黃麗君

（江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，江西　南昌　330022）

農(nóng)村農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款研究

黃麗君

（江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，江西南昌330022）

隨著《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》這一政策的出臺，并且其后規(guī)定的59個試點縣（市、區(qū)）的逐漸推開，意味著農(nóng)村土地正式與市場金融工具相結(jié)合，極大地激發(fā)了農(nóng)村的“沉睡資本”?；诖耍娃r(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款這一政策實施過程中所遇障礙提出幾點實施建議。

住房財產(chǎn)權(quán)；土地政策；土地制度

2016年3月24日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于印發(fā)《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》的通知”，并立即執(zhí)行。毫不夸張地說，這是一項足以影響億萬農(nóng)民和農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的重大改革。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的鋪開不僅是一種簡單的農(nóng)村融資方式，而是一定程度上解除了先前制度對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的不正當(dāng)限制，喚醒了農(nóng)村的沉睡資本，有利于激發(fā)農(nóng)村資產(chǎn)的潛能。

1　推行農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的重要意義

1.1開啟新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

隨著農(nóng)村農(nóng)民住宅財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的全面推開，也就意味著農(nóng)村宅基地這一塊農(nóng)村沉睡已久的資本，逐漸被激活。在過去的很多年里，農(nóng)村的發(fā)展與城鎮(zhèn)的發(fā)展存在著巨大的差距，一直以來都是城里人可以將自己名下的住房抵押貸款，而農(nóng)村農(nóng)民住房往往沒有具有流通抵押貸款的市場。近年來，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個關(guān)鍵時期。因為大量農(nóng)民選擇進(jìn)城，很多土地被閑置。一方面城鄉(xiāng)建設(shè)需要用地，另一方面農(nóng)村土地大量閑置，推行農(nóng)房抵押貸款很大程度上推進(jìn)了城鄉(xiāng)土地一體化進(jìn)程。

1.2有效盤活農(nóng)村資源，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新

農(nóng)村農(nóng)民住宅財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的全面推開，有效地將農(nóng)村隱形財產(chǎn)與市場金融工具有效結(jié)合，有效盤活農(nóng)村資源，將市場金融工具引入農(nóng)村，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，能夠進(jìn)一步緩解農(nóng)村信貸資金供給矛盾，加快完善城鄉(xiāng)金融服務(wù)體系。

1.3保障農(nóng)民基本利益，為農(nóng)民提供更多有利的條件

《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押暫行辦法》的出臺與59個縣域試點的推開，對于廣大農(nóng)民來說，無疑是好處多多。中央也算是給廣大農(nóng)民送了一個大紅包，在示范經(jīng)濟(jì)的條件下，一個群體能否發(fā)揮其最大的潛力，由溫飽變成富裕，最關(guān)鍵的還是其手中的土地。如果能將農(nóng)民手中的土地與金融市場相結(jié)合，農(nóng)民成為擁有資產(chǎn)的人。他們可以將自己手中的資產(chǎn)進(jìn)行抵押、變現(xiàn)從而獲取利益，這無疑為農(nóng)民的生活與生產(chǎn)提供了有利的條件。

2　農(nóng)村農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款實施存在的障礙

2.1農(nóng)村住房抵押流轉(zhuǎn)受讓人不明確

《農(nóng)村農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款暫行辦法》第12條因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。而目前按照《土地管理法》第62、63條的規(guī)定，農(nóng)村農(nóng)民個人住房僅限于在村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格遵循一戶一宅的原則。農(nóng)村地區(qū)一般都會依據(jù)人口與需求來分配宅基地，如果流轉(zhuǎn)對象只限于本集體，就不存在需求，也就是說抵押的房屋流轉(zhuǎn)不出去。

2.2尚未建立成熟的評估價值體系

對于城鎮(zhèn)居民房屋抵押貸款，目前市場上已有比較成熟的評估體系。但是對于農(nóng)村房屋，目前已經(jīng)發(fā)放的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)中，作為抵押物的農(nóng)房價值是由農(nóng)村宅基地制度改革試點辦公室協(xié)調(diào)農(nóng)委、房管局、國土資源局等部門共同評估、認(rèn)定的。由于國家和地方政府都未出臺統(tǒng)一的農(nóng)房價格評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)部門大多根據(jù)重置成新價和宅基地的區(qū)位價格，主觀確認(rèn)農(nóng)房的抵押價值，評估的公信力顯然不足。試點之初，可以對個案特事特辦、先行先試，如要全面推廣，類似行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)的評估模式顯然不具備充足的權(quán)威性和公允性，也是不可持續(xù)的，而銀行機(jī)構(gòu)也認(rèn)為上述非第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估作業(yè)模式已構(gòu)成本系統(tǒng)內(nèi)試點業(yè)務(wù)難以落地、推廣的重要制約因素之一。

2.3風(fēng)險保障體系不完善導(dǎo)致銀行顧慮較多

在農(nóng)村文化、農(nóng)民習(xí)慣等因素的影響下，農(nóng)民住房抵押后，即使還不起貸款而被銀行起訴，農(nóng)民住房也難以有人接手，進(jìn)而影響了金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款尚處于試點階段，雖然有相關(guān)保障政策，但可行性依然很低。一是雖然產(chǎn)權(quán)交易平臺已經(jīng)建立，但流轉(zhuǎn)機(jī)制尚不完善，相關(guān)的制度和政策還未跟進(jìn)，一旦貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險，作為抵押物的農(nóng)房的處置流轉(zhuǎn)仍缺乏操作依據(jù)。二是農(nóng)房涉及農(nóng)村居民生活問題，農(nóng)民對宅基地和住宅的依賴性極強(qiáng)，農(nóng)房處置的操作難度較大。

3　有效實施農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押政策的建議

3.1盡快完善現(xiàn)有的法律法規(guī)制度

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款中所涉及的抵押物處理相關(guān)政策，應(yīng)當(dāng)與商品房進(jìn)行抵押貸款存在相當(dāng)大的差別。筆者認(rèn)為，雖然目前原則上必須遵循以法律規(guī)定為準(zhǔn)，但也可以同時參展其他類型住房的處理模式，如集體土地的企業(yè)性住房，同樣可以通過政府部門征收后采取招拍掛的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，在此可以把流轉(zhuǎn)對象范圍擴(kuò)大，有本集體范圍擴(kuò)大到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有經(jīng)濟(jì)組織，或者本縣級政府范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織，在完善現(xiàn)有法律法規(guī)的同時，還應(yīng)該采取相應(yīng)靈活的辦法來進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3.2建立完善的產(chǎn)權(quán)價值評估機(jī)制

當(dāng)前的農(nóng)村農(nóng)民住宅性用房沒有形成統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)市場，也沒有統(tǒng)一的價格標(biāo)準(zhǔn)。作為試點階段的權(quán)宜之計，一方面，可從現(xiàn)有的專業(yè)評估公司中挑選部分作業(yè)質(zhì)量和專業(yè)水準(zhǔn)高的單位開展專項評估試點，結(jié)合區(qū)域準(zhǔn)入“名單制”管理，即定期進(jìn)行評估公司評級質(zhì)量考評，動態(tài)調(diào)整評估公司名錄，努力實現(xiàn)農(nóng)房估值更加科學(xué)、高效；另一方面，銀行機(jī)構(gòu)要主動深入村民小組等一線，通過鄰居證實、現(xiàn)場訪談、村委會證明和專業(yè)人士評估等結(jié)合的方式，總結(jié)、提煉具有地區(qū)特色的農(nóng)村住房價值內(nèi)部評估體系，并通過建立數(shù)據(jù)庫、參照農(nóng)戶信用評級等工作，不斷調(diào)整、修正評估方法，力爭使內(nèi)部評級被更多農(nóng)戶所接受［1］。

3.3建立完善的風(fēng)險補償機(jī)制和良好的信用擔(dān)保環(huán)境

從農(nóng)村住房抵押貸款風(fēng)險控制的角度出發(fā)，農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險可控，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的意愿。有條件的地區(qū)，政府可以通過采取一定的財產(chǎn)補助和適當(dāng)貼息的多種方式，把政府職能的權(quán)利和市場商業(yè)行為相結(jié)合，有效地促進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款健康穩(wěn)定地進(jìn)行下去。

［1］高圣平.農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押規(guī)則的重構(gòu)［J］.政治與法律，2016（1）：111-125.

F832.4

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1674-7909（2016）20-95-2