朱啟騫

(南京師范大學(xué)，南京 225700)

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房屋拆遷承租人財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償問題研究

朱啟騫

(南京師范大學(xué)，南京 225700)

拆遷補(bǔ)償一直是個(gè)社會(huì)矛盾的集結(jié)地，城市發(fā)展與個(gè)人私權(quán)沖突不斷。房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到重視的同時(shí)，被拆遷房屋承租人的合法權(quán)益卻面臨著種種威脅。立法上的不足、多方利益的糾結(jié)都令該類案件的審理步入困境，承租人的財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償也就有了研究空間。

拆遷補(bǔ)償；被拆遷人；承租人；立法；案件審理

城市建設(shè)步伐不斷前進(jìn)，光鮮亮麗的城市發(fā)展外表下，往往掩蓋著民眾權(quán)利受損的些許心酸與無奈的嘆息。在拆遷案件大量存在的今天，一面是被拆遷人一夜之間“被百萬富翁”的情形屢見不鮮，另一面安置補(bǔ)償費(fèi)用不足的情況下，釘子戶如春筍般在利益的雨下拔地而起，拆遷這一龐大的舞臺上不同的角色演繹著他們不同的悲喜人生。然而，拆遷性質(zhì)的模糊，以及政府、拆遷人、被拆遷人等多方主體的多重利益就像盤根錯(cuò)節(jié)的老藤蔓一樣糾纏著拆遷案件，令法官在裁斷該類案件時(shí)一籌莫展，同時(shí)，“人及其相互關(guān)系在任何特定的時(shí)代具有很鮮明的特性，以至于他們只能是他們那個(gè)時(shí)代當(dāng)時(shí)呈現(xiàn)的樣子，因此也在時(shí)間之流中經(jīng)受一種永恒的變遷”[1]。法律也就不得不變遷，但法律規(guī)定的粗疏甚至缺失更是使這類案件的裁判變得難上加難。

盡管當(dāng)前拆遷方面的立法已經(jīng)不斷改進(jìn)安置補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)，但卻對房屋承租人利益置之不理，合法權(quán)益受損的承租人只能基于與房屋所有人的合同來解決雙方的糾紛。那么拆遷中拆遷是否僅僅需要對被拆遷人作補(bǔ)償，這種忽略是立法者的刻意留白還是法律漏洞？如果需要對承租人進(jìn)行補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)何在？這些問題都需要做進(jìn)一步探討。

一、對承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆ɡ硪罁?jù)

隨著拆遷制度不斷變遷，承租人的權(quán)益與命運(yùn)也經(jīng)歷著跌宕起伏的階段。承租人從1991年國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的被拆遷人地位，到2001年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償》條例中的隱匿，其正統(tǒng)地位受到了沉重的打擊，合法權(quán)益也面臨著危險(xiǎn)，同時(shí)，租賃房屋拆遷是否要對其補(bǔ)償也變成一個(gè)疑問。筆者以為，對承租人進(jìn)行補(bǔ)償是毋庸置疑的。然而“在法律沉默的情況下，我們必須求助于法律自身的基本理念，一種最終正義實(shí)現(xiàn)的努力”[2]。事實(shí)上，承租人在拆遷過程中合法權(quán)益是受到損害的，用補(bǔ)償而非侵權(quán)賠償，這其中也就有探究的余地。

(一)拆遷的性質(zhì)

既然承租人的損失由拆遷而生，探究對其進(jìn)行補(bǔ)償也就要從其損失的“罪魁禍?zhǔn)住薄疬w說起。但由于牽涉的主體比較多，在拆遷的性質(zhì)問題上存在爭議。有的認(rèn)為是行政行為，有的認(rèn)為是民事法律行為。準(zhǔn)確的性質(zhì)定位關(guān)乎整個(gè)制度的構(gòu)建，起著基石作用。

1.民事行為

“所謂城市房屋拆遷，實(shí)質(zhì)上是將該房屋征收，使其成為國家所有權(quán)的客體，終止房屋的私人所有權(quán)，同時(shí)收回房屋基地的建設(shè)用地使用權(quán)，爾后將該房屋拆除?！盵3]筆者認(rèn)為，拆遷是一種民事行為，行政部門的涉入并不能阻礙這種民事性。首先，拆遷是在雙方主體達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議之后的行為，是以合意為基礎(chǔ)的主體間的平等關(guān)系。其次， 政府并非都以行政主體的身份與其他主體發(fā)生關(guān)系，比如采購行為，不能被政府的外觀所迷惑，現(xiàn)代政府已經(jīng)從傳統(tǒng)的管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，“作為拆遷雙方的服務(wù)者, 政府可以對當(dāng)事人的拆遷行為進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào), 對在拆遷中因房屋拆除而造成生活不便的被拆遷人通過社會(huì)保障措施給予必要的安置、幫助”[4]。再次，從內(nèi)容看，拆遷人獲得土地的使用權(quán)，同時(shí)給予被拆遷人以補(bǔ)償，這種權(quán)利義務(wù)是對等的。最后，拆遷的客體是房屋，這一標(biāo)的是私人財(cái)產(chǎn)，不具有公共性。

因此，拆遷本身是民事行為，那么就有必要對利益受損的人進(jìn)行補(bǔ)償。1991年的條例對承租人納入被拆遷人范圍，應(yīng)該就有這方面的考慮。

2.合同履行中的不可抗力

拆遷雖然是民事行為，但另一方面，拆遷的規(guī)劃、審批是政府作出的，往往是政策性的，因而對房屋租賃合同訂立時(shí)的雙方來說，就具有不可預(yù)見性。雖然拆遷是不可歸責(zé)于租賃雙方的事由，但這一事由并非情勢變更，因?yàn)榍閯葑兏杏泻贤男械目赡埽诓疬w中租賃物已經(jīng)不存在，合同無法履行[5]。因此，拆遷屬于不可抗力。此時(shí)出租人是免責(zé)的，那么承租人所受的損失也就需要從拆遷補(bǔ)償費(fèi)中得到彌補(bǔ)。需要說明的是，此處需要排除租賃合同訂立時(shí)雙方均知曉房屋要被拆遷的事實(shí)的情況，因?yàn)榇颂幘筒粯?gòu)成不可抗力，對承租人補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)也就喪失。

(二)拆遷補(bǔ)償?shù)哪康?/p>

“任何完整的法律規(guī)范都是以實(shí)現(xiàn)特定的價(jià)值觀為目的，并評價(jià)特定的法益和行為方式?！盵6]所以，任何一種制度都非石猴憑空而生，其必然服務(wù)于一定的目的，同時(shí)，目的也是檢驗(yàn)制度發(fā)揮實(shí)效的一個(gè)尺度。因此，筆者認(rèn)為，沿著拆遷制度的目的軌跡，也就能找到對承租人補(bǔ)償?shù)木売伞?/p>

“房屋拆遷中補(bǔ)償?shù)闹饕康膽?yīng)為被拆遷人的財(cái)產(chǎn)利益不因拆遷人的行為而減少,法經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究也表明充分的補(bǔ)償能促進(jìn)拆遷人對土地資源的合理使用?！盵7]房屋拆遷人利用土地，并給予被拆遷人以補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)上是一種利益的交換。而在被拆遷的租賃房屋中，利益受損的主體就包括所有權(quán)人與使用權(quán)人，因此也就需要對承租人進(jìn)行補(bǔ)償。

(三)承租人的地位

從承租人的地位來看，承租人因被拆遷的租賃房屋，實(shí)際上取得了雙重身份，一方面是房屋租賃合同的相對方，具有獨(dú)立性。承租人對承租的房屋享有使用、收益的權(quán)利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆遷受到的損失單獨(dú)要求補(bǔ)償安置。另一方面是拆遷的利益相關(guān)者，具有從屬性。承租人對房屋的使用是基于所有權(quán)而生，從解釋角度看，拆遷人的范圍應(yīng)該不僅僅指房屋所有權(quán)人，承租人某種程度上是“準(zhǔn)被拆遷人”，具有一定從屬性，是補(bǔ)償款的利益分享者。但拆遷人的補(bǔ)償是給被拆遷人的，在禁止雙重獲利情況下，承租人的補(bǔ)償也來源于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是拆遷補(bǔ)償費(fèi)的利益分割結(jié)果。這種雙重地位也是承租人獲得補(bǔ)償?shù)木売芍弧?此處得排除公房的承租人，其特殊性將在下文予以闡述)

(四)利益平衡

1.拆遷的目的

拆遷無論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷，某種程度上都是不可抗拒的，是城市發(fā)展的一種形態(tài)，因而也就具有非侵害性。法諺有云，“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)”，私人財(cái)產(chǎn)的不可侵犯性似乎與拆遷發(fā)生沖突，為了平衡個(gè)人財(cái)產(chǎn)與公共發(fā)展，也就需要對個(gè)人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

2.出租人對補(bǔ)償費(fèi)部分不當(dāng)?shù)美?/p>

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對拆遷人的補(bǔ)償包括拆遷補(bǔ)償款；裝修補(bǔ)償費(fèi)；搬家費(fèi)、過渡費(fèi)；電話、有線電視、空調(diào)、管道煤氣等拆遷補(bǔ)償費(fèi)；圍墻、地坪、道路補(bǔ)償費(fèi)；提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。在這些補(bǔ)償費(fèi)用中，有些是用益性的補(bǔ)償，由于拆遷人只給被拆遷人補(bǔ)償，此時(shí)出租人便對這部分用益費(fèi)用構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，出于利益平衡，需要出租人將這部分費(fèi)用讓渡給出租人。

二、該類案件中存在的問題

房屋作為個(gè)人安身立命之本，拆遷補(bǔ)償問題的妥善解決關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定。“不只是具體權(quán)利從抽象的法中獲得生命和力量，并且相反地將獲得物返還給抽象的法。”[8]承租人在主張權(quán)利時(shí)，其實(shí)也是為法的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，維護(hù)承租人的權(quán)利也就變得意義重大。雖然承租人可以基于租賃合同來解決承租合同無法履行完畢的糾紛，通過解除合同等方式來彌補(bǔ)，但拆遷畢竟給承租人帶來了損失，這種損失不僅僅是金錢上的，可能有其他方面的損耗，如尋找替代房屋的時(shí)間、精力的耗費(fèi)。合同法中對此并沒有詳細(xì)規(guī)定，拆遷方面的立法如條例則語焉不詳,維權(quán)之路也就變得坎坷。

筆者對南京某法院受理的該類案件予以梳理，2011年至2013年年底，該院共受理此類案件9件，其中調(diào)解2件，撤訴6件，判決1件。此類案件調(diào)撤率較高，判決率較低，審理難度大。

(一)立法上的不足

有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)牧⒎ㄕ幵诔砷L過程中，有關(guān)承租人的補(bǔ)償?shù)姆晌募壳爸挥?001年的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及各地的一些具體實(shí)施辦法。如江蘇有《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》、《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》對此有所涉及，這種留待各地進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償規(guī)定的做法卻有些隱患，畢竟“一切有權(quán)力的人都會(huì)濫用權(quán)力，這是萬古不變的一條經(jīng)驗(yàn)”[9]。給各地下放了更多的權(quán)力，有濫用的危險(xiǎn)；同時(shí)也會(huì)造成各地的差異，形成實(shí)質(zhì)的不公平。而從具體拆遷立法的有關(guān)文件看，也存在如下一些問題。

1.公益性拆遷與商業(yè)拆遷界限模糊

在有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一規(guī)定即《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，未對拆遷的性質(zhì)作出界定，同時(shí)也對拆遷進(jìn)行公益性與商業(yè)性的區(qū)分。拆遷的性質(zhì)關(guān)系到是否需要補(bǔ)償?shù)纫幌盗械膯栴}，而公益拆遷與商業(yè)拆遷則會(huì)導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額這種量上的差異。“大鍋燴”式的拆遷補(bǔ)償規(guī)定無法滿足現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜需求。

2.沒有對承租人補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一規(guī)定

一是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對承租人的補(bǔ)償沒有涉及，如果說這是立法者刻意的留白，那么就需要其他具體的規(guī)定來補(bǔ)足，否則這種“法律的沉默”難免會(huì)損害無辜的民眾，而現(xiàn)實(shí)是并不存在這樣統(tǒng)一的規(guī)定。

二是各地關(guān)于對承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，有可能造成同案不同判的結(jié)果。比如《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》第24條規(guī)定“被拆遷人與承租人的出租協(xié)議對前款所述的損失補(bǔ)償有約定的，由雙方按協(xié)議約定處理；雙方?jīng)]有出租協(xié)議或出租協(xié)議對之未約定的，由被拆遷人與承租人根據(jù)實(shí)際情況自行協(xié)商解決”。至于雙方協(xié)商不成的，如何分配款項(xiàng)未作規(guī)定?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中也只是就房屋租賃合同約定遇到拆遷的解決辦法，對沒有約定的情形未做規(guī)定。

3.對補(bǔ)償沒有根據(jù)房屋性質(zhì)加以區(qū)分

房屋的性質(zhì)也影響著補(bǔ)償?shù)亩嗌倥c對象，但各地的補(bǔ)償規(guī)定有的并沒有依據(jù)房屋性質(zhì)而對補(bǔ)償有所區(qū)分。

以租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)可分為公房承租人與私房承租人，其中公房包括直管公房和自管公房?！皩?shí)質(zhì)上，無論是哪種性質(zhì)的公房，都是所有權(quán)人基于獎(jiǎng)勵(lì)、扶助或者是其他福利政策考慮而給予特定主體的優(yōu)厚待遇，承租人與所有權(quán)人之間既不是一種用益物權(quán)關(guān)系也不是租賃債權(quán)關(guān)系。”[5]那么這就突破了承租人與所有權(quán)人的從屬性，應(yīng)該將承租人作為被拆遷人。

另一方面，房屋按用途可分為居住、生產(chǎn)經(jīng)營、辦公等，一般將生產(chǎn)經(jīng)營、辦公等房屋統(tǒng)稱為非住房。這種區(qū)分對補(bǔ)償?shù)木唧w項(xiàng)目會(huì)造成一定影響：非住房承租人有可能獲得停業(yè)損失等補(bǔ)償；福利分房的承租人屬于住房承租人，非住房承租人中不存在福利性質(zhì)的分房。

(二)案件審理中存在的問題

法官最主要的任務(wù)就是認(rèn)定事實(shí)與適用法律，而在案件審理中，除了因立法方面的不足而遭遇的法律適用方面的困境，在事實(shí)認(rèn)定中也存在一些困難。

1．法律關(guān)系復(fù)雜認(rèn)定難

首先牽涉的主體眾多，有政府、開發(fā)商、被拆遷人、承租人，各種利益交織之下，法官也是左右為難；其次，租賃關(guān)系形成的原因也比較復(fù)雜，有約定的、有政策形成的，不同的情形下，各方的權(quán)利義務(wù)也會(huì)呈現(xiàn)個(gè)案的差異。再次，在利益鏈之下，政府、開發(fā)商對自身定位不清，行政干預(yù)比較強(qiáng)大，給法官認(rèn)定事實(shí)也帶來的不小的阻力?！岸鄶?shù)拆遷案件中, 地方政府不僅通過打招呼、發(fā)文件等形式對拆遷活動(dòng)進(jìn)行干預(yù), 甚至還主動(dòng)派出執(zhí)法人員直接進(jìn)行參與, 實(shí)質(zhì)性地介入了拆遷活動(dòng), 這就導(dǎo)致行政資源的非有效供給和信用減損?！盵10]

2．補(bǔ)償內(nèi)容爭議大

實(shí)踐中該類案件大多以“租賃合同糾紛”為案由而立案，但就補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容往往難以達(dá)成一致。一方面是缺乏具體的規(guī)定，另一方面即使有具體的規(guī)定，也以雙方協(xié)商為主，這種利益分配的界限是模糊的，“誰主張誰舉證”的證據(jù)規(guī)則下，承租人無法用足夠的依據(jù)來證明自己的合理主張，而法官即使是公平裁判，也不一定能服判息訟，當(dāng)事人會(huì)認(rèn)為法官有所偏向，于是漫長的信訪征程也就慢慢開始。這無論是對當(dāng)事人還是對法院來說，都是雙方不愿看到的。

3．承租人救濟(jì)渠道窄

承租人雖然基于租賃合同具有獨(dú)立地位，但在拆遷補(bǔ)償這樣的關(guān)系中，其地位總是被房屋所有權(quán)人掩蓋，只能通過合同解除來實(shí)現(xiàn)利益彌補(bǔ)，而無法直接與拆遷人來分配拆遷補(bǔ)償費(fèi)，救濟(jì)渠道比較窄。

三、對承租人補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

通過上述的分析發(fā)現(xiàn)，在該類案件中還存在多方面的問題，這其中有立法方面的原因，有當(dāng)事人的原因，也有社會(huì)原因。無保護(hù)的權(quán)利不如無權(quán)利，因此筆者試圖尋找到解決上述問題的路徑，或者提供一條解決的思路。

(一)宏觀建議

1.完善立法

“羅馬不是一天建成的”，拆遷方面的立法也在一步步完善。面對著社會(huì)實(shí)踐的號角，法律終將作出些回應(yīng)。承租人的補(bǔ)償問題還是有待立法統(tǒng)一的、更加細(xì)致的規(guī)定，這也是民主國家對法律的要求。

2.拓寬承租人權(quán)益救濟(jì)渠道

在承租人權(quán)益救濟(jì)方面，不僅僅要尋求合同法、拆遷條例等法律方面的救濟(jì)手段，在這個(gè)多元的社會(huì)、愈加強(qiáng)調(diào)替代訴訟糾紛解決機(jī)制的當(dāng)今，也應(yīng)該從多方面去考慮權(quán)利的救濟(jì)，比如調(diào)解、協(xié)商、仲裁等等。畢竟拆遷是一種民事行為，關(guān)乎個(gè)人的私人利益，個(gè)人的問題也應(yīng)該盡可能在私人的領(lǐng)域來解決。

(二)具體處理建議

面對這些疑難案件，法官卻不能拒絕審判，因此，不得不在現(xiàn)行法律框架之下，就該類案件的處理提出些中肯、切實(shí)的建議。

1.須遵循的原則

第一，意思自治。拆遷是民事行為，這種性質(zhì)決定了雙方主體的平等性，意思自治原則也就有了適用的余地。而且，對當(dāng)事人來說，這種協(xié)商而形成的合意能夠達(dá)到一種公共理性[11]，更有利于糾紛的解決。因此，在所有權(quán)人和承租人已經(jīng)做出約定時(shí)也就無須干涉。

第二，堅(jiān)持分門別類的原則。不同的房屋分類都會(huì)對拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的項(xiàng)目及數(shù)額有所影響，在上文中就有所體現(xiàn)?！赌暇┦姓鞯胤课莶疬w補(bǔ)償安置辦法》區(qū)分了住房與非住房，這種區(qū)別式做法比較切合房屋本身的性質(zhì)，補(bǔ)償費(fèi)也更加公平合理。另一方面，在當(dāng)事人選擇不同的補(bǔ)償方式時(shí)，對承租人的補(bǔ)償也應(yīng)有所區(qū)別。

第三，合法合理。實(shí)際上并非在所有情況下都要對承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，尤其是在租賃合同訂立時(shí)雙方已經(jīng)知道拆遷的，對承租人也就無須補(bǔ)償。

第四，合同相對性。事實(shí)上在拆遷租賃房屋中，存在兩種法律關(guān)系：一是拆遷人與被拆遷人基于安置補(bǔ)償協(xié)議的拆遷補(bǔ)償關(guān)系；二是房屋出租人與租賃人的合同關(guān)系?；诤贤南鄬π裕疬w人只能把補(bǔ)償款給被拆遷人，再由被拆遷人將其中屬于承租人的部分補(bǔ)償給承租人。拆遷人不可僭越，程序的合法合理有利于實(shí)體上的公正。

2.補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

意思自治在拆遷補(bǔ)償中有較大作用，因此堅(jiān)持安置辦法中賦予當(dāng)事人選擇權(quán)與根據(jù)房屋性質(zhì)給予補(bǔ)償法定方式相結(jié)合的做法，不同情況下，貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換分別進(jìn)行。

3.補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

(1)確定補(bǔ)償對象

承租人雖是該類案件的補(bǔ)償對象，但承租人也需根據(jù)不同的情況進(jìn)行確定，以確保真正的利益受損人得到補(bǔ)償。

筆者認(rèn)為，對于公房出租的，以租房協(xié)議或房卡等憑證上載明的人員為承租人。對于原公房承租人已經(jīng)死亡的，而其同住人未重新與公房管理單位訂立租賃協(xié)議的，以其同住人為實(shí)際承租人；同住人有多人的，由其協(xié)商確定的代表為實(shí)際承租人；原公房為家庭承租的，以現(xiàn)家庭戶主為承租人，未確定戶主的，由家庭成員推選代表作為承租人。

私房出租的，以房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)。無書面合同的，房屋所有權(quán)人與使用人無異議的，以使用人為承租人。有異議的，直接補(bǔ)償給所有權(quán)人，并告知使用人另行通過法定途徑保護(hù)其合法權(quán)益。

(2)對承租人補(bǔ)償?shù)木唧w項(xiàng)目

對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模P者認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償款主要是由原房補(bǔ)償款、購房補(bǔ)償款、區(qū)位補(bǔ)償款等組成，其產(chǎn)生的來源主要是被拆遷房屋本身的區(qū)位及房屋建造成本產(chǎn)生的，故該部分所產(chǎn)生的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被拆遷人享有。對于過渡費(fèi)，其系補(bǔ)償房屋所有權(quán)人的費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)由承租人享有。

而對于因承租人使用而產(chǎn)生的其他補(bǔ)償費(fèi)用，搬家費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備拆除、安裝、搬遷費(fèi)用、特殊行業(yè)無法進(jìn)行搬遷和再次安裝使用裝備的補(bǔ)償，在這些費(fèi)用中，若因承租人裝修、裝飾、使用而產(chǎn)生的費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)由被拆遷人補(bǔ)償給承租人。對于租賃合同沒有約定的，筆者認(rèn)為具體費(fèi)用的補(bǔ)償可以參考如下建議：

第一，搬家費(fèi)和搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。這在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》均有所規(guī)定。承租人是房屋的使用者，這兩項(xiàng)費(fèi)用也就與其有關(guān)。

第二，裝修補(bǔ)償費(fèi),電話、有線電視、空調(diào)、管道煤氣等拆移補(bǔ)償費(fèi),圍墻、地坪、道路補(bǔ)償費(fèi)。這項(xiàng)費(fèi)用可以參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定和第13條規(guī)定，一方面，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失雙方公平分擔(dān)，另一方面，租賃關(guān)系解除后的裝飾裝修費(fèi)用，租賃根據(jù)出租人的同意與否來決定是否補(bǔ)償。

第三，停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。這一項(xiàng)主要是針對營業(yè)用房的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第23條對此有所規(guī)定，一方面考慮了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)拇_定因素，如被征收前效益、停業(yè)期限;另一方面，則授權(quán)各地進(jìn)行具體補(bǔ)償事項(xiàng)的制定。筆者參考了各地關(guān)于停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，認(rèn)為《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中對于此項(xiàng)規(guī)定的比較細(xì)致合理，“承租人(或次承租人)以拆遷房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，一般?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在其與承租人(或次承租人)之間合理分配”。這一解釋對承租人是否補(bǔ)償?shù)那闆r進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)預(yù)設(shè)了幾種在實(shí)踐中可能遇到的情況，比如“對于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短”、“ 有證據(jù)證明拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定不補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補(bǔ)償費(fèi)”等，減少了法官處理該類案件中的困惑。

第四，設(shè)備拆除、安裝、搬遷費(fèi)用,特殊行業(yè)無法進(jìn)行搬遷和再次安裝使用裝備的補(bǔ)償?！赌暇┦姓鞯胤课莶疬w補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)包括上述費(fèi)用。若其產(chǎn)生系因?yàn)槌凶馊?，那該筆費(fèi)用被拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給承租人。

對于被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，對于租賃期間沒有完結(jié)的承租人，筆者認(rèn)為，此時(shí)要考慮他的意愿，若選擇繼續(xù)履行，則出租人需要優(yōu)先考慮，保障承租人的穩(wěn)定居住，這類似于“買賣不破租賃”；若承租人選擇解除合同，則參照上文的補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。

總地來說，關(guān)于承租人拆遷費(fèi)用的補(bǔ)償以尊重出租人與承租人的意思為先，在審理該類案件時(shí)應(yīng)該先審查房屋租賃合同。在租賃合同沒有此類事項(xiàng)的約定時(shí)，再考慮租賃合同訂立時(shí)是否存在當(dāng)事人均知曉拆遷事項(xiàng)、拆遷款是否已經(jīng)發(fā)放等，來決定是否補(bǔ)償承租人。

四、結(jié)語

在這個(gè)愈加開放而多元的時(shí)代里，任何人都不是單個(gè)的抽象物，而是社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)聯(lián)結(jié)點(diǎn)，利益間具有一定相關(guān)性，那么對在拆遷中利益受損的人都應(yīng)該予以補(bǔ)償。同時(shí)，“對被拆遷人私人權(quán)益的切實(shí)有效地維護(hù)，實(shí)則也是實(shí)現(xiàn)政府公共政策、公共產(chǎn)品、公益服務(wù)，以及公益拆遷所涉及公共產(chǎn)品整體性、認(rèn)同性、普惠性的社會(huì)責(zé)任之所在”[12]。被拆遷人的主體地位逐漸得到了國家的認(rèn)可和重視，而認(rèn)識與維護(hù)被拆遷房屋中承租人的地位與利益，也是政府的責(zé)任所在。

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[責(zé)任編輯:劉 慶]

2015-12-25

朱啟騫(1990-)，女，江蘇興化人，2013級訴訟法學(xué)專業(yè)碩士研究生。

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