摘要：本文基于Tiebout公共產(chǎn)品資本化理論，以Hedonic模型為工具，以中國35個(gè)大中城市的公共產(chǎn)品供給狀況與商品住宅價(jià)格為對(duì)象，研究了不同地區(qū)和不同結(jié)構(gòu)的公共產(chǎn)品供給情況對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，由此得出了相應(yīng)的研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞：公共產(chǎn)品資本化 商品住宅價(jià)格

一、文獻(xiàn)綜述

查爾斯·蒂布特在其1956年的論文《A Pure Theory of Local Public Expenditure》中，構(gòu)造了一個(gè)社區(qū)數(shù)量足夠多的模型，居民根據(jù)自己的偏好，無成本地遷徙到效用最大的社區(qū)定居。這個(gè)過程被Tiebout稱為“用腳投票”。在此過程中，最好的公共產(chǎn)品供給將使最多的居民遷入，從而使得該社區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，公共產(chǎn)品資本化由此而來。Oates（1969）通過首次運(yùn)用實(shí)證工具，驗(yàn)證了Tiebout的理論。Ridker（1976）使用特征價(jià)格模型計(jì)算了環(huán)境質(zhì)量的改善對(duì)住宅價(jià)格的影響。Brookshire（1982）等人則通過特征價(jià)格模型研究得出，空氣污染、景觀可達(dá)性、就業(yè)可達(dá)性、學(xué)校質(zhì)量以及犯罪率的差異對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響。

國內(nèi)學(xué)者關(guān)于公共產(chǎn)品資本化對(duì)商品住宅價(jià)格影響的研究，主要集中于運(yùn)用國內(nèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。張迎春（2005）用統(tǒng)計(jì)軟件分析房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)與其距離綠地遠(yuǎn)近的關(guān)系，得出二者成反比關(guān)系。楊洋（2005）用市場(chǎng)供需模型分析了交通條件變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得出交通條件的改善會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格呈上升趨勢(shì)。劉旺、張文忠（2006）利用GIS分析法研究了居民在居住區(qū)位選擇上的機(jī)制，得出教育資源、工作地都是影響居民選擇居住位置的重要因素，并以此得出由較好教育資源和靠近CBD區(qū)域的房?jī)r(jià)普遍比較高的結(jié)論。此外，王軼軍等（2007）則得出地鐵站等公共交通建設(shè)的投入帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲，但這種投入?yún)s沒有資本化在土地價(jià)格中的結(jié)論。周京奎、吳曉燕（2009）則用省級(jí)面板數(shù)據(jù)分析了公共投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格溢出效應(yīng)，結(jié)果表明土地價(jià)格受到公共投資的影響最大，其次為住宅、辦公樓和商業(yè)用房。

綜上，國內(nèi)外的學(xué)者對(duì)公共產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)格的問題進(jìn)行了相應(yīng)研究。國內(nèi)學(xué)者對(duì)不同結(jié)構(gòu)的公共產(chǎn)品供給、不同地區(qū)的公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)價(jià)格的研究鮮有涉及。本文希望能在前人研究的基礎(chǔ)上，較為全面地探究公共產(chǎn)品對(duì)于商品住宅價(jià)格的影響情況。

二、中國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證研究

（二）數(shù)據(jù)來源

本文的數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒（2005—2014）》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005—2014）》或通過相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算獲得。表1為2004年至2013年住宅房地產(chǎn)價(jià)格及其特征屬性的變化情況。

（三）全國35個(gè)大中城市整體計(jì)量分析

根據(jù)Hedonic模型，使用Eviews7.2軟件進(jìn)行了面板數(shù)據(jù)分析，計(jì)量結(jié)果見表2。

首先，在進(jìn)行F2檢驗(yàn)時(shí)，由于全國各大中城市的住宅基礎(chǔ)地價(jià)不同，所以檢驗(yàn)結(jié)果表明模型應(yīng)該選擇變截距模型。

其次，在進(jìn)行F1檢驗(yàn)時(shí)，由于公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格的資本化程度相同，所以檢驗(yàn)結(jié)果要求模型選擇不變系數(shù)模型，回歸方程中各城市的自變量系數(shù)相同。

回歸模型中，因變量對(duì)自變量的影響顯著，除指標(biāo)⑥外，其余5個(gè)指標(biāo)影響系數(shù)均為正數(shù)。

1、基礎(chǔ)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施與住宅價(jià)格顯著正相關(guān)。指標(biāo)①每增加一個(gè)單位，住宅價(jià)格上漲1.13個(gè)百分點(diǎn)；指標(biāo)②每增加一單位，住宅價(jià)格上漲0.04個(gè)百分點(diǎn)。

2、教育。教育與住宅價(jià)格顯著正相關(guān)。指標(biāo)③在1%的置信區(qū)間內(nèi)，其T—統(tǒng)計(jì)量為3.4673，但對(duì)住宅價(jià)格的影響較小。指標(biāo)③每增加一單位，住宅價(jià)格上漲0.06個(gè)百分點(diǎn)。

3、生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境與住宅價(jià)格顯著正相關(guān)。指標(biāo)④每增加一單位，住宅價(jià)格上漲0.25個(gè)百分點(diǎn)；指標(biāo)⑤每增長(zhǎng)一個(gè)單位，住宅價(jià)格上漲0.94個(gè)百分點(diǎn)。

4、醫(yī)療衛(wèi)生。醫(yī)療衛(wèi)生與住宅價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)，也是所選指標(biāo)中對(duì)住宅價(jià)格影響系數(shù)最大的指標(biāo)。指標(biāo)⑥每增加一單位，住宅價(jià)格下降4.13個(gè)百分點(diǎn)。

（四）分類別公共產(chǎn)品與房?jī)r(jià)關(guān)系的計(jì)量分析

本文將公共產(chǎn)品分為生產(chǎn)性公共產(chǎn)品和服務(wù)性公共產(chǎn)品兩大類，針對(duì)不同類別公共產(chǎn)品情況與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析。數(shù)據(jù)來源、變量說明、檢驗(yàn)過程、計(jì)量方法等均與全國35個(gè)大中城市整體計(jì)量分析相同，不再贅述。分類情況見表3，計(jì)量結(jié)果見表4。

表4中，模型（Ⅰ）是不包括任何公共產(chǎn)品的模型，是人均GDP與住宅價(jià)格的半對(duì)數(shù)Hedonic回歸模型，該模型中的常數(shù)和人均GDP系數(shù)均比模型（Ⅱ）和模型（Ⅲ）大，這是因?yàn)榻忉屪兞刻?，?duì)自變量的解釋能力低，導(dǎo)致解釋變量顯得很重要。模型（Ⅰ）的R2值是三個(gè)模型中最低的，也說明了這點(diǎn)。

模型（Ⅱ）是生產(chǎn)性公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格影響的模型，生產(chǎn)性公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格顯著正相關(guān)。指標(biāo)①的影響系數(shù)為2.65%，為所有指標(biāo)中影響系數(shù)最大，表明公共交通在住宅價(jià)格上的資本化程度最大；指標(biāo)②的影響系數(shù)為0.08%。

模型（Ⅲ）是服務(wù)性公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格影響的模型，服務(wù)性公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格有顯著的影響。除指標(biāo)⑥的影響系數(shù)為負(fù)數(shù)外，其他指標(biāo)的影響系數(shù)均為正數(shù)。整體而言，服務(wù)型公共產(chǎn)品整體與住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)。

（五）東、中西部公共產(chǎn)品與房?jī)r(jià)關(guān)系的計(jì)量分析

本文將全國35個(gè)大中城市分為東部城市和中西部城市④，對(duì)不同地域的公共產(chǎn)品情況與房?jī)r(jià)關(guān)系分別進(jìn)行研究。數(shù)據(jù)來源、變量說明、檢驗(yàn)過程、計(jì)量方法等均與全國35個(gè)大中城市整體計(jì)量分析相同，不再贅述。計(jì)量結(jié)果見表5、表6。

第一，從回歸模型的整體結(jié)果來看，公共產(chǎn)品對(duì)東部城市和中西部城市的住宅價(jià)格存在明顯的資本化。回歸結(jié)果中，東部城市的模型常數(shù)是6.6096，小于中西部城市的模型常數(shù)，也就是在東部城市中公共產(chǎn)品能好的解釋說明住宅價(jià)格，這一點(diǎn)從東部城市和中西部城市的R2也可以得到佐證（0.9530>0.9000）。同時(shí)，東部城市對(duì)指標(biāo)①和指標(biāo)⑥不顯著，而中西部城市對(duì)指標(biāo)③和指標(biāo)④不顯著。此外，東部城市的所有公共產(chǎn)品的指標(biāo)增加一個(gè)單位，會(huì)引起住宅價(jià)格增加，而中西部城市則相反。

第二，從生產(chǎn)性公共產(chǎn)品來看，生產(chǎn)性公共產(chǎn)品與住宅價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。指標(biāo)②與東、中西部城市均存在顯著地正相關(guān)關(guān)系，并且對(duì)東部城市的影響（0.0007）大于對(duì)中西部城市的影響（0.0001）。而指標(biāo)①則對(duì)中西部城市存在顯著地正向關(guān)系，對(duì)東部城市存在不顯著的正向關(guān)系。在一定程度上，說明東部城市的道路交通建設(shè)已經(jīng)基本滿足居民的需求，而在中西部城市仍需要大量的道路交通建設(shè)。

第三，從服務(wù)性公共產(chǎn)品來看，服務(wù)性公共產(chǎn)品與住宅價(jià)格沒有穩(wěn)定的正向相關(guān)關(guān)系。只有指標(biāo)⑤與東、中西部城市存在穩(wěn)定的顯著地正相關(guān)關(guān)系，并且對(duì)東部城市的影響（0.0114）大于對(duì)中西部城市的影響（0.0073）。東部城市的指標(biāo)⑥對(duì)住宅價(jià)格影響不顯著，中西部城市的指標(biāo)③和指標(biāo)④對(duì)住宅價(jià)格影響不顯著，說明東部城市居民對(duì)教育資源和生態(tài)環(huán)境資源更加重視，而中西部城市居民對(duì)污水處理和醫(yī)療衛(wèi)生資源更重視。特別需要強(qiáng)調(diào)的是教育資源，它與東部城市是顯著地正相關(guān)，而與中西部城市是不顯著地負(fù)相關(guān)，表明中西部城市教育資源嚴(yán)重落后于東部城市。

第四，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，人均GDP與住宅價(jià)格也沒有穩(wěn)定的正向相關(guān)關(guān)系。東部城市，人均GDP對(duì)住宅價(jià)格影響不顯著；中西部城市，人均GDP對(duì)住宅價(jià)格影響顯著。同時(shí)，中西部城市的人均GDP對(duì)住宅價(jià)格的影響系數(shù)大致是東部城市的人均GDP對(duì)住宅價(jià)格的影響系數(shù)的10倍。

三、結(jié)論

（一）公共產(chǎn)品投資強(qiáng)度越大，住宅價(jià)格越高

公共產(chǎn)品投資強(qiáng)度大的城市或地區(qū)，公共產(chǎn)品的存量就越大。一方面居民能從豐富的公共產(chǎn)品中獲取較高的效用，這些隱形的特征價(jià)格，雖然無法從市場(chǎng)交易直接獲得，但它們可以資本化在住宅價(jià)格上；另一方面優(yōu)良的公共產(chǎn)品使得居民對(duì)住宅的保值增值產(chǎn)生預(yù)期，擁有越豐富公共產(chǎn)品的住宅，居民對(duì)其增值保值的預(yù)期越大，進(jìn)而愿意支付更高的價(jià)格。

（二）公共產(chǎn)品投資強(qiáng)度差異越大，住宅價(jià)格差異普遍越大

當(dāng)購房者面對(duì)公共產(chǎn)品豐富的城市或地區(qū)時(shí)，愿意為其支付較高的價(jià)格，反之，只愿意支付較低的價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致住宅價(jià)格的差異較大。所以，住宅價(jià)格差異大的一個(gè)主要原因是公共產(chǎn)品投資強(qiáng)度差異大。

（三）生產(chǎn)性公共產(chǎn)品和服務(wù)性公共產(chǎn)品資本化存在差異

生產(chǎn)性公共產(chǎn)品服務(wù)與住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，而服務(wù)性公共產(chǎn)品與住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。

在生產(chǎn)性公共產(chǎn)品內(nèi)部，市轄區(qū)每萬人擁有道路面積和人均（居民）用電量對(duì)住宅價(jià)格的影響也存在差異。在服務(wù)性公共產(chǎn)品內(nèi)部，市轄區(qū)每百人公共圖書館藏書數(shù)量、人均綠地面積、污水處理率、市轄區(qū)萬人擁有醫(yī)院（衛(wèi)生院）數(shù)量對(duì)住宅價(jià)格的影響同樣存在差異，并且差異大于生產(chǎn)性公共產(chǎn)品。但由于教育資源和環(huán)境衛(wèi)生資源不能抵消醫(yī)療衛(wèi)生資源的負(fù)向影響，服務(wù)性公共產(chǎn)品對(duì)住宅價(jià)格整體呈負(fù)相關(guān)。

（四）東部城市和中西部城市公共產(chǎn)品資本化存在差異

生產(chǎn)性公共產(chǎn)品對(duì)東部城市住宅價(jià)格的影響系數(shù)小于中西部城市的影響系數(shù)，服務(wù)性公共產(chǎn)品對(duì)東部城市住宅價(jià)格的影響系數(shù)大于中西部城市住宅價(jià)格的影響系數(shù)。整體而言，公共產(chǎn)品對(duì)東部城市住宅價(jià)格的綜合影響系數(shù)大于對(duì)中西部城市住宅價(jià)格綜合影響系數(shù)。

從地區(qū)來看，生產(chǎn)性公共產(chǎn)品對(duì)中西部城市住宅價(jià)格呈顯著性正相關(guān)，其中市轄區(qū)每萬人擁有道路面積在東部城市不顯著，人均（居民）用電量對(duì)東部城市住宅價(jià)格呈顯著性正相關(guān)；服務(wù)性公共產(chǎn)品中污水處理率對(duì)東、中西部城市均呈現(xiàn)住地正相關(guān)，而市轄區(qū)萬人擁有醫(yī)院（衛(wèi)生院）數(shù)量在東部城市不顯著，市轄區(qū)每百人公共圖書館藏書數(shù)量、人均綠地面積在中西部城市不顯著。

（五）公共產(chǎn)品資本化對(duì)住宅價(jià)格的影響明顯

根據(jù)本文分析，我國的公共產(chǎn)品資本化對(duì)住宅價(jià)格的存在顯著影響，符合“Tiebout-Oates”理論所說。

在全國35個(gè)大中城市中，筆者所選的全部公共產(chǎn)品指標(biāo)的可信度均在99%以上。其中生態(tài)資源環(huán)境對(duì)北京和全國兩個(gè)市場(chǎng)影響的可信度都是最高的，公共交通資源對(duì)北京和全國兩個(gè)市場(chǎng)影響的可信度也較高，而且生態(tài)環(huán)境資源和公共交通資源的可信度也是穩(wěn)健的。而教育資源和醫(yī)療衛(wèi)生資源對(duì)北京和全國兩個(gè)市場(chǎng)的影響可信度雖然很高，但可信度的穩(wěn)健性較差?！?/p>

注：

①由于統(tǒng)計(jì)年鑒沒有對(duì)人均綠地面積的直接統(tǒng)計(jì)，本文使用市轄區(qū)綠地面積（公頃）除以市轄區(qū)年末人口數(shù)量（萬人）得到人均綠地面積的數(shù)據(jù)。

②由于統(tǒng)計(jì)年鑒中沒有對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行直接統(tǒng)計(jì)，本文使用統(tǒng)計(jì)年鑒中市轄區(qū)醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)量（個(gè)）除以市轄區(qū)年末人口數(shù)量（萬人）得到。

③某一年的全國房?jī)r(jià)，是將某一年所有35個(gè)城市的房?jī)r(jià)取平均值。公共投資的考察指標(biāo)即所選取的解釋變量，計(jì)算方式也為取平均值。之所以選取相對(duì)比例，一方面是因?yàn)楦髯兞恐g數(shù)量級(jí)差距較大，另一方面也是因?yàn)榻^對(duì)值本身表現(xiàn)趨勢(shì)的能力并不明顯。相對(duì)比例的計(jì)算方法是選取2004年之?dāng)?shù)據(jù)作為基期，此后每年的數(shù)據(jù)與2004年相比的倍數(shù)。

④東部城市包括：北京、天津、石家莊、沈陽、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、廣州、深圳和海口共計(jì)16個(gè)。中西部城市包括：太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊共計(jì)19個(gè)。

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（陳姓洪，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生）