王釗

甘肅長風電子科技有限責任公司物業(yè)分公司

關于我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及相關對策分析

王釗

甘肅長風電子科技有限責任公司物業(yè)分公司

在房地產的快速發(fā)展帶動下，作為售后服務的物業(yè)管理也出現(xiàn)廣闊的前景，從而帶來了良好的經濟與社會效益，但是同時也出現(xiàn)許多難題與矛盾，對物業(yè)管理帶來一定的制約作用。本文首先分析城市住宅中的小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后剖析其中所出現(xiàn)的問題，最后提出相應的解決策略，期待能夠對小區(qū)物業(yè)的發(fā)展帶來一定的指導，從而更好地促進物業(yè)管理的持續(xù)與有序的發(fā)展。

我國城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題；對策

自一九八一年開始在深圳出現(xiàn)第一家專門的物業(yè)管理單位起，我國的物業(yè)管理已經獲得三十多年的發(fā)展歷程，同時也取得了較大的進步，其中的新建小區(qū)已經基本上都實行物業(yè)管理這一新體制，而對于舊住宅區(qū)的物業(yè)管理也正在加緊處理，從而使得物業(yè)管理對小區(qū)安全以及衛(wèi)生等帶來積極的作用，但其中所出現(xiàn)的問題也需要盡快地解決。

一、分析當前城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國政府也積極地制定相關的法律法規(guī)，于一九九八年國務院頒發(fā)加快城鎮(zhèn)住房的改革與建設的通知，在其中就提出物業(yè)管理應當將企業(yè)專業(yè)化的管理與業(yè)主的自治相結合；到了二零零三年，又下發(fā)《物業(yè)管理條例》，它使得我國物業(yè)管理逐漸地走向法制化與規(guī)范化的發(fā)展方向；又于二零零七年，對這一條例進行一定地修改，在其中增加了物業(yè)服務與業(yè)主自治模式相結合的管理辦法，至此，我國物業(yè)管理已初步形成了法律制度的具體框架；在當前物業(yè)管理逐漸進入市場化發(fā)展，不僅為城鎮(zhèn)住房提供了良好的服務，而且還促進了物業(yè)管理的發(fā)展，尤其是在經濟發(fā)達的大城市［1］，物業(yè)管理在小區(qū)的覆蓋率已經超過了百分之五十，在全國范圍的比例也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。

二、剖析住宅小區(qū)物業(yè)管理所出現(xiàn)的問題

（一）物業(yè)管理的市場化的程度有待提高

目前大多數(shù)的物業(yè)公司都是受到房地產單位的直接委托或自建組成的，這對于業(yè)主而言，他們難以自由選擇小區(qū)的物業(yè)管理，在某一小區(qū)內就會使得物業(yè)管理出現(xiàn)一定的壟斷現(xiàn)象，從而使得其他的物業(yè)管理公司得不到公平競爭管理的機會，此外，在這樣的模式下，也使得物業(yè)管理的經營模式出現(xiàn)單一化以及較低的市場化程度。

（二）收費情況比較混亂

這主要是由于當前的物業(yè)管理模式中出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間關系不對等的情況，從而導致一些物業(yè)公司在相關的收費標準方面沒有實現(xiàn)統(tǒng)一化，由此帶來的亂收費情況較為嚴重，甚至有的是任意地提高收費標準等，這就造成業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，有的就采取不交物業(yè)費的方式加以對抗，從而使得二者之間的矛盾逐漸加深。

（三）服務質量有待提高

首先一個是安全保衛(wèi)的問題，這是物業(yè)管理中一個重要的服務項目，盡管當前的物業(yè)公司也在抓緊地加強這方面的管理，但是仍然會出現(xiàn)一些盜竊案件的發(fā)生；其次是要樹立良好的服務意識，因為當前的物業(yè)公司沒有全面地走入市場化，由此而導致的問題就是服務質量較低［2］；最后對小區(qū)內公共區(qū)域衛(wèi)生的管理，如污水處理、垃圾處理、綠化建設以及道路等問題，還需要進一步地加強這些方面的管理。

三、解決物業(yè)管理的策略

（一）明確物業(yè)公司與業(yè)主之間的責權

面對當前小區(qū)中物業(yè)管理所出現(xiàn)的問題，尋求解決辦法的關鍵之處是要進一步地明確物業(yè)管理與業(yè)主之間所需要承擔的責任與所擁有的權利，第一是要嚴格地根據(jù)當前的物業(yè)管理相關的法律法規(guī)辦事，做到一切工作都有法可依；第二是進一步地明確物業(yè)管理與房地產之間的權利與義務，從而使得物業(yè)管理能夠為業(yè)主提供更多更優(yōu)質地服務；第三是物業(yè)管理與業(yè)主之間要相互尊重，在《合同法》的規(guī)定下，積極履行自己的義務，從而促進小區(qū)的管理能夠更加的科學。

（二）積極推進物業(yè)管理公司進入市場

由于當前的物業(yè)管理與市場的接觸程度不高，由此而導致物業(yè)管理缺乏市場競爭，由此帶來的是物業(yè)管理的服務水平與質量都有待提高，因此積極推進物業(yè)管理公司進入市場，一方面可以有效地打破壟斷，轉變物業(yè)公司的發(fā)展方向，即就是注重提升服務質量［3］，另一方面是在市場中接受優(yōu)勝劣汰的選擇，從而促進物業(yè)在管理工作中更加主動地提升服務質量，從而為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。

（三）為物業(yè)管理建立考評機制

物業(yè)管理公司的發(fā)展，離不開業(yè)主對物業(yè)管理的支持，因此需要對物業(yè)管理的各個項目建立一定的考評機制，一方面是促進物業(yè)管理能夠更加盡心盡力地服務業(yè)主與創(chuàng)新管理方式方法，另一方面也可以使得物業(yè)管理的工作能夠接受小區(qū)居住的監(jiān)督，從而嚴格地控制亂收費等問題的出現(xiàn)，這對促進物業(yè)管理的健康發(fā)展具有積極地作用。

結束語

住宅小區(qū)的物業(yè)管理在本質上是服務工作，從這一特性出發(fā)，物業(yè)管理的工作需要在競爭機制、管理規(guī)則、服務內容以及方式等方面加以創(chuàng)新，進而促使物業(yè)管理企業(yè)能夠在現(xiàn)代化的企業(yè)建設中，對住宅小區(qū)物業(yè)管理起到積極地促進作用，提高當前物業(yè)管理的水平，從而使得小區(qū)物業(yè)的管理能夠得到持續(xù)、健康發(fā)展。

［1］董春玲.農民上樓后的農村物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題與對策——基于北京市的實地調研［J］.農村經濟，2013，06：14-18.

［2］楊傳明，陳婧，崔亮.城市住宅小區(qū)停車問題及解決對策研究——以蘇州市為例［J］.現(xiàn)代城市研究，2012，08：82-86.

［3］李思瀅.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及影響因素探析［J］.科技創(chuàng)新與應用，2015，12：269-270.

王釗（1967-），男，漢族，河南人，大專，助理政工師，研究方向：物業(yè)管理。