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誰吹捧出中國樓市的假高潮

“市場狂歡時，多數(shù)人都是舞會中的灰姑娘，明知道在舞會中多待一會兒，現(xiàn)出原形的幾率就越高，但還是舍不得錯過這場盛大舞會中的任何一分鐘。問題是這場舞會的時鐘根本就沒有指針，不知道什么時候離場是適當?shù)?，絕大部分人最終都難以離場而現(xiàn)出原形?！?/p>

自去年11月以來，中央先后召開了“中央財經小組會、中央政治局會議、中央經濟工作會議和中央城市工作會議”，在出臺的一系列重大決策中，都能看到相近的關鍵詞：“尊重規(guī)律、推進農民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、化解房地產庫存”等。這也再一次把多年累積的“房地產失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會熱點。中國房地產到底怎么了？

中國房地產具有先天缺陷

中國房地產的發(fā)展具有先天缺陷，它不僅有消費問題、還有生產問題；它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經濟問題，已然是政治問題。

從官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，1987年才有全國性的房價統(tǒng)計。

資料顯示，1987年商品房銷售面積2697萬平方米，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是408元/平方米?？雌饋聿桓撸鄬τ诋敃r的居民收入，也屬于不可承受之重。

1998年以來，由于制度變革的驅動，房地產行業(yè)的投資增長比其它行業(yè)增長要快，是中國經濟增長的引擎，一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀，但現(xiàn)在這個引擎的動能顯然已經雄風不再。

到了2008年，當時房地產正處于調控之中，然而金融危機卻意外到來。為了挽救經濟下滑，房地產“臨危受命”，被當作撬動經濟復蘇的龍頭，給打了一針興奮劑，迅速從寒冬變成了盛夏。正如評論者所言：“一個行業(yè)，賺錢的時候大家一擁而上，合法的不合法的都來做，虧錢了一哄而散，這是我們的特色?！?/p>

房地產由此重回第一投資品寶座，不僅是一二線，連三四線的房地產市場，也在隨后的幾年里火得一塌糊涂。因此，房地產行業(yè)很快就在供應上見了頂，過早地把未來的發(fā)展空間給透支了。當興奮劑的藥力慢慢失效，隨著史上最嚴厲的宏觀調控政策的到來，三四線的房地產市場首當其沖，繃不住了，接著寒氣漸漸從二線城市向一線城市逼近。

從中原地產研究部統(tǒng)計的2015年上市房企三季度業(yè)績來看（包含萬科、招商等標桿房企在內的58家上市房企），凈利潤率只有7.5%。而在2013年，凈利潤還高達11.97%，2014年降為10%，2015年上半年又降為9.1%。另從同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在最早公布三季報業(yè)績預告的30家企業(yè)中，14家凈利潤下滑，15家預告凈利潤虧損，其中有10家還是首次出現(xiàn)虧損。

2014年年底，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2014- 2015）》，預言“一半以上的開發(fā)商將轉行或在市場中消失”。趨勢似乎已經在拉開序幕。

2015年上市房企第一家徹底告別房地產行業(yè)的公司，就是上海證大。董事長戴志康將其本人及其女兒手中持有的上海證大股權悉數(shù)出售。他很早就認為，房地產快速增長的大時代基本終結，他說：“這個行業(yè)目前太擁擠了，有1000個玩家，市場只能容納100個，900家都得滾蛋。不主動滾，逼著你滾就難堪了，所以我們就趕緊滾蛋了?！?/p>

戴志康剛剛撤退，緊接著朱孟依的合生創(chuàng)展的一家區(qū)域公司，2014年業(yè)績比2013年下滑超過一半，基本處于虧損狀態(tài)，遂做出裁員20%的決定，還釀出了勞資糾紛。據(jù)說房地產早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名員工相同，這回裁員也只不過是轉型中的一環(huán)。這家昔日的“地產航母”，早早地就開始遠離房地產，轉向了賺錢比房地產更多，也更有戰(zhàn)略意義的金融、路橋、電力、煤炭等領域。

像合生創(chuàng)展一樣，發(fā)跡于房地產，又開始心有旁騖的，還有萬達與恒大。

2015年，萬達并購了瑞士盈方體育、澳大利亞HOYTS院線，向王健林力推的“萬達第四次轉型”目標又接近了一步。在萬達的規(guī)劃中，它將從房地產為主的企業(yè)轉向服務業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個支柱產業(yè)；從中國國內企業(yè)轉向跨國企業(yè)。

在2015年3月底恒大召開的“2014年度業(yè)績發(fā)布會”上，除了房地產，恒大還涉足了礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大業(yè)務。恒大董事局主席許家印透露，未來將分拆礦泉水、糧油和乳業(yè)這三大產業(yè)赴港上市。

在任何領域，大企業(yè)的進退，就是風向標。上有所動，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮麗”的一道風景線，就是改名、改業(yè)潮。

高利益誘惑下，不少人吹捧中國高房價

如今，房地產市場出現(xiàn)一些值得注意的苗頭，一線城市房價“加速趕頂”，個別地方房價如瘋牛撞欄，新房十萬起步已不稀奇，日光盤、月光盤大量出現(xiàn)。市場在沸騰，仿佛火焰在燃燒。一房難求，錯過了今天似乎就不再有明天。一個房號都賣出幾十萬，地王迭創(chuàng)新高，土地收入盆滿缽滿……這似乎真的是一個最好的時代。

一邊是火焰，一邊是海水。在一線城市繼續(xù)飛天的同時，三四線城市空置量繼續(xù)攀升，全國性房地產去庫存壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米。與此同時，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

來自決策層的種種信號顯示，去庫存將是未來相當長一段時間的工作重心。12月中旬召開的中央政治局會議和最近的中央經濟工作會議，在分析部署2016年經濟工作時，引人注目的一項任務是要化解房地產庫存，提出通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，鼓勵房地產商降價等手段擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。

而此前，習近平在11月10日的中央財經領導小組第十一次會議上，李克強在中央黨校的講話中，都提出房地產的去庫存是一項緊迫的任務。總理直言不諱地說，“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決”。

早在2013年底，新上任的住建部長在首次亮相就表示“當務之急是要采取一切手段來消化高庫存”，但兩年下來效果不彰。大規(guī)模土地供應和房地產過熱開發(fā)形成的“堰塞湖”般的高庫存依然水漲船高難以消化，而現(xiàn)在過度開發(fā)引發(fā)的高空置率問題背后的金融風險顯然已讓決策者深感不安。

一方面中小城市大量的空置，使得“鬼城”已露出猙獰面目，在去杠桿化過程中，加大銀行信貸資產在房地產領域的風險敞口。另一方面大城市房價繼續(xù)沖頂，媒體推波助瀾跟著起哄，借用各路“打醬油”的專家話說“在人民幣購買力不可遏制下降的復雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，中國城市將成為中國經濟的最后一個安全點”，更有人妄語說“沒有一座城市因高房價衰落”。

房地產因其高杠桿屬性，成為極易滋生泡沫的沃土。中國房地產市場在高位出現(xiàn)的這種情況，已經與80年代后期日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產價格持續(xù)沖高到信貸可能無法支撐甚至枯竭的程度，最終會形成購買力的“斷層線”，而這些都具備了房地產周期性高潮“尾部風險”的特征，值得高度警惕。

決策層下定決心要化解房地產庫存，最根本的動因是吸取別人的教訓，防范金融風險，房地產作為資金堆積和驅動的市場，一旦出問題，城門失火，必然殃及池魚——為之提供貨幣的銀行。

房地產價格持續(xù)升騰的本質，是廉價資金推動和高能貨幣堆積的結果。美國人總結教訓時說，在房價飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。在它刺激下，所有人都成了“棒球明星”，都創(chuàng)造了輝煌，財富神話來得是如此容易。

無論是當年的日本，還是美國的次貸危機，其教訓都說明，房地產高潮的“尾部階段”，是利潤最豐厚，最讓人心潮澎湃的時候，也是市場極易失控的時候。

對于靠貨幣膨脹吹大的資產泡沫來說，逆變往往就是心理上的“一轉念”。當然，開始是少數(shù)人的先知先覺，比如，經歷過多次房地產崩盤的李嘉誠，他懂得在“別人貪婪的時候我恐懼”，高風險的房地產市場上，想賺最后一個銅板的人往往會輸光最后一個銅板。

他在樓市沸騰狀態(tài)前的“敦刻爾克大撤退”，用西方現(xiàn)代金融理論的危機預警理論來解釋，堪稱是一只“礦井中的金絲雀”，對樓市風向有重要的警訊價值。

巴菲特也曾用一段十分精僻的話，警告市場亢奮狀態(tài)中的投機客，提醒他們警惕市場高潮階段的尾部風險：“市場狂歡時，多數(shù)人都是舞會中的灰姑娘，明知道在舞會中多待一會兒，現(xiàn)出原形的幾率就越高，但還是舍不得錯過這場盛大舞會中的任何一分鐘。問題是這場舞會的時鐘根本就沒有指針，不知道什么時候離場是適當?shù)模^大部分人最終都難以離場而現(xiàn)出原形。”他的警告同樣適用于房地產市場。

長期以來，財富效應讓市場所有參與者都僥幸“會有永遠的繁榮”，而世間從來沒有單邊上漲“漲到天上去的市場”。一場曠世繁榮需要超級信貸相匹配。當泡沫足夠大，市場本身難以承受畸高的價格，金融體系也對高房價恐高時，信貸任何一點收縮都會產生連鎖反應，泡沫足夠大時，一根針也能捅破天。

房地產市場兩頭加杠桿的高負債本性決定了它進入高位以后的莫測風險。從某種意義上說，房地產的過度膨脹問題已不是一個產業(yè)的亢奮，而是需要從國家經濟安全和金融風險的高度來全局考量。

當前，中國房地產處于敏感而微妙的十字路口，各利益相關方的深度博弈還在繼續(xù)，房地產市場的健康發(fā)展關乎宏觀經濟金融的穩(wěn)定，深刻地影響一國的經濟金融安全。如何防止重蹈危機爆發(fā)國的覆轍，防止市場可能出現(xiàn)高位失速和泡沫破滅對經濟金融全局的系統(tǒng)性沖擊，這既考驗一個民族的理性精神，更考驗決策者的駕馭能力。

十年何以消化百億平方米庫存

此時，任何繼續(xù)吹大泡沫的做法都不足取，也切不可迷信行政的力量。抓緊處置高庫存，果斷排雷、拆除引信，有效化解潛在金融風險，體現(xiàn)的是一種常識理性，是對市場的敬畏和對市場內在規(guī)律的尊重。

但是多年來，對房地產問題的解決，一直采用簡單、粗放、速效的調控政策，結果是地價越調越高、房價越調越高、庫存越調越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發(fā)系統(tǒng)風險的可能。

推進農民工市民化，來促進消化庫存，目前來看只能是一種潛力，短期內還難以奏效。因為農民工在就業(yè)地城鎮(zhèn)化后，無論是收入的積累、保障體系的建立，還是信用體系的建立，以當前農民工的收入房價比來看，短期內難以完成。因此有必要探尋近遠期協(xié)同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫(yī)頭”的房地產調控政策，建立長效機制。

要認識住房不僅具有經濟屬性，更具有社會屬性，認識住房政策與住房產業(yè)政策的差別，建立雙輪推進商品住房與保障性住房同步發(fā)展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機制。

對于商品住房應尊重市場規(guī)律，應以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政干預；對于保障性住房應形成完整的從投融資機制、土地供給機制、住房標準、產業(yè)標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機制、退出機制，租售機制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設，造成新的資源浪費和新的庫存。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應根據(jù)國家區(qū)域經濟的發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)群規(guī)劃、調整城市結構和城鎮(zhèn)體系布局，針對各區(qū)域的發(fā)展階段，實施差異化的政策，如，人口凈流入地區(qū)與人口凈流出地區(qū)的土地供給；特大城市與中小城市基礎設施投資力度；根據(jù)經濟發(fā)展水平和常駐流動人口數(shù)量平衡保障房建設等。同時，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略還應樹立“遷移型城鎮(zhèn)化與在地型城鎮(zhèn)化”并舉思路，打破城鄉(xiāng)戶籍藩籬，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間人口的雙向流動，既要推進農民進城，也要促成市民下鄉(xiāng)，以知識、文化和資金，建設家庭農場，帶動農村的現(xiàn)代化。發(fā)展農村的在地城鎮(zhèn)化，應是我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色之一，既能滿足農民進城享受公共服務均等化，也能避免鄉(xiāng)村大面積的凋敝，帶來鄉(xiāng)土文化的喪失。

經過三十年的快速發(fā)展，商品房市場已經形成了多種細分的產品市場，如果籠統(tǒng)地只談均價，就失去了市場準確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二三線中心城市，其市場已經成為國際性、全國性或區(qū)域性高收入人群的市場，其價格波動已經和本地民生無關，應該放開由市場調節(jié)，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉。商品房需求是一個層級遞進的變化過程，只有高端放開、中高端流轉，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。

在我國戶均住房套數(shù)接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發(fā)揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應由政府承擔托底的責任，但可以發(fā)揮市場的作用形成多方合作機制，來加大公租房的建設。

市場細分還表現(xiàn)在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優(yōu)化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發(fā)展的基礎，進而達到去庫存化。而三四線發(fā)展中城市同時受存量高與需求低的影響，現(xiàn)有政策刺激難以見效。利用公積金轉型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

認識到中產階層改善性需求的現(xiàn)實性與農民工進城購房的長效性差異，不等于否定農民工進城對消化庫存的作用，去庫存不會一蹴而就，需要做長期準備。

城市問題也是鄉(xiāng)村問題，需要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展策略來思考，需要加大農村集體建設用地的改革力度，激活盤活農民房屋資產的流通，落實農民享有的財產性收益，可以加快提高農民的購房能力，是推進城鎮(zhèn)化的有效路徑。

總之，需要制定長遠住房政策，配合差異性的細分政策，以市場和稅收的手段調控，促進住房資源的流動。扶持近期城市中產階層的改善需求，培育中長期農民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產的高庫存狀況。

（新浪網2015.12.31、新華網2016.1.4等）