各類(lèi)用地的供應(yīng)比例、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)區(qū)域。其次要嚴(yán)格土地招投標(biāo)管理，完善政務(wù)公開(kāi)制度。再次是開(kāi)征土地財(cái)產(chǎn)稅，抑制土地投機(jī)和閑置。最后是要建立土地信息系統(tǒng)，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加大信息透明度，防止信息不對(duì)稱(chēng)，控制圈地、炒地等現(xiàn)象。

3.2建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，就是對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)收集、整理和分析，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，在必要時(shí)通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時(shí)調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。

3.3加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管。人民銀行要充分發(fā)揮貨幣政策的調(diào)控作用，運(yùn)用各種貨幣政策工具和手段，防止資產(chǎn)進(jìn)一步泡沫化。從銀行業(yè)自身出發(fā)，更要把嚴(yán)加防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)放在首位，加強(qiáng)對(duì)存量房地產(chǎn)貸款和個(gè)人按揭貸款的盤(pán)查，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合條件的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者攫取貸款。

3.4整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。央行要采取有力措施控制商業(yè)銀行貸款過(guò)多流入房地產(chǎn)業(yè)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房等。

3.5加大規(guī)劃控制力度。政府可以加大規(guī)劃控制力度，一方面可以起到控制房?jī)r(jià)的作用，另一方面可以避免“豪華經(jīng)濟(jì)適用房”的出現(xiàn)。這樣一來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)平民化市場(chǎng)，而不是目前所推崇的“只為富人造房子”的豪宅市場(chǎng)。

3.6建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，就是對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)收集、整理和分析，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，在必要時(shí)通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時(shí)調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。

4　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過(guò)程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制作用的必然結(jié)果，這個(gè)過(guò)程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論給予解釋。可以說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是，其結(jié)果又會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失，出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。這些市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的存在，都說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟(jì)人，政府干預(yù)不是萬(wàn)能的，政府失靈甚至比市場(chǎng)失靈還要可怕。因此，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場(chǎng)失靈又防范政府失靈，是有待進(jìn)一步研究的課題。

［1］崔新民.城市住宅價(jià)格的動(dòng)力因素及其實(shí)證研究［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005：36-37.

［2］沈悅.房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究［M］.北京：中國(guó)水利水電出版社，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2006，12.

［3］張健.中國(guó)房地產(chǎn)投資策略分析［M］.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005，4.