李宇嘉

近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議均提出，“建立租購并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展”。而且，住建部正在擬定發(fā)展租賃市場、構(gòu)建租售并舉的新型住房制度，并提請國務(wù)院發(fā)布。據(jù)悉，大力培育規(guī)模化和專業(yè)化的租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)是重點。之所以重視由機(jī)構(gòu)開展規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營，除了考慮多渠道去化樓市庫存外，事實上也是改變“散租”亂象，適應(yīng)存量時代住房需求新變化（租房明顯增加）、培育“先租后買”住房梯度消費模式，以及迎合新型城鎮(zhèn)化過程中“新市民”租房需求的必然訴求。

一、我國未來迫切需要發(fā)展住房租賃市場

1.存量住房時代租賃需求迅速增加

我國城鎮(zhèn)居民戶均擁有的產(chǎn)權(quán)住房，已從2008年的0.8套/戶增長到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位周轉(zhuǎn)房、軍產(chǎn)住房等，實際住房擁有更樂觀。因此，在“去庫存”、降低經(jīng)濟(jì)和財政對于房地產(chǎn)的依賴、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長的大背景下，我國城鎮(zhèn)整體上已經(jīng)進(jìn)入了存量住房的時代。

從國際經(jīng)驗看，在存量住房時代，一個很大的特征就是，房價上漲的預(yù)期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國，居民買房置業(yè)之所以非常盛行和超前，就在于房價上漲帶來的資產(chǎn)收益，以及房屋增值給居民家庭帶來的社會保障效應(yīng)。一旦房價上漲預(yù)期減弱或沒有了，多數(shù)居民不會以“舉祖孫三代之力”來買房，而且買房也不會超前了。由此，租房的比例也會明顯上升。

2.大城市租賃市場已成規(guī)模

目前，我國率先進(jìn)入存量住房時代的超大城市，租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群的占比。目前，深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創(chuàng)業(yè)人群。2014年58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房（15萬人整租、5萬人合租）。

總結(jié)一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無法支付高房價而長期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類就是農(nóng)民工。目前，全國近2.7億農(nóng)民工，在就業(yè)地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡易工棚外，超過80%的人選擇租房。

在住房存量時代，房價上漲預(yù)期減弱，住房租賃人群會增加，國際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時，在大城市業(yè)已居高的房價水平下，畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人群、新市民等多數(shù)被迫選擇租房。此外，未來我國新型城鎮(zhèn)化的重點，在于以農(nóng)民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數(shù)就業(yè)于建筑業(yè)、家政、環(huán)衛(wèi)等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。

3.“新市民”將是未來租賃市場的主體

根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《2013年的中國家庭金融調(diào)查報告》，我國農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元，除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬，尚不及14.1萬首付（按照全國三四線城市平均房價4700元/每平方米假設(shè)的100平方米商品房3成首付），而最具流動性的金融資產(chǎn)（包括儲蓄）僅2.4萬元。因此，我國大部分農(nóng)民工家庭不具備城鎮(zhèn)購房支付能力，即便未來他們成為了“新市民”，絕大多數(shù)還會選擇租房。

國家人口和計劃生育委員會發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，截止到2013年，全國流動人口已達(dá)2.45億，占城鎮(zhèn)常住人口的40%。其中，超過77%為“80后”，72%的流動人口通過租房居住，主要是以租住小產(chǎn)權(quán)房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來我國各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場已成為與商品房銷售市場并駕齊驅(qū)、同等重要的一個部分。由此，規(guī)范和發(fā)展租賃市場，也成為未來行業(yè)管理的新主題之一。

二、目前住房租賃市場秩序有待規(guī)范

長期以來，無論是行業(yè)主管部門，還是統(tǒng)計機(jī)構(gòu)，關(guān)注的重點是房屋開發(fā)和銷售市場，而租賃市場一直處于無規(guī)范、無管理、無數(shù)據(jù)的“野蠻生長”態(tài)勢。除了國家及各地統(tǒng)計局在計算CPI時會公布租金價格指數(shù)外，目前關(guān)于實際租金價格（每月每平方米租金水平）并無權(quán)威數(shù)據(jù)。

而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對接服務(wù)，但各地房地產(chǎn)管理部門對房屋中介的管理嚴(yán)重不足、滯后，行業(yè)社會組織——經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自治管理還沒有建立起來。同時，中介準(zhǔn)入門檻低、行業(yè)也無服務(wù)和定價標(biāo)準(zhǔn)，加上租賃代理收費遠(yuǎn)低于銷售代理收費，中介服務(wù)的質(zhì)量比較低。

因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對出租者（房東）來講，由于政府監(jiān)管、行業(yè)自律缺失，出租房子的權(quán)益保障（比如家具保養(yǎng)、衛(wèi)生環(huán)境、按時交租等）也不到位，導(dǎo)致房子拿來出租時，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權(quán)益無法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅(qū)逐，租客沒有歸屬感。由此，租賃市場供應(yīng)陷入“劣幣驅(qū)逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對方權(quán)益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場也無法規(guī)范和成長起來。

三、發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的必然性及當(dāng)前存在的問題

適應(yīng)存量住房時代、新型城鎮(zhèn)化過程中龐大的住房租賃需求，除了要補缺監(jiān)管缺失，培育行業(yè)自律，改變無監(jiān)管、無自律狀態(tài)下私人“散租”主導(dǎo)，違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，租賃雙方權(quán)益得不到保障的現(xiàn)狀外，壯大機(jī)構(gòu)租賃的占比，發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營，將成為行業(yè)變革的重要方向。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市（鎮(zhèn)）89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。但是，在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

德國之所以租賃住房家庭占比超過50%，高居全球第一，與其機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展成熟關(guān)系密切。2011年，德國租賃市場中，私人租賃部門擁有住房1410萬套，其中機(jī)構(gòu)租賃就擁有410萬套，約占私人租賃的30%。同時，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時期內(nèi)接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補貼、轉(zhuǎn)入限制等。這樣，在機(jī)構(gòu)租賃和公共租賃的配合下，整個租賃市場非常受歡迎。

目前，機(jī)構(gòu)規(guī)?；I(yè)化租賃經(jīng)營發(fā)展有幾大阻礙。

首先，全國主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價之比）達(dá)到250倍左右，重點城市高達(dá)600-800倍。在社會平均收益率可以達(dá)到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)商投資和開展規(guī)模化、專業(yè)化租賃并無積極性。

其次，企業(yè)自有或收購房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯配嚴(yán)重，流動性風(fēng)險突出，加上資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）滯后，當(dāng)前不具備企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營的大環(huán)境。

再次，目前私人“散租”規(guī)避房產(chǎn)稅等稅費后，尚可實現(xiàn)2%-4%的租金回報率，機(jī)構(gòu)介入的話，必然面臨房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、企業(yè)所得稅等，機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U的成本收益更加不匹配。

最后，租賃提供的是“軟服務(wù)”，相比房屋開發(fā)和銷售單純提供實物房屋來說，交易的環(huán)節(jié)多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場問題重重的情況下，租賃企業(yè)的收益更難保障。

四、房屋銀行是發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃的切入點

筆者認(rèn)為，未來發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營，可行的切入點是房屋銀行，即由房屋所有人將房屋的使用權(quán)以定期方式，全權(quán)委托房屋租賃公司，由后者負(fù)責(zé)招租、出租及管理（家具配備、維修、協(xié)同物業(yè)管理）。為避免隨意轉(zhuǎn)租、攜款潛逃、侵害租賃雙方權(quán)益，可由行業(yè)管理部門牽頭制定管理標(biāo)準(zhǔn)，并協(xié)調(diào)協(xié)會、市場管理部門，加強(qiáng)對房屋銀行管理、投訴受理等。

在房屋銀行模式下，政府有限的監(jiān)管資源應(yīng)用到刀刃上，幾家大型房屋銀行規(guī)范經(jīng)營，疊加政府公租，可帶來示范效應(yīng)，穩(wěn)定整個租賃市場。中介機(jī)構(gòu)發(fā)展為房屋銀行，既可實現(xiàn)租賃信息平臺建設(shè)和低成本運營，租客發(fā)展來的房屋買家也改變了規(guī)模化租賃經(jīng)營成本收益不匹配局面，還有助于培育“先租后買”的消費模式。同時，為了激發(fā)房屋銀行的積極性，不僅要在企業(yè)稅收上給優(yōu)惠，還要探索REITs等低廉成本資金的支持，提高企業(yè)收益，降低期限錯配和流動性風(fēng)險。

通過強(qiáng)化監(jiān)管，房屋銀行成為穩(wěn)定的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，并通過不斷壯大市場份額來獲得規(guī)?；找?、降低單位成本后，整個租賃市場的秩序會全面改善。同時，房屋銀行與政府公共租賃結(jié)合，整個租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)占比將大大提升。此時，納入政府管理、行業(yè)自律軌道的機(jī)構(gòu)租賃，就成為整個租賃市場穩(wěn)定的基石。同時，未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)將保持低通脹、低利率、穩(wěn)定增長的局面，隨著機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模的壯大，資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）成為可能，而政府后續(xù)推行租金管制、財政補貼來支持龐大租賃人群的基本住房需求也就成為可能。

李求軍/責(zé)任編輯