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誰吹捧出中國樓市的假高潮

“市場狂歡時，多數(shù)人都是舞會中的灰姑娘，明知道在舞會中多待一會兒，現(xiàn)出原形的幾率就越高，但還是舍不得錯過這場盛大舞會中的任何一分鐘。問題是這場舞會的時鐘根本就沒有指針，不知道什么時候離場是適當(dāng)?shù)?，絕大部分人最終都難以離場而現(xiàn)出原形?！?/p>

自去年11月以來，中央先后召開了“中央財經(jīng)小組會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議和中央城市工作會議”，在出臺的一系列重大決策中，都能看到相近的關(guān)鍵詞：“尊重規(guī)律、推進農(nóng)民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、化解房地產(chǎn)庫存”等。這也再一次把多年累積的“房地產(chǎn)失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會熱點。中國房地產(chǎn)到底怎么了？

中國房地產(chǎn)具有先天缺陷

中國房地產(chǎn)的發(fā)展具有先天缺陷，它不僅有消費問題、還有生產(chǎn)問題；它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經(jīng)濟問題，已然是政治問題。

從官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，1987年才有全國性的房價統(tǒng)計。

資料顯示，1987年商品房銷售面積2697萬平方米，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價是408元/平方米?？雌饋聿桓?，但相對于當(dāng)時的居民收入，也屬于不可承受之重。

1998年以來，由于制度變革的驅(qū)動，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長比其它行業(yè)增長要快，是中國經(jīng)濟增長的引擎，一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀，但現(xiàn)在這個引擎的動能顯然已經(jīng)雄風(fēng)不再。

到了2008年，當(dāng)時房地產(chǎn)正處于調(diào)控之中，然而金融危機卻意外到來。為了挽救經(jīng)濟下滑，房地產(chǎn)“臨危受命”，被當(dāng)作撬動經(jīng)濟復(fù)蘇的龍頭，給打了一針興奮劑，迅速從寒冬變成了盛夏。正如評論者所言：“一個行業(yè)，賺錢的時候大家一擁而上，合法的不合法的都來做，虧錢了一哄而散，這是我們的特色?！?/p>

房地產(chǎn)由此重回第一投資品寶座，不僅是一二線，連三四線的房地產(chǎn)市場，也在隨后的幾年里火得一塌糊涂。因此，房地產(chǎn)行業(yè)很快就在供應(yīng)上見了頂，過早地把未來的發(fā)展空間給透支了。當(dāng)興奮劑的藥力慢慢失效，隨著史上最嚴厲的宏觀調(diào)控政策的到來，三四線的房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖，繃不住了，接著寒氣漸漸從二線城市向一線城市逼近。

從中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計的2015年上市房企三季度業(yè)績來看（包含萬科、招商等標(biāo)桿房企在內(nèi)的58家上市房企），凈利潤率只有7.5%。而在2013年，凈利潤還高達11.97%，2014年降為10%，2015年上半年又降為9.1%。另從同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在最早公布三季報業(yè)績預(yù)告的30家企業(yè)中，14家凈利潤下滑，15家預(yù)告凈利潤虧損，其中有10家還是首次出現(xiàn)虧損。

2014年年底，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2014- 2015）》，預(yù)言“一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失”。趨勢似乎已經(jīng)在拉開序幕。

2015年上市房企第一家徹底告別房地產(chǎn)行業(yè)的公司，就是上海證大。董事長戴志康將其本人及其女兒手中持有的上海證大股權(quán)悉數(shù)出售。他很早就認為，房地產(chǎn)快速增長的大時代基本終結(jié)，他說：“這個行業(yè)目前太擁擠了，有1000個玩家，市場只能容納100個，900家都得滾蛋。不主動滾，逼著你滾就難堪了，所以我們就趕緊滾蛋了?！?/p>

戴志康剛剛撤退，緊接著朱孟依的合生創(chuàng)展的一家區(qū)域公司，2014年業(yè)績比2013年下滑超過一半，基本處于虧損狀態(tài)，遂做出裁員20%的決定，還釀出了勞資糾紛。據(jù)說房地產(chǎn)早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名員工相同，這回裁員也只不過是轉(zhuǎn)型中的一環(huán)。這家昔日的“地產(chǎn)航母”，早早地就開始遠離房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向了賺錢比房地產(chǎn)更多，也更有戰(zhàn)略意義的金融、路橋、電力、煤炭等領(lǐng)域。

像合生創(chuàng)展一樣，發(fā)跡于房地產(chǎn)，又開始心有旁騖的，還有萬達與恒大。

2015年，萬達并購了瑞士盈方體育、澳大利亞HOYTS院線，向王健林力推的“萬達第四次轉(zhuǎn)型”目標(biāo)又接近了一步。在萬達的規(guī)劃中，它將從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個支柱產(chǎn)業(yè)；從中國國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)。

在2015年3月底恒大召開的“2014年度業(yè)績發(fā)布會”上，除了房地產(chǎn)，恒大還涉足了礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大業(yè)務(wù)。恒大董事局主席許家印透露，未來將分拆礦泉水、糧油和乳業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)赴港上市。

在任何領(lǐng)域，大企業(yè)的進退，就是風(fēng)向標(biāo)。上有所動，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮麗”的一道風(fēng)景線，就是改名、改業(yè)潮。

高利益誘惑下，不少人吹捧中國高房價

如今，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些值得注意的苗頭，一線城市房價“加速趕頂”，個別地方房價如瘋牛撞欄，新房十萬起步已不稀奇，日光盤、月光盤大量出現(xiàn)。市場在沸騰，仿佛火焰在燃燒。一房難求，錯過了今天似乎就不再有明天。一個房號都賣出幾十萬，地王迭創(chuàng)新高，土地收入盆滿缽滿……這似乎真的是一個最好的時代。

一邊是火焰，一邊是海水。在一線城市繼續(xù)飛天的同時，三四線城市空置量繼續(xù)攀升，全國性房地產(chǎn)去庫存壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米。與此同時，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

來自決策層的種種信號顯示，去庫存將是未來相當(dāng)長一段時間的工作重心。12月中旬召開的中央政治局會議和最近的中央經(jīng)濟工作會議，在分析部署2016年經(jīng)濟工作時，引人注目的一項任務(wù)是要化解房地產(chǎn)庫存，提出通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，鼓勵房地產(chǎn)商降價等手段擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

而此前，習(xí)近平在11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，李克強在中央黨校的講話中，都提出房地產(chǎn)的去庫存是一項緊迫的任務(wù)?？偫碇毖圆恢M地說，“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決”。

早在2013年底，新上任的住建部長在首次亮相就表示“當(dāng)務(wù)之急是要采取一切手段來消化高庫存”，但兩年下來效果不彰。大規(guī)模土地供應(yīng)和房地產(chǎn)過熱開發(fā)形成的“堰塞湖”般的高庫存依然水漲船高難以消化，而現(xiàn)在過度開發(fā)引發(fā)的高空置率問題背后的金融風(fēng)險顯然已讓決策者深感不安。

一方面中小城市大量的空置，使得“鬼城”已露出猙獰面目，在去杠桿化過程中，加大銀行信貸資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險敞口。另一方面大城市房價繼續(xù)沖頂，媒體推波助瀾跟著起哄，借用各路“打醬油”的專家話說“在人民幣購買力不可遏制下降的復(fù)雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，中國城市將成為中國經(jīng)濟的最后一個安全點”，更有人妄語說“沒有一座城市因高房價衰落”。

房地產(chǎn)因其高杠桿屬性，成為極易滋生泡沫的沃土。中國房地產(chǎn)市場在高位出現(xiàn)的這種情況，已經(jīng)與80年代后期日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產(chǎn)價格持續(xù)沖高到信貸可能無法支撐甚至枯竭的程度，最終會形成購買力的“斷層線”，而這些都具備了房地產(chǎn)周期性高潮“尾部風(fēng)險”的特征，值得高度警惕。

決策層下定決心要化解房地產(chǎn)庫存，最根本的動因是吸取別人的教訓(xùn)，防范金融風(fēng)險，房地產(chǎn)作為資金堆積和驅(qū)動的市場，一旦出問題，城門失火，必然殃及池魚——為之提供貨幣的銀行。

房地產(chǎn)價格持續(xù)升騰的本質(zhì)，是廉價資金推動和高能貨幣堆積的結(jié)果。美國人總結(jié)教訓(xùn)時說，在房價飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。在它刺激下，所有人都成了“棒球明星”，都創(chuàng)造了輝煌，財富神話來得是如此容易。

無論是當(dāng)年的日本，還是美國的次貸危機，其教訓(xùn)都說明，房地產(chǎn)高潮的“尾部階段”，是利潤最豐厚，最讓人心潮澎湃的時候，也是市場極易失控的時候。

對于靠貨幣膨脹吹大的資產(chǎn)泡沫來說，逆變往往就是心理上的“一轉(zhuǎn)念”。當(dāng)然，開始是少數(shù)人的先知先覺，比如，經(jīng)歷過多次房地產(chǎn)崩盤的李嘉誠，他懂得在“別人貪婪的時候我恐懼”，高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場上，想賺最后一個銅板的人往往會輸光最后一個銅板。

他在樓市沸騰狀態(tài)前的“敦刻爾克大撤退”，用西方現(xiàn)代金融理論的危機預(yù)警理論來解釋，堪稱是一只“礦井中的金絲雀”，對樓市風(fēng)向有重要的警訊價值。

巴菲特也曾用一段十分精僻的話，警告市場亢奮狀態(tài)中的投機客，提醒他們警惕市場高潮階段的尾部風(fēng)險：“市場狂歡時，多數(shù)人都是舞會中的灰姑娘，明知道在舞會中多待一會兒，現(xiàn)出原形的幾率就越高，但還是舍不得錯過這場盛大舞會中的任何一分鐘。問題是這場舞會的時鐘根本就沒有指針，不知道什么時候離場是適當(dāng)?shù)?，絕大部分人最終都難以離場而現(xiàn)出原形。”他的警告同樣適用于房地產(chǎn)市場。

長期以來，財富效應(yīng)讓市場所有參與者都僥幸“會有永遠的繁榮”，而世間從來沒有單邊上漲“漲到天上去的市場”。一場曠世繁榮需要超級信貸相匹配。當(dāng)泡沫足夠大，市場本身難以承受畸高的價格，金融體系也對高房價恐高時，信貸任何一點收縮都會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，泡沫足夠大時，一根針也能捅破天。

房地產(chǎn)市場兩頭加杠桿的高負債本性決定了它進入高位以后的莫測風(fēng)險。從某種意義上說，房地產(chǎn)的過度膨脹問題已不是一個產(chǎn)業(yè)的亢奮，而是需要從國家經(jīng)濟安全和金融風(fēng)險的高度來全局考量。

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)處于敏感而微妙的十字路口，各利益相關(guān)方的深度博弈還在繼續(xù)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)乎宏觀經(jīng)濟金融的穩(wěn)定，深刻地影響一國的經(jīng)濟金融安全。如何防止重蹈危機爆發(fā)國的覆轍，防止市場可能出現(xiàn)高位失速和泡沫破滅對經(jīng)濟金融全局的系統(tǒng)性沖擊，這既考驗一個民族的理性精神，更考驗決策者的駕馭能力。

十年何以消化百億平方米庫存

此時，任何繼續(xù)吹大泡沫的做法都不足取，也切不可迷信行政的力量。抓緊處置高庫存，果斷排雷、拆除引信，有效化解潛在金融風(fēng)險，體現(xiàn)的是一種常識理性，是對市場的敬畏和對市場內(nèi)在規(guī)律的尊重。

但是多年來，對房地產(chǎn)問題的解決，一直采用簡單、粗放、速效的調(diào)控政策，結(jié)果是地價越調(diào)越高、房價越調(diào)越高、庫存越調(diào)越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的可能。

推進農(nóng)民工市民化，來促進消化庫存，目前來看只能是一種潛力，短期內(nèi)還難以奏效。因為農(nóng)民工在就業(yè)地城鎮(zhèn)化后，無論是收入的積累、保障體系的建立，還是信用體系的建立，以當(dāng)前農(nóng)民工的收入房價比來看，短期內(nèi)難以完成。因此有必要探尋近遠期協(xié)同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫(yī)頭”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，建立長效機制。

要認識住房不僅具有經(jīng)濟屬性，更具有社會屬性，認識住房政策與住房產(chǎn)業(yè)政策的差別，建立雙輪推進商品住房與保障性住房同步發(fā)展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機制。

對于商品住房應(yīng)尊重市場規(guī)律，應(yīng)以市場、稅收和法律手段調(diào)控，避免過多行政干預(yù)；對于保障性住房應(yīng)形成完整的從投融資機制、土地供給機制、住房標(biāo)準、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準、公共服務(wù)配套標(biāo)準、保障對象篩選、保障準入機制、退出機制，租售機制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設(shè)，造成新的資源浪費和新的庫存。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應(yīng)根據(jù)國家區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)群規(guī)劃、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系布局，針對各區(qū)域的發(fā)展階段，實施差異化的政策，如，人口凈流入地區(qū)與人口凈流出地區(qū)的土地供給；特大城市與中小城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度；根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和常駐流動人口數(shù)量平衡保障房建設(shè)等。同時，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略還應(yīng)樹立“遷移型城鎮(zhèn)化與在地型城鎮(zhèn)化”并舉思路，打破城鄉(xiāng)戶籍藩籬，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間人口的雙向流動，既要推進農(nóng)民進城，也要促成市民下鄉(xiāng)，以知識、文化和資金，建設(shè)家庭農(nóng)場，帶動農(nóng)村的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)村的在地城鎮(zhèn)化，應(yīng)是我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色之一，既能滿足農(nóng)民進城享受公共服務(wù)均等化，也能避免鄉(xiāng)村大面積的凋敝，帶來鄉(xiāng)土文化的喪失。

經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，商品房市場已經(jīng)形成了多種細分的產(chǎn)品市場，如果籠統(tǒng)地只談均價，就失去了市場準確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二三線中心城市，其市場已經(jīng)成為國際性、全國性或區(qū)域性高收入人群的市場，其價格波動已經(jīng)和本地民生無關(guān)，應(yīng)該放開由市場調(diào)節(jié)，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產(chǎn)階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉(zhuǎn)。商品房需求是一個層級遞進的變化過程，只有高端放開、中高端流轉(zhuǎn)，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。

在我國戶均住房套數(shù)接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產(chǎn)市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發(fā)揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應(yīng)由政府承擔(dān)托底的責(zé)任，但可以發(fā)揮市場的作用形成多方合作機制，來加大公租房的建設(shè)。

市場細分還表現(xiàn)在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優(yōu)化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發(fā)展的基礎(chǔ)，進而達到去庫存化。而三四線發(fā)展中城市同時受存量高與需求低的影響，現(xiàn)有政策刺激難以見效。利用公積金轉(zhuǎn)型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

認識到中產(chǎn)階層改善性需求的現(xiàn)實性與農(nóng)民工進城購房的長效性差異，不等于否定農(nóng)民工進城對消化庫存的作用，去庫存不會一蹴而就，需要做長期準備。

城市問題也是鄉(xiāng)村問題，需要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展策略來思考，需要加大農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革力度，激活盤活農(nóng)民房屋資產(chǎn)的流通，落實農(nóng)民享有的財產(chǎn)性收益，可以加快提高農(nóng)民的購房能力，是推進城鎮(zhèn)化的有效路徑。

總之，需要制定長遠住房政策，配合差異性的細分政策，以市場和稅收的手段調(diào)控，促進住房資源的流動。扶持近期城市中產(chǎn)階層的改善需求，培育中長期農(nóng)民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產(chǎn)的高庫存狀況。

（新浪網(wǎng)2015.12.31、新華網(wǎng)2016.1.4等）