文/鄭曉俐　萬向職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系　浙江杭州　310023

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淺析房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響

文/鄭曉俐萬向職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系浙江杭州310023

【摘要】為應(yīng)對大數(shù)據(jù)時代對估價行業(yè)發(fā)展的要求，在分析房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺建立及應(yīng)用情況基礎(chǔ)上，探討數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)時代；數(shù)據(jù)平臺；應(yīng)用；影響

大數(shù)據(jù)時代的價值在于通過數(shù)據(jù)共享、交叉復(fù)用后獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，房地產(chǎn)估價行業(yè)是依靠數(shù)據(jù)進(jìn)行價格趨勢的判斷和房地產(chǎn)價值的測算的，在大數(shù)據(jù)時代背景下，房地產(chǎn)估價行業(yè)將會重新推倒洗牌，行業(yè)競爭將會更加激烈，擁有數(shù)據(jù)積累和分析能力的估價公司將會以完善的數(shù)據(jù)庫進(jìn)一步加強(qiáng)和銀行、法院、征收部門的合作，同時可以逐步開展咨詢類評估服務(wù)，沒有數(shù)據(jù)庫的估價公司將會逐漸被淘汰。[1]本文基于大數(shù)據(jù)對估價行業(yè)的要求，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺建立與應(yīng)用情況，探討數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響。

一、大數(shù)據(jù)時代對房地產(chǎn)估價行業(yè)的要求

1.委托方對估價機(jī)構(gòu)的要求

（1）金融機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)主要合作單位是金融機(jī)構(gòu)和法院等政府機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)占了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的很大部分，規(guī)模越小的估價機(jī)構(gòu)對金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的依賴性越強(qiáng)。每家銀行都有大量的數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)時代的到來，必然帶來了銀行業(yè)務(wù)的調(diào)整，例如通過押品數(shù)據(jù)分析，篩選并定位優(yōu)質(zhì)客戶，提前規(guī)避押品風(fēng)險；細(xì)化押品數(shù)據(jù)看出不同區(qū)域、價格范圍的物業(yè)，貸款審批松緊不同，從而提高審批效率。[2]估價機(jī)構(gòu)，是消費(fèi)者和銀行等金融機(jī)構(gòu)的橋梁，大數(shù)據(jù)時代，消費(fèi)者觀念在變、銀行等金融機(jī)構(gòu)在變，估價機(jī)構(gòu)也必須做出相應(yīng)的改變。

（2）司法機(jī)關(guān)

2011年住建部在進(jìn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范研究》課題時，司法機(jī)關(guān)就對房地產(chǎn)評估行業(yè)提出要求：希望能夠做到同案同估，類似于法院的同案同判。具體要求體現(xiàn)在：同一城市類似評估對象在同一價值日期、相同評估目的的情況下，評估參數(shù)相同；評估機(jī)構(gòu)要具備基本的信息平臺，能夠保證和司法機(jī)關(guān)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)對接，避免他們在接受評估報告之后還需要花大量人力物力進(jìn)行掃描和評估數(shù)據(jù)處理。

2.行業(yè)自身對估價機(jī)構(gòu)的要求

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，信息化平臺使用率較低，房地產(chǎn)價格影響因素的權(quán)重設(shè)置、報酬率、成新率的測算等主要依賴估價師經(jīng)驗，缺乏合理的數(shù)據(jù)支持。評估機(jī)構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平，嚴(yán)重滯后于互聯(lián)網(wǎng)時代信息技術(shù)的發(fā)展，缺乏房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，評估行業(yè)無法和外部進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，評估行業(yè)的信譽(yù)面臨著嚴(yán)重質(zhì)疑，評估機(jī)構(gòu)的公信力也大大降低。[3]估價機(jī)構(gòu)，特別是中小型估價機(jī)構(gòu)，要想實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，必須利用“大數(shù)據(jù)時代”的理念，拓展公司業(yè)務(wù)空間，為科學(xué)運(yùn)用房地產(chǎn)估價理論和方法提供數(shù)據(jù)技術(shù)支持。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺建立及應(yīng)用情況

1.云估價（2010年建成并投入使用）

云估價作為具備目前國內(nèi)最大最細(xì)的存量房物業(yè)數(shù)據(jù)庫的綜合性房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)服務(wù)平臺，主要產(chǎn)品有云查勘數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)軟件、估價寶軟件和云估價數(shù)據(jù)查詢軟件。銀行、房地產(chǎn)企業(yè)以及其他相關(guān)單位可通過云估價獲取覆蓋全國的房地產(chǎn)行業(yè)、市場、項目、價格等數(shù)據(jù)信息，目前已有32個城市的評估機(jī)構(gòu)加入云估價服務(wù)體系。

2.中房評（2011年建成并投入使用）

中房評數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司2011年開始搜集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，并進(jìn)行處理和挖掘，建立了中房評房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺。平臺目前有E采寶（房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)）、E勘寶（房地產(chǎn)移動查勘軟件）、行政管理專業(yè)咨詢系統(tǒng)、自動估價系統(tǒng)和批量估價系統(tǒng)，通過搜集各大城市住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)信息，結(jié)合最新的樓盤房價和市場租金進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，為政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和估價公司提供各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)。

3.中估聯(lián)行（2011年建成并投入使用）

"中估聯(lián)行"在聯(lián)盟成員機(jī)構(gòu)之間資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、聯(lián)動協(xié)作、集約發(fā)展等合作基礎(chǔ)上，通過智能評估支持系統(tǒng)（VISS）和估價作業(yè)支持系統(tǒng)（VOSS），實現(xiàn)聯(lián)盟內(nèi)部在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、信息化系統(tǒng)建設(shè)、作業(yè)流程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范等方面的優(yōu)化和統(tǒng)一。平臺服務(wù)主要有金融評估及顧問服務(wù)、土地規(guī)劃與評價服務(wù)、土地開發(fā)顧問服務(wù)、拆遷評估及顧問服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)顧問服務(wù)、存量資產(chǎn)評估及顧問服務(wù)。

4.云房數(shù)據(jù)（2013年建成并投入使用）

云房數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)主要集中于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)與房地產(chǎn)估值服務(wù)，主打產(chǎn)品為“房估估”，即實時在線估值服務(wù)，將房產(chǎn)估值互聯(lián)網(wǎng)化，為估價行業(yè)提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)等估價全流程服務(wù)。云房數(shù)據(jù)在線估值服務(wù)主要范圍是稅務(wù)征管在線估值、銀行押品價值監(jiān)測和評估機(jī)構(gòu)在線詢價；以數(shù)據(jù)庫為支撐，還開拓了房地產(chǎn)投資回報率、城市住宅景氣指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)、市場分析和專題報告等數(shù)據(jù)挖掘產(chǎn)品。平臺系統(tǒng)產(chǎn)品主要是房估估和評E評，房估估主要為房產(chǎn)買賣投資及貸款人員提供在線估值、委托評估等服務(wù)，提供案例展示、價格走勢、市場解讀等數(shù)據(jù)信息，評E評是估價機(jī)構(gòu)的估價作業(yè)平臺，使用該平臺可以實現(xiàn)勘查作業(yè)電子化、報告撰寫軟件化。

5.智地數(shù)據(jù)（2014年建成并投入使用）

智地數(shù)據(jù)是一款房地產(chǎn)信息及價格查詢工具軟件，具備住宅、商業(yè)及辦公用途的房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息及價格查詢、圖片信息展示、住宅價格預(yù)評、房地產(chǎn)資訊查閱等功能。其特色主要是提供普通住宅（不含別墅）的價格預(yù)評、工業(yè)廠房的價格預(yù)評、房地產(chǎn)專業(yè)咨詢周刊閱讀、政府土地出讓的信息公告。智地平臺主要有智地數(shù)據(jù)庫、外業(yè)查勘查系統(tǒng)、自動生成報告系統(tǒng)、OA管理系統(tǒng)、價格模型測算系統(tǒng)和押品貸后復(fù)評及開發(fā)風(fēng)險管理系統(tǒng)。

三、數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響

估價行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用，實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價工作自動化和估價業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化，整個工作以數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析為關(guān)鍵，以往估價工作中的實地查勘、資料搜集、價格測算和報告撰寫工作都將由系統(tǒng)和軟件替代，這一根本內(nèi)涵的改變使得估價機(jī)構(gòu)和估價師需要做出巨大的調(diào)整。

1.工作流程變更

（1）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)可以分解成10個工作步驟：受托估價業(yè)務(wù)、確定估價基本事項、簽訂估價合同、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、實地查勘估價對象、選取估價方法、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告和估價資料存檔。例如抵押估價等普通估價業(yè)務(wù)實際操作中一般需要一周左右時間。

（2）平臺應(yīng)用后業(yè)務(wù)流程

數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用后的估價業(yè)務(wù)流程可以分解成9個工作步驟：詢價、發(fā)起項目、手機(jī)查勘、測算、報告輸出、審批、財務(wù)、歸檔和管理。例如抵押估價等普通估價業(yè)務(wù)實際操作中一般需要1天時間。

每個估價平臺基本都具備數(shù)據(jù)采集、管理和處理系統(tǒng)，估價平臺應(yīng)用可以實現(xiàn)線上自動估價，強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫使得估價工作變得簡單高效。從平臺使用前后對比可以看出，傳統(tǒng)估價工作中的確定估價基本事項、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、選取估價方法、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告等工作均可由估價系統(tǒng)替代，委托方與估價機(jī)構(gòu)的交流也從面對面變成線上完成，流程內(nèi)容改變、工作效率提高。

2.工作重點變化

自動估價平臺簡化了估價流程，也替代了很多人工估價內(nèi)容，估價師工作重心因此發(fā)生改變。

（1）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)內(nèi)容

以用市場比較法抵押估價為例，傳統(tǒng)估價模式中，估價師的重點工作是實地查勘估價對象、搜集可比實例信息、比較因素選取與修正、價格測算和報告撰寫。

（2）平臺應(yīng)用后業(yè)務(wù)內(nèi)容

自動估價平臺應(yīng)用后同樣是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行抵押估價，委托人可自行在平臺上輸入估價對象信息，估價師將現(xiàn)場勘查的信息輸入手機(jī)APP中，聯(lián)網(wǎng)平臺，平臺即可測算出價格并生成報告。

對比可知，同樣估價目的、同樣估價方法的估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)估價模式中估價師的工作已經(jīng)被平臺所替代，影響著估價結(jié)果質(zhì)量的可比實例信息在獲取委托業(yè)務(wù)之前就已經(jīng)存在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)當(dāng)中，所以估價師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價格測算和撰寫報告，而是數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理。

3.新型業(yè)務(wù)產(chǎn)生

實時更新的數(shù)據(jù)庫建立后，數(shù)據(jù)挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務(wù)，估價機(jī)構(gòu)不再單純進(jìn)行房產(chǎn)估值，而是真正向評估咨詢類的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

（1）政府業(yè)務(wù)

海量存量房價格數(shù)據(jù)的存儲和更新可以進(jìn)行房地產(chǎn)價格水平監(jiān)測，通過與歷年同期價格對比建立房地產(chǎn)價格指數(shù)體系，對政府房地產(chǎn)市場管理提供數(shù)據(jù)支持。另外，數(shù)據(jù)庫的建立將簡化涉稅房產(chǎn)評估流程，例如房產(chǎn)稅、增值稅等稅種涉及到的應(yīng)稅房產(chǎn)量大范圍廣，平臺自動估價在批量評估業(yè)務(wù)上有著絕對的優(yōu)勢。

（2）金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)

通過調(diào)研得知，押品價值監(jiān)測和貸后批量復(fù)評是金融機(jī)構(gòu)對估價機(jī)構(gòu)最大的兩個需求，為了給金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險控制提供直觀、準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)信息支持，在進(jìn)行押品數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理后，通過系統(tǒng)存儲和管理，實現(xiàn)押品價值動態(tài)監(jiān)測，并按要求進(jìn)行統(tǒng)計分析，提供建議。貸后復(fù)評是估價機(jī)構(gòu)批量評估的最主要業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)并非新業(yè)務(wù)，但在應(yīng)用了平臺中動態(tài)價格信息后，該業(yè)務(wù)工作量將得到極大的降低。

（3）咨詢類業(yè)務(wù)

當(dāng)前很多估價機(jī)構(gòu)名稱上已經(jīng)顯示有咨詢業(yè)務(wù)，但不論是業(yè)務(wù)量還是業(yè)務(wù)處理能力都不值一提，當(dāng)平臺應(yīng)用數(shù)據(jù)替代人工估價后，估價機(jī)構(gòu)在強(qiáng)大數(shù)據(jù)背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務(wù)，例如為政府提供土地規(guī)劃和評價服務(wù)、為政府及開發(fā)企業(yè)提供土地開發(fā)顧問服務(wù)、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)前期可行性研究、為企業(yè)和個人投資者提供房地產(chǎn)投資價值咨詢、為擁有較多物業(yè)的大業(yè)主進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營管理咨詢。

參考文獻(xiàn)：

[1]付玉泉，大數(shù)據(jù)時代下房地產(chǎn)估價行業(yè)的挑戰(zhàn)，2013全國房地產(chǎn)估價師和經(jīng)紀(jì)人協(xié)會年會；

[2]范小玲，李欣，大數(shù)據(jù)時代帶來的估價行業(yè)的變革，2013全國房地產(chǎn)估價師和經(jīng)紀(jì)人協(xié)會年會；

[3]崔太平，傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估行業(yè)未來發(fā)展趨勢探討[J]，行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2013（9）：70-71。

作者簡介：

鄭曉俐(1983－),女，江西上饒，杭州萬向職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，講師，碩士，研究方向：房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)。

項目來源：

浙江省教育廳2015年訪問工程師項目研究成果。