張平

開春去庫存 入秋限購令 銀行如何應(yīng)對新風(fēng)險(xiǎn)

張平

今年一季度我國多地出臺化解房地產(chǎn)庫存的政策意見，采取了優(yōu)化住房公積金使用，在稅費(fèi)方面對購房者采取優(yōu)惠等措施，去庫存出現(xiàn)了超預(yù)期的“開門紅”景象，多家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額同比翻番創(chuàng)出了新高，龍頭房地產(chǎn)公司在熱點(diǎn)城市增加土地購置面積形成聲勢，輿論導(dǎo)向上更是出現(xiàn)了我國住房需求很大，要解決的是“改善 + 進(jìn)城”，現(xiàn)有庫存已經(jīng)不足以應(yīng)對流入人口的論調(diào)。國慶節(jié)前夕各地出現(xiàn)了“漲價(jià)去庫存”狂飆猛進(jìn)的景象，1 月到 6 月全國房價(jià)整體上漲了7個(gè)百分點(diǎn)，一線城市和部分二線核心城市基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)。但是，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存依然高企，房價(jià)與銷售持續(xù)處于低迷狀態(tài)。尤其是東北和中西部的三、四線城市的房地產(chǎn)市場仍然面臨價(jià)格下調(diào)，房地產(chǎn)去庫存基本未見成效。

與“漲價(jià)去庫存”相伴出現(xiàn)的是，銀行個(gè)人住房貸款也出現(xiàn)了狂飆猛進(jìn)的增長。騰訊財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月各家銀行個(gè)人住房貸款累計(jì)新增 3.63 萬億元，同比增幅達(dá)到了百分之一百甚至更多。其中上半年工、農(nóng)、中、建、交新增個(gè)人住房貸款達(dá)到了 1.46 萬億元，占新增各項(xiàng)個(gè)人貸款的 88.6% 。五大國有商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款保持了月均兩位數(shù)的增長。九月份按揭貸款新增了 4759 億元，同比多增 2055 億元。除了中國銀行之外，其他四大銀行的新增按揭貸款，已經(jīng)占全部新增個(gè)人貸款九成以上。房地產(chǎn)“去庫存”在房價(jià)上漲中進(jìn)行，銀行加大信貸杠桿助漲市場火爆起到推波助瀾作用。這一現(xiàn)象顯然不是管理層所希望見到的，于是更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策連續(xù)出臺，范圍更廣、集中度更高、推出節(jié)奏更快，主要體現(xiàn)在三方面：首先是限購范圍迅速擴(kuò)大，自 9 月 30 日至 10 月 20 日短短 3 周，限購就從北、上、廣、深 4 個(gè)城市擴(kuò)大到包括南京、杭州、蘇州、武漢、鄭州、合肥在內(nèi)的 20 多個(gè)城市；其次是各地都提高了按揭首付比例，例如深圳二套房的首付比例提高至 70%，南京的首付比例則提高至 80% ；第三是多個(gè)城市提高購房的附加條件，例如多個(gè)城市將非戶籍家庭購房繳納社?；騻€(gè)稅的時(shí)間提高至5年。

有鑒于此，本文作者提示，隨著房地產(chǎn)限購令范圍擴(kuò)大與措施從緊，去庫存將在限杠桿的趨勢下繼續(xù)推進(jìn)，銀行不良貸款正在形成并以新的狀態(tài)不斷積聚，需要業(yè)內(nèi)外予以清晰識別并高度關(guān)注，采取必要的政策與措施，控制與化解風(fēng)險(xiǎn)。

各類房貸激增 銀行風(fēng)險(xiǎn)幾何？

按揭沒賺錢 潛藏堆積了風(fēng)險(xiǎn)今年前九個(gè)月，各商業(yè)銀行提高優(yōu)惠比例，助力房地產(chǎn)去庫存，競爭按揭貸款市場，個(gè)人按揭貸款累計(jì)新增 3.63 萬億元人民幣，同比多增1.8 萬億元增幅達(dá)到了百分之百。其中以按揭貸款見長的建設(shè)銀行仍保持著貸款余額、新增均居同業(yè)第一位。上半年建設(shè)銀行按揭貸款增加了 4077.82 億元，月均增幅為 14. 7% ；而 2015 年同期增加為 2165.64 億元，僅為今年上半年新增約二分之一。工商銀行新增按揭貸款規(guī)模緊隨其后，達(dá)到了 3454 億元。引起關(guān)注的是工行個(gè)人貸款大類下的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款均呈現(xiàn)下降的趨勢，下降幅度在 4% —5% 左右。而按揭貸款增長了 13.7% ，導(dǎo)致上半年新增按揭貸款超過了新增個(gè)人貸款占比達(dá)到 104.7% ，在五大行中占比最高。

按揭貸款持續(xù)放量，既是樓市“漲價(jià)去庫存”帶來的行情，也是銀行加大信貸投入帶來的結(jié)果。其實(shí)個(gè)人按揭貸款收益率并不高，按照基準(zhǔn)貸款利率的八五折算，實(shí)際貸款收益只有 4%多一點(diǎn)，已經(jīng)接近銀行理財(cái)?shù)某杀?，按揭貸款基本沒有賺什么錢。銀行這樣做是從綜合收益的角度出發(fā)，通過住房貸款切入客戶，從而帶動銀行其他業(yè)務(wù)有所拓展。本輪銀行的新增按揭貸款，占到新增個(gè)人貸款的 9 成以上，是近幾年難得出現(xiàn)的現(xiàn)象。在銀行看來能夠買房的客戶就是優(yōu)質(zhì)客戶。銀行在資金壓力很大的情況下，仍然愿意對按揭貸款大量投入不外乎兩個(gè)原因：一是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越少，不良率水平相對較低按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；二是銀行對貸款規(guī)模有要求，以房貸客戶為目標(biāo)客戶，為的是通過房貸開拓綜合營銷。

然而對于銀行而言，如果按揭貸款持續(xù)放量，將同時(shí)會集聚和隱藏風(fēng)險(xiǎn)。按照銀行以評估價(jià)格 7折授信計(jì)算，房價(jià)下跌 30%銀行通過個(gè)人首付仍然可控風(fēng)險(xiǎn)。再者銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理體系強(qiáng)調(diào)的是組合管理，意味著任何產(chǎn)品都不能占比過高。但是，如果每家銀行的房貸業(yè)務(wù)占比都出現(xiàn)過高，風(fēng)險(xiǎn)就會加速集聚。此前政府的平臺貸款，鋼鐵貸款就是典型案例。目前銀行按揭貸款余額從維持 30%左右占比突然提高到接近 40%，排名躍居各項(xiàng)貸款前三，此時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該引起高度重視。

“房抵貸”杠桿率高 剛現(xiàn)冰山一角2003 年至今，管理層出臺房地產(chǎn)政策達(dá)到 46 次，房價(jià)價(jià)格上漲超過了 13倍。在房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上行的這 13年，銀行普遍開展了“房抵貸”業(yè)務(wù)——借款人以自然人房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用貸款。各家銀行對房屋抵押的要求有所不同，有的銀行只接受還清按揭貸款的房產(chǎn)做“房抵貸”，有的銀行對未結(jié)清貸款的房產(chǎn)申請“房抵貸”也來者不拒。假設(shè)購房者的房產(chǎn)評估價(jià)為 500 萬元，客戶得到的“房抵貸”額度為房產(chǎn)評估值 6—7 折，銀行就能給予 300 萬元信貸資金，購房者如果首次用 200 萬元住房貸款，剩下 100 萬元額度隨時(shí)還可以用。此外已經(jīng)用出去的 200 萬元貸款，還可以繼續(xù)申請抵押貸款。盡管“房抵貸”規(guī)定取得的資金只能用于消費(fèi)或經(jīng)營，不能用于購房，但事實(shí)上已經(jīng)有相當(dāng)部分“房抵貸”資金，通過“創(chuàng)新”支付手段流入了房地產(chǎn)市場。即便監(jiān)管部門要求審核貸款申請人相關(guān)信息，但是實(shí)際情況是在房價(jià)上行的利益驅(qū)動下，多家銀行往往是上有政策、下有對策，不過是走走過場而已。

“房抵貸”產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。其一購房者普遍持有“買漲不買跌”心態(tài)，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動，房價(jià)即使下跌5%交易量也會隨之大幅減少，房地產(chǎn)成交量將出現(xiàn)萎縮，“房抵貸”出現(xiàn)不良就會在銀行的預(yù)期下成為現(xiàn)實(shí)。其二銀行不是房地產(chǎn)經(jīng)營商，不具備房產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)能力，不可能因抵押房產(chǎn)的貶值與大幅波動而高枕無憂。尤其是《商業(yè)銀行法》等法律、法規(guī)規(guī)定，銀行行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分；《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》規(guī)定，銀行持有非自用不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 1250%。其三房產(chǎn)是居民最重要的財(cái)富，銀行對房產(chǎn)行使抵押權(quán)，即便司法手續(xù)齊備，也要考慮社會責(zé)任，顧及社會穩(wěn)定。銀行抵押權(quán)往往難以按照預(yù)期順利實(shí)現(xiàn)。其四“房抵貸”屬于自加杠桿，與配資炒股無異。加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風(fēng)險(xiǎn)也可以成倍放大。在房價(jià)可能下降、杠桿放大情況下，購房者房產(chǎn)市值縮水，對資金不充沛、借助“房抵貸”的購房者來說，為達(dá)到抵押率的標(biāo)準(zhǔn)，將始終面臨追加抵押價(jià)值、加快償還貸款、房產(chǎn)被拍賣強(qiáng)行平倉的三重困局。

據(jù)調(diào)查農(nóng)行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品。其中農(nóng)行發(fā)放給單一客戶“房抵貸”額度上限是 1000 萬元；華夏銀行“房抵貸”額度上限是 2000 萬元。各家銀行對“房抵貸”的叫法有所不同，部分銀行稱為“整體抵押”，或分成就業(yè)類、消費(fèi)類、住房類等抵押貸款。目前“房抵貸”還沒有全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但從部分銀行公布的數(shù)據(jù)，中信銀行上半年“房抵貸”余額達(dá) 2283.99 億元，比上年末增長 48.7% ，可見投放額度之巨大。

雖然監(jiān)管部門要求“房抵貸”不能用于再購房，但在實(shí)際操作要求并不嚴(yán)格，銀行一般對30萬元以下的“房抵貸”不限制貸款用途，有的銀行甚至對 50 萬元以下的“房抵貸”不限制貸款用途。由于“房抵貸”利率較普通住房貸款要高，可以根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮 10% ，促使銀行開展“房抵貸”業(yè)務(wù)積極性比較高。又由于各家銀行統(tǒng)計(jì)口徑不同，目前“房抵貸”規(guī)模有多大尚不得而知。

首付貸失察 拖累銀行按揭“首付貸”是購房者首付資金不足，由房屋中介或金融機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助資金，讓沒有實(shí)際能力的購房者具有了購房資格，通過加大杠桿力實(shí)現(xiàn)購房。去年以來“首付貸”發(fā)展出現(xiàn)很多不規(guī)范現(xiàn)象，部分中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，替代銀行監(jiān)管買方資金，將購房款轉(zhuǎn)入中介平臺資金池，在房價(jià)上漲較快的城市，按揭購房首付資金出現(xiàn)了只需 10%甚至更低的比例，相當(dāng)于將原先 5 倍的杠桿率，增加到了 10 倍甚至更高。已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股市巔峰時(shí)期“場外配資”?！笆赘顿J”一般期限在三年以內(nèi)，名義利率多為7-9%。

“首付貸”造成銀行風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是抵押房產(chǎn)資產(chǎn)縮水，風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁給提供按揭的銀行。以按揭購買價(jià)格 100 萬元的房產(chǎn)為例，正常情況下購房者至少需要首付兩成 20 萬元，杠桿率為 5 倍，向銀行貸款 80 萬元。而通過首付貸購房者只需自付 10 萬元（或更低），杠桿率為 10倍，向銀行貸款 90 萬元（或更高）。翻番或更高的杠桿率，使“首付貸”的購房者，難以經(jīng)受房價(jià)調(diào)整或資產(chǎn)縮水的沖擊。

二是雙重還貸加大借款人的壓力。“首付貸”申請門檻低、費(fèi)用高，以貸款 30 萬貸款 1 年計(jì)算，一次性支付費(fèi)用需 15000 元，一年內(nèi)分期支付費(fèi)用需 16500 元。對按揭購房者而言，處于“首付貸”和按揭月供雙重還貸的壓力之下，加大了現(xiàn)金流壓力；投資房產(chǎn)周期長，短期轉(zhuǎn)手變現(xiàn)難。無論是投資還是投機(jī)，都面臨收益不足以支付貸款利息和交易稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。“首付貸”購房者資質(zhì)相對較差，一旦違約無法償還貸款資金，房產(chǎn)價(jià)值資不抵債，風(fēng)險(xiǎn)同樣會傳導(dǎo)至銀行體系，加大金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

三是提供“首付貸”的機(jī)構(gòu)存在風(fēng)險(xiǎn)?！笆赘顿J”買房只有很少本金，或者根本不需要付出本金，賭的是房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，而對房價(jià)波動與回落造成的影響，“首付貸”機(jī)構(gòu)難以應(yīng)對。由于“首付貸”不需做權(quán)利登記，涉及機(jī)構(gòu)資金來源不確定，在央行系統(tǒng)查不到資金流向，無法把控真實(shí)性與合法性。一旦出現(xiàn)“首付貸”違約，就會影響銀行按揭還款，銀行拍賣、拋售抵押房產(chǎn)，造成資產(chǎn)縮水，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整下跌，可能出現(xiàn)斷供棄房。提供“首付貸”機(jī)構(gòu)面臨資不抵債風(fēng)險(xiǎn)，最終也會波及到銀行按揭的安全。

規(guī)范“房抵貸”排查“首付貸”未雨綢繆防風(fēng)險(xiǎn)

在“去庫存”背景下，預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)市場將伴隨“去杠桿”調(diào)整方向，加大治理力度，調(diào)整治理策略。監(jiān)管部門對“房抵貸”“首付貸”等行為正在采取區(qū)別對待的措施。

對于“房抵貸”而言，雖然存在風(fēng)險(xiǎn)但沒有一律叫停，但強(qiáng)調(diào)了落實(shí)監(jiān)管保證交易的真實(shí)性：一是嚴(yán)格審核第一還款來源。即使房產(chǎn)價(jià)格上漲得再多也屬于第二還款來源，第一還款來源始終應(yīng)當(dāng)作為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。銀行按照《貸款通則》規(guī)定，嚴(yán)格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于 50%，不能把還款來源的“寶”押在房產(chǎn)不斷升值上。同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)受托支付，加強(qiáng)對“房抵貸”資金的流向監(jiān)控，防止貸款資金回流給借款人。二是對“房抵貸”房產(chǎn)實(shí)行名單制，針對樓盤價(jià)格漲得猛容易演變越漲越好貸的危險(xiǎn)循環(huán)。對允許開辦“房抵貸”的房產(chǎn)進(jìn)行限制，只能用于全款購買或者已經(jīng)還清按揭的房產(chǎn)，對尚未還清按揭的房產(chǎn)，不再辦理“房抵貸”業(yè)務(wù)。從源頭上斬?cái)唷暗盅嘿J款增加—房價(jià)上漲—抵押貸款再增加”的惡性循環(huán)。

經(jīng)銀監(jiān)局稽核調(diào)查，銀行違規(guī)參與“首付貸”的問題浮出水面。今年對違規(guī)利用杠桿配資已經(jīng)開具了42張罰單。其中廣發(fā)銀行挪用個(gè)人消費(fèi)信用貸款額度，簽訂虛假買賣合同將貸款回流到借款人賬戶被罰款 40萬元。有 7家銀行被暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。與銀行聯(lián)手開辦“首付貸”的我愛我家、鏈家等 6 家地產(chǎn)中介，因通過首付貸墊資促成交易被行政處罰，暫停與銀行開展合作。

防范“首付貸”的關(guān)鍵在銀行。監(jiān)管機(jī)構(gòu)已明令銀行等金融機(jī)構(gòu)不得參與“首付貸”。要求銀行強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識，監(jiān)控客戶首付資金來源，加強(qiáng)放貸審核。評價(jià)償付能力，堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)。查實(shí)按揭貸款人的首付款來源，進(jìn)行面談與電話核對，審查貸款人賬戶流水，判斷資金收入情況，查詢可疑資金流入。首付款必須使用本人借記卡，發(fā)現(xiàn)“首付貸”即終止按揭。通過監(jiān)控渠道與手段，檢查銀行轉(zhuǎn)賬憑證，監(jiān)控貸款資金來源與去向。加強(qiáng)違規(guī)懲罰機(jī)制，對于違反規(guī)定予以懲戒，提高違規(guī)成本達(dá)到預(yù)防目的。銀行與銀監(jiān)會加強(qiáng)聯(lián)系，協(xié)助相關(guān)督查事務(wù)，建立督查體系。

銀監(jiān)部門開展專項(xiàng)整治，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治活動，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與 P2P 平臺，開展“首付貸”業(yè)務(wù)清理整頓。在叫?！笆赘顿J”基礎(chǔ)上，規(guī)范贖樓貸、賣房貸、房抵貸、房地產(chǎn)眾籌。據(jù)網(wǎng)貸之家統(tǒng)計(jì)今年 1-8月有 773 家網(wǎng)貸平臺從事房貸業(yè)務(wù)，累計(jì)成交量1256.5 億元，約占行業(yè)成交量 10.33% ，平均借款期限 5.24 個(gè)月，去年同期房貸業(yè)務(wù)交易量僅為 650 億元，今年 1-8 月同比增長了 93%。掌握房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)從事的金融業(yè)務(wù)，打擊以“股權(quán)眾籌”名義從事非法集資，限制墊資開展“眾籌炒樓”、“眾籌購房”或其它“加杠桿”行為。