苑英艷

摘 要：隨著社會的進步以及經濟的發(fā)展，人們對于住房的需求越來越高，尤其是隨著近幾年房地產事業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理繼而也就引得越來越多的社會關注，但是就我國當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，依舊存在諸多問題，應當就這些問題進行仔細的分析，繼而提升物業(yè)管理水平和質量。

關鍵詞：物業(yè)管理；問題；改進措施；房地產

最近幾年隨著房地產事業(yè)的不斷發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)也在不斷完善，所面臨的競爭形勢依舊十分激烈。良好的物業(yè)管理能夠對整個社會的發(fā)展起到推動作用，不僅能夠使得政府部門自身的工作效率得到提升，使得社會更加穩(wěn)定，同時還為社會居民提供了舒適、安全以及優(yōu)美的居住環(huán)境，不僅如此，通過物業(yè)管理工作還能夠為社會提供諸多就業(yè)崗位，有效解決就業(yè)問題，總的來說，物業(yè)管理工作對于房地產事業(yè)的發(fā)展以及整個社會的進步都能產生重要影響。但是就當前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況來說，依舊存在很多不完善的地方，需要進行研究和改善，通過頂層設計進行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進行交流爭取業(yè)主的理解和支持，對內部職工的素質進行提升，通過多元化的方式進行逐步完善。

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)存問題

（一）我國物業(yè)管理企業(yè)的產業(yè)機構以及服務品種比較單一

對于我國的房地產發(fā)展來說，物業(yè)管理是其重要組成部分，但是因為市場上關于此行業(yè)的立法以及規(guī)范還相對較少，即使有也不夠完善，同時在不同的地域物業(yè)管理自身的發(fā)展自身也存在諸多不平衡現(xiàn)象，這樣就會使得我國的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的過程中，往往沒有足夠合理的管理模式。物業(yè)管理行業(yè)中的服務產品以及相應的規(guī)則難以滿足消費者的需求，消費者和物業(yè)管理者之間也很難做到和諧相處，在進行管理的時候物業(yè)管理行業(yè)所提供的產品也沒有特色和個性化，具有較高的同質化特征，更不用提物業(yè)管理自身的文化以及品牌建設了。很多物業(yè)管理機構往往都是依靠收取相應的物業(yè)管理費生存，這樣就會使企業(yè)自身難以真正發(fā)展和壯大，繼而也就無法對自身的服務和產品進行更新與提升。

（二）物業(yè)管理對自身的責任以及認知存在偏差

當前物業(yè)管理自身發(fā)展水平在很大程度上關乎整個小區(qū)的安定、整個城市的健康發(fā)展，對于社會的進步以及社會環(huán)境會帶來較大的影響。但是就當前我國很多物業(yè)管理企業(yè)來說，在對自身責任的認知以及職責的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質不夠高，自身的職業(yè)道德和職業(yè)意識也很差，以往在計劃經濟年代房管機構只要換個牌子就成為物業(yè)管理公司，一些社會閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會使得公司中的很多之中都沒有工作的主動性和積極性。同時在物業(yè)管理的過程中對科技的推廣力量不足，在經一個的規(guī)模上以及模式方面不夠完善。這樣就會使得新房子在建設的時候就很難得到有效地維護，經常會出現(xiàn)安全方面的隱患。

（三）物業(yè)公司經常存在質量差以及亂收費等現(xiàn)象

因為目前我國針對物業(yè)管理方面還沒有足夠完善和健全的法規(guī)制度進行約束和完善，同時也沒有相應的機制對物業(yè)管理工作自身的工作行為進行及時的監(jiān)督，這樣就會使得物業(yè)公司有極大的可能性進行亂收費等，使得物業(yè)公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業(yè)費的標準也完全是由自身決定，沒有統(tǒng)一的市場標準。很多物業(yè)公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設置了多項收費的項目，繼而就會出現(xiàn)很多亂收費的現(xiàn)象。

比如有的物業(yè)管理公司會私自制定一些不公平的規(guī)章制度對業(yè)主進行約束，同時通過罰款以及押金等多種方式對業(yè)務自身進行停電、停水等方面的管理，只要業(yè)主有所不從，物業(yè)管理公司就會采取懲罰措施，甚至會武力相加。另外，物業(yè)管理公司自身的服務態(tài)度比較差，在服務上還存在不規(guī)范、不到位以及不及時的現(xiàn)象，物業(yè)公司的目的主要就是進行費用收取而不是進行服務，往往通過多種多樣的項目進行亂收費，但是一旦出現(xiàn)服務或者是物業(yè)安全問題，往往就會出現(xiàn)推卸責任的狀況，這樣的狀況無疑會使得物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關系難以得到真正的改善。

二、改進物業(yè)管理質量及水平的措施

（一）構建并積極完善物業(yè)管理機制及體系

因為地域之間在經濟水平方面會存在較大差異，這樣就需要有經濟基礎和條件的地區(qū)應當積極構建并努力完善相應的物業(yè)管理機制及體系。成立相應的業(yè)主委員會，并定期召開會議，同時還應當在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經理實施專業(yè)化的管理。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，應當對現(xiàn)代化科學技術進行充分的利用，同時還應當積極爭取政府的支持和引導，依據(jù)相關的法律規(guī)定來制定合同，制定關于業(yè)主方面的相應條例，不得對其進行私自篡改。在未來的物業(yè)管理過程中應當依據(jù)這樣的機制、規(guī)范進行管理。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應當完善服務理念，強化責任意識

對于房地產行業(yè)來說，物業(yè)管理是新興事物，因此與業(yè)主之間存在暫時的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應當是能夠調和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應當先從自身做起，不斷進行自我反省，擺正自身的服務者地位，不斷提升服務意識，完善自身的服務理念，從點滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責任就應當用于承擔，不能推卸責任，同時還應當對業(yè)主進行積極地宣傳，爭取業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和理解，引導業(yè)主對自身的工作有更進一步的了解，同時也歡迎業(yè)主對物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進行監(jiān)督和舉報，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務質量得到進一步的提升。

（三）重組物業(yè)管理企業(yè)，使得管理更加規(guī)范化

物業(yè)管理企業(yè)目前之所有沒有足夠完善的企業(yè)文化很大原因就是因為還沒有形成具有規(guī)模的物業(yè)管理產業(yè)，因此也就難以有更為完善的物業(yè)管理模式，從而也就無法對不規(guī)范的物業(yè)管理行為進行約束。因此，要想有良好的物業(yè)管理隊伍就應當有良好的規(guī)模化產業(yè)以及完善的企業(yè)文化。這樣不僅能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的成本得到降低，同時還能夠通過規(guī)范化的管理以及規(guī)?；倪\營構建良好的企業(yè)服務品牌。從某種程度上說，合作以及重組已經是未來發(fā)展的必由之路。通過這樣的方式在能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務質量得到有效地提升。

另外，為了進一步促進我國房地產事業(yè)得到健康發(fā)展，還應當從頂層設計入手對法規(guī)以及法律體系進行逐步完善，通過管理細則、法律法規(guī)以及完善的監(jiān)督體系對物業(yè)管理企業(yè)自身做進一步的管理業(yè)約束，對物業(yè)管理公司自身的收費服務、無償服務等進行約束。相應的物業(yè)管理企業(yè)以及相關的職工應當對自身的職責進行嚴格履行，通過法律途徑對企業(yè)的職責進行規(guī)范，對企業(yè)職工自身的職責和權利等進行規(guī)定，通過這樣專業(yè)化的方式才能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務質量得到進一步提升。

三、結束語

總的來說，隨著房地產事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理質量如何更是引起社會的廣泛關注，物業(yè)管理是房地產發(fā)展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當前我國物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，還存在很多問題，應當對其進行逐步完善，通過頂層設計進行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進行交流爭取業(yè)主的理解和支持，對內部職工的素質進行提升，通過多元化的方式進行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業(yè)管理公司自身的服務質量和水平，才能夠為房地產事業(yè)的發(fā)展帶來正面促進作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團公司東曲礦）

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