杜艷春

(河北省承德市灤平縣國土資源局，河北 灤平 068250)

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論土地出讓金的規(guī)范管理

杜艷春

(河北省承德市灤平縣國土資源局，河北 灤平 068250)

摘要：土地出讓金實際上具有與土地使用租金類似的性質(zhì)，它作為一種國有土地使用收益的來源，在落實我國土地管理制度方面和提高地方財政收入水平方面具有重要的意義。但是，事物都具有兩面性。目前，我國的土地出讓金管理制度中也存在一些問題。這些問題不僅對土地使用金的作用造成了不良影響，同時還誘發(fā)了其他深層次的矛盾。因此，我們有必要對土地出讓金中存在的一些問題進(jìn)行必要的梳理并提出相應(yīng)的對策，以便讓土地出讓金更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

關(guān)鍵詞：土地出讓，土地出讓金；規(guī)范管理

土地出讓金(land transaction fees)是指：各級政府土地管理部門在將土地使用權(quán)出讓給土地使用人時，按法律法規(guī)的規(guī)定向土地使用人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓行為的交易總額)；或在土地使用期屆滿后，土地使用人因需要延長土地使用期限而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；或原本通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用人，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股或投資時，按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

土地出讓金的作用非常大，它一方面有效穩(wěn)固了我國的土地制度，另一方面為地方政府的公共設(shè)施建設(shè)、政府開支、公務(wù)員工資、教育、體育、衛(wèi)生等支出提供了重要的支持。此外，它還在調(diào)節(jié)土地市場供求、建立土地儲備制度、加強(qiáng)國家的土地的宏觀調(diào)控等方面發(fā)揮了重要的作用。

1目前我國土地出讓金管理中存在的問題

2013年以來，我國的土地出讓金收入整體呈現(xiàn)下降的趨勢，但它仍然是地方財政收入的重要來源，在地方財政收入中占有較大的比例。由于土地出讓金的重要性和作用，也導(dǎo)致了土地出讓金在管理中出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在：

1.1土地出讓金的數(shù)額巨大，導(dǎo)致個別地方政府在土地出讓時不注重規(guī)劃，只注重短期利益，損害了社會公平和社會的可持續(xù)發(fā)展。

由于土地出讓金主要由地方財政支配，這導(dǎo)致個別地方政府只注重短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益，個別領(lǐng)導(dǎo)為了追求政績，大范圍、無規(guī)劃地對土地進(jìn)行出讓，換取土地出讓收入，甚至在其中出現(xiàn)了權(quán)錢交易的嚴(yán)重違法行為。而且，這種短期內(nèi)大量出讓土地的行為，由于不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，也無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在一定層面上導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的危機(jī)。

1.2土地出讓金的分配制度不合理，影響了土地出讓金作用的發(fā)揮。

目前，我國的土地出讓金制度中存在的一個重要問題就是分配制度不合理。地方政府在土地出讓行為中獲得了大量的收入，但是只有很少的一部分分給了農(nóng)民或其他土地原使用權(quán)人。比如，在個別農(nóng)村，政府征收土地時，支付給農(nóng)民的補(bǔ)償款非常低，農(nóng)民因為出讓了土地使用權(quán)，而終身失去了土地，但所得到的補(bǔ)償可能只有幾萬元，但地方政府卻基于此獲得了大額的財政收入。從收入的分配角度來看，這顯然是不合理的。而且，這種行為無異于涸澤而漁，其損害自然顯而易見。

1.3土地出讓金的透明度和使用監(jiān)管等方面存在很多問題。

土地出讓金主要由地方政府支配，而土地出讓金在透明度、使用監(jiān)管等方面都存在較為嚴(yán)重的問題，許多土地出讓金都沒有用在提高農(nóng)民的收入水平或者為農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會之上，進(jìn)而導(dǎo)致了我國的城鄉(xiāng)二元化差距日益嚴(yán)重，農(nóng)民與地方政府的矛盾日益突出。比如，在一些地方，有些人可以通過政府關(guān)系拿到非常便宜的土地，有些官員在土地出讓過程中收取了大額的回扣?？梢哉f，現(xiàn)有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動空間，涉及土地的腐敗案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

2規(guī)范土地出讓金管理的一些建議

針對土地出讓金的管理中存在的上述問題，筆者結(jié)合現(xiàn)實情況，提出相關(guān)的建議如下：

2.1嚴(yán)格執(zhí)行我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，在現(xiàn)有制度體系的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對土地出讓行為的管理，使土地出讓行為更加符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合社會可持續(xù)發(fā)展的需要。

嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)[20]06〗100號)，將政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，都作為國有土地使用權(quán)出讓收入納入預(yù)算管理。具體做法是收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算管理從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”，在地方國庫中設(shè)立專賬，核算土地出讓收支情況。

2.2嚴(yán)格按照土地出讓金使用范圍規(guī)范資金支出，適當(dāng)擴(kuò)大對于原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償比例。

首先，要嚴(yán)格按照土地出讓金使用范圍規(guī)范資金支出：一是征地和拆遷補(bǔ)償支出；二是土地開發(fā)支出；三是支農(nóng)支出；四是城市建設(shè)支出；五是土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等。同時，從提高征地補(bǔ)償費(fèi)、建立補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放公示制度，增強(qiáng)補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放透明度、改革補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放方式、建立被征地農(nóng)民社會保障制度四方面切實保障被征地農(nóng)民等原土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。

2.3加強(qiáng)土地出讓的民主決策機(jī)制，推進(jìn)土地出讓行為及土地出讓金的公開化管理，充分發(fā)揮土地出讓金應(yīng)有的作用。

要建立健全土地出讓的民主決策機(jī)制，讓老百姓為自己的事情做主。在土地出讓合同的簽訂過程中以及后續(xù)的土地出讓金的使用過程中，推進(jìn)公開透明的使用機(jī)制的建立和公正合法的監(jiān)督機(jī)制的建立。

總結(jié)：

綜上，規(guī)范對土地出讓金的管理，需要各方共同努力，需要法律與制度體系等相配合。只有規(guī)范了對土地出讓金的管理，才能更好的發(fā)揮土地出讓金應(yīng)有的作用，體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。

參考文獻(xiàn):

[1]李壽廷、楊守信.《論土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)》載《經(jīng)濟(jì)改革》1995年第5期50.

[2]《中華人民共和國和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條.

[3]朱謝群.《論國有土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)》載《法律科學(xué)》1999年第2期107.

[4]吳敬璉.《中國增長模式抉擇》，上海遠(yuǎn)東出版社2005年版.

中圖分類號:F301

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)02-0142-01