文/陳盛濤 惠州市惠陽區(qū)工程預(yù)結(jié)算審核中心 廣東惠州 516211

淺論房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價(jià)的措施

文/陳盛濤 惠州市惠陽區(qū)工程預(yù)結(jié)算審核中心 廣東惠州 516211

最近些年，國家頒布了很多有關(guān)調(diào)控的政策，代表著房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，開始朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，房價(jià)也開始趨向理性，市場競爭將會更為激烈。怎樣可以處于不敗位置，對房地產(chǎn)公司是一場考驗(yàn)。不光要能夠提供性價(jià)比較好的商品，還需要不斷的削減成本，獲取最大收益。在項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的各類問題都直接影響著房地產(chǎn)公司生產(chǎn)和發(fā)展。本文主要以房地產(chǎn)公司怎樣削減成本開展了詳細(xì)探究。

房地產(chǎn)企業(yè)；階段；工程造價(jià)

當(dāng)前，隨著政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行資金籌集時(shí)，也增強(qiáng)了投資管控，不斷削減項(xiàng)目成本，而項(xiàng)目造價(jià)的全面掌控是一個(gè)較為繁雜的工程，一定要將精益管理理念落實(shí)到整個(gè)項(xiàng)目中。創(chuàng)建一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，和很多造價(jià)管理工作者開展緊密合作，在共同努力下，不斷的實(shí)現(xiàn)有效掌控，從而獲得更多效益。

1、施工設(shè)計(jì)階段

預(yù)算編制就是將設(shè)計(jì)圖紙等信息使用工程項(xiàng)目、工程量以及各個(gè)費(fèi)用的方式展現(xiàn)出來。這樣就可以得出，設(shè)計(jì)階段不光是造價(jià)掌控最為主要部分，還是關(guān)鍵內(nèi)容。因此一定要格外關(guān)注這個(gè)階段，設(shè)定合理、有效的預(yù)算，給項(xiàng)目投資帶來合理依據(jù)。增強(qiáng)這個(gè)階段的管理能夠從下面一些方面著手：首先，房地產(chǎn)公司借助于公開招標(biāo)的形式選取設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并且對其進(jìn)行考核。設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)必須要保障成果的系統(tǒng)性、超前性、可操作性以及應(yīng)變性，從而有效預(yù)防設(shè)計(jì)和質(zhì)量問題。其次，房地產(chǎn)公司研發(fā)機(jī)構(gòu)必須要對設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)下發(fā)委托書，并在目標(biāo)市場的生活形式、市場定位等方面給出對應(yīng)要求。再次，房地產(chǎn)公司必須要安排專業(yè)的人員對圖紙進(jìn)行審核，從而確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。

2、確定工程標(biāo)底階段

工程標(biāo)底一般都是委托建筑行政主管機(jī)構(gòu)審核有著和工程造價(jià)資質(zhì)的咨詢單位進(jìn)行代理，他們有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)底是評標(biāo)定標(biāo)最為主要根據(jù)，也是開發(fā)公司掌控價(jià)格的根據(jù)，并用此評判投標(biāo)者報(bào)價(jià)是不是合理，只有具有標(biāo)底才可以正確的評判投標(biāo)價(jià)格是否合理和可靠?？梢?，必須要確保標(biāo)底質(zhì)量，對項(xiàng)目中各類影響因子進(jìn)行全面研究，將標(biāo)底掌控在合理造價(jià)范疇之內(nèi)，還需要審核造價(jià)水平的合理性，認(rèn)真設(shè)定標(biāo)底與標(biāo)書，依循公平、公正和公開原則，對投標(biāo)機(jī)構(gòu)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，有效預(yù)防虛假之事。嚴(yán)格評判價(jià)格，選取最為合理的低價(jià)者。中標(biāo)者明確之后，在進(jìn)行基本的談判和協(xié)商，最后簽署合同，工程造價(jià)和有關(guān)費(fèi)用必須要包死，不可以留下一點(diǎn)可乘之機(jī)，合同內(nèi)容必須要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，預(yù)防出現(xiàn)一些不清楚的內(nèi)容。

3、工程項(xiàng)目施工階段

合同簽署之后，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部和有關(guān)責(zé)任人一定要對合同內(nèi)容進(jìn)行全面了解和熟悉，尤其是工程范疇，必須要做到心中有數(shù)，并且還需要掌握該行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)定，了解項(xiàng)目運(yùn)算規(guī)則和造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)成。這些都對施工階段的掌控有著十分重要作用。在施工中一定要就造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格掌握，對造價(jià)造成影響的直接因素就是現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更。因?yàn)樵谑┕ぶ杏兄鴱?fù)雜性和不可預(yù)見性，這些都是設(shè)計(jì)圖紙無法涵蓋的部分，按照當(dāng)前的預(yù)算和合同價(jià)是無法將整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)全部涵蓋的，因此，現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更是肯定會出現(xiàn)的。但是要想掌控合同造價(jià)就一定要對這兩個(gè)部分進(jìn)行嚴(yán)格掌控。

1）建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門有關(guān)人員的職權(quán)及分工，確保簽證的質(zhì)量，做好各種施工記錄、隱蔽工程記錄，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。為確保工程簽證的客觀準(zhǔn)確，圖紙以外的現(xiàn)場簽證須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、原始數(shù)據(jù)，必要時(shí)應(yīng)圖文并茂，對使用材料的材質(zhì)、規(guī)格、品牌也要做詳細(xì)記錄，否則會出現(xiàn)很大差異。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，不能時(shí)過境遷隨意變通，要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

2）由于存在原設(shè)計(jì)資料本身的疏漏和粗糙；項(xiàng)目施工和發(fā)包給予的圖紙存在差異；市場供應(yīng)材料、設(shè)備等不統(tǒng)一，施工中總是會發(fā)生設(shè)計(jì)變更問題，因此在施工中必須要嚴(yán)格掌握變更問題，項(xiàng)目管理和有關(guān)工作者必須要對變更方案進(jìn)行嚴(yán)格審核和對比，使用最為經(jīng)濟(jì)合適的辦法。嚴(yán)格預(yù)防那些借助于設(shè)計(jì)變更不斷拓展投資規(guī)模，提升設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最后導(dǎo)致結(jié)算造價(jià)出現(xiàn)很大增長。

4、竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段是項(xiàng)目建設(shè)最后階段。因?yàn)槭袌龈偁庉^為激烈，承包方大多都是使用低價(jià)中標(biāo)，在建設(shè)中公司對現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更信息做了較為嚴(yán)格的審核，但是承包方還是能夠借助于一些不正當(dāng)方式獲取更多費(fèi)用，從而增加結(jié)算造價(jià)，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司一定要格外關(guān)注結(jié)算環(huán)節(jié)，其直接影響到兩者利益。增強(qiáng)竣工結(jié)算的審核力度，就是對投資活動的有效掌控。發(fā)包方一定要對承包方上交的信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，還需要對設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場簽證的原始信息進(jìn)行審核，在審核結(jié)算書中必須要對項(xiàng)目單價(jià)進(jìn)行研究。嚴(yán)格按照合同內(nèi)容進(jìn)行辦事，對項(xiàng)目之外的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格掌控，對尚未按照圖紙要求操作的項(xiàng)目，和尚未按照簽證施工費(fèi)用的都必須要進(jìn)行適當(dāng)扣除，對合同中涵蓋的費(fèi)用，承包方尚未實(shí)行的也需要給予扣除。

結(jié)語：

綜上所述，要想不斷提升項(xiàng)目投資收益，就一定要對造價(jià)進(jìn)行管控，不斷提升管理工作水平。許多房地產(chǎn)公司都有著較好的管理辦法，可以說缺少的不是管理辦法和技術(shù)，缺少的是執(zhí)行力、責(zé)任心和有關(guān)工作態(tài)度，導(dǎo)致最后在項(xiàng)目管理上出現(xiàn)失誤，給公司造成損失。隨著國家對房地產(chǎn)的掌控，開發(fā)公司在籌資資金上，必須要不斷的增強(qiáng)資金掌控，削減成本，只有開展好這些活動，才可以實(shí)現(xiàn)公司利益最大化。創(chuàng)造專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，和多方造價(jià)管理工作者開展緊密合作，一同努力，對造價(jià)進(jìn)行有效掌控，這樣才可以得到更好收益。

[1]王晨元.新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2015.

[2]張宏偉.基于業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)雙重視角的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].浙江工業(yè)大學(xué)，2013.

[3]熊伍葉.基于價(jià)值鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].武漢理工大學(xué)，2014.

陳盛濤（1989.4－），男，民族：漢族，籍貫：廣東省汕尾市，當(dāng)前職稱：助理工程師，學(xué)歷：本科。