文/盛新紅 金華市住房保障管理中心 浙江金華 321000

棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理研究

文/盛新紅 金華市住房保障管理中心 浙江金華 321000

棚戶區(qū)是現(xiàn)今城市發(fā)展當(dāng)中的重點(diǎn)組成部分，在本文中，將就棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理進(jìn)行一定的研究。

棚戶區(qū)改造；經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理；研究

1、引言

城市是以自然環(huán)境、人為載體，以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為基礎(chǔ)形成的同社會間具有緊密聯(lián)系的整體，在實(shí)際發(fā)展當(dāng)中，其不可避免的會面臨再生問題，即系統(tǒng)城市改造工程。在城市再生過程中，棚戶區(qū)改造可以說是非常重要的組成部分，在該項(xiàng)工作開展中，不僅僅只有物質(zhì)層面的重建，除了需要對住房匱乏方面的問題進(jìn)行解決外，還需要對城市的發(fā)展進(jìn)行延續(xù)。

目前，棚戶區(qū)改造可以說是我國目前非常重要的發(fā)展以及民生工程，國家在將其納入到保障性安居工程的基礎(chǔ)上對一系列改造的政策措施進(jìn)行了出臺。從2008年到2013年，我國改造各類棚戶區(qū)將近1600萬戶。通過棚戶區(qū)改造工程的實(shí)施，在對我國居民居住條件進(jìn)行改善的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了城市內(nèi)部二元矛盾的解決，在對城鎮(zhèn)綜合承載能力進(jìn)行提升的情況下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的促進(jìn)。而在改造工作實(shí)際開展中，也將具有較多的問題呈現(xiàn)，如居民在改造當(dāng)中具有較多質(zhì)疑，棚戶區(qū)改造是否在對居民居住投資進(jìn)行增加的情況下，因提升房價(jià)出現(xiàn)外來戶不愿意對改造后住房進(jìn)行租住的情況。目前，我國正在對新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略進(jìn)行積極推進(jìn)，將以人為本作為工作開展的核心。在該種情況下，如何通過棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)投資的拉動(dòng)以及消費(fèi)情況的促進(jìn)，對居民收入水平的提升以及經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，可以說是非常重要的內(nèi)容。在該過程中，棚戶區(qū)在改造當(dāng)中如何對租客以及住房所有者的投資情況進(jìn)行決策，則成為了非常關(guān)鍵的一項(xiàng)問題。

2、棚戶區(qū)改造當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理

2.1 基本假設(shè)

在棚戶區(qū)改造工作當(dāng)中，雖然具有一定的政府干預(yù)，但在具體操作當(dāng)中，還是由市場化操作實(shí)現(xiàn)的。在工作開展中，政府將在對某個(gè)區(qū)域選定之后開展棚戶區(qū)改造工作，具體過程則由房地產(chǎn)改造商完成。在我國，很多棚戶區(qū)雖然在環(huán)境方面相對較差，但由于具有相對較好的地理位置，很多外來人口在來到城市之后經(jīng)常會選擇集聚，以此作為對大城市融入的一個(gè)中轉(zhuǎn)站，該種情況在現(xiàn)今城市城中村當(dāng)中具有著較為明顯的體現(xiàn)。在棚戶區(qū)改造當(dāng)中，原有棚戶區(qū)居民將面臨是否改造的決策，而棚戶區(qū)租賃者將面臨是否租賃改造后住房的選擇。在該過程中，價(jià)格機(jī)制將具有十分重要的作用體現(xiàn)。

在這里，我們假設(shè)每一個(gè)棚戶區(qū)房屋租賃者以及地產(chǎn)改造商都具有一定的發(fā)展機(jī)會，即對該房屋的建設(shè)具有看漲期權(quán)。在很多期權(quán)定價(jià)模型當(dāng)中，起始點(diǎn)正是現(xiàn)金流以及資產(chǎn)潛在價(jià)值外生的過程。而在該過程當(dāng)中，投資回報(bào)價(jià)值則將具有內(nèi)生的特征，對市場當(dāng)中參與者的策略行為具有較大的依賴。在該環(huán)境當(dāng)中，并不會單獨(dú)獲得最優(yōu)的策略行為，但可以將其作為博弈理論當(dāng)中的均衡解而獲得。

此時(shí)則將一個(gè)個(gè)由不同本地棚戶區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)形成的競爭市場，對一定數(shù)量相同的住宅出租，對于這部分企業(yè)，則可以將其理解為該棚戶區(qū)的房東，具有棚戶區(qū)的產(chǎn)權(quán)。在具體改造工作中，則會在政府資金以及政策支持下實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)的改造。當(dāng)這部分企業(yè)對其他土地空間進(jìn)行改造時(shí)，則會存在新住宅空間進(jìn)入到市場當(dāng)中的情況。而對于棚戶區(qū)來說，外來人口對這部分棚戶區(qū)進(jìn)行租住，其身份則為消費(fèi)者。而從消費(fèi)者角度看來，對棚戶區(qū)進(jìn)行租賃還是購買的決策也正是一個(gè)潛在的服務(wù)流，即為可用空間的提供。在該服務(wù)流當(dāng)中，將通過該住宅空間獲得經(jīng)濟(jì)收益，在對該空間進(jìn)行出租時(shí)，棚戶區(qū)所有者則將具有對住宅進(jìn)行保留、出售的權(quán)利。而在不同的時(shí)間點(diǎn)，住宅服務(wù)流的瞬時(shí)租賃率以及價(jià)格也將不斷發(fā)生演變，直至其達(dá)到市場出清。

2.2 機(jī)理特征

在給定及時(shí)租賃率方面，具有較多改造棚戶區(qū)市場中期限結(jié)構(gòu)具有向下傾斜的特征，而對于具有較少改造商的棚戶區(qū)房地產(chǎn)市場，其期限結(jié)構(gòu)則具有向上傾斜的特征。而如果地區(qū)的棚戶區(qū)房地產(chǎn)市場競爭程度適中，其期限結(jié)構(gòu)則可能為單峰特征：第一，對于一個(gè)行業(yè)，當(dāng)期內(nèi)部競爭情況較為激烈時(shí)，短期租賃期在未來不會具有較大的增加，即當(dāng)房租沒有發(fā)生明顯增加的情況下，則會使棚戶區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)建設(shè)同改造間相互抵消的情況，如果期限結(jié)構(gòu)沒有出現(xiàn)向下傾斜的情況，租房人員則會更加傾向于對一系列短期租約進(jìn)行選擇，而不會對一個(gè)長期租約選擇。而在均勻情況下，房東以及租房人員在使用房屋融資方式上也將具有不敏感的特征，對此，通過期限結(jié)構(gòu)的調(diào)整，則會使長期房租出現(xiàn)下降情況；第二，在對一個(gè)競爭情況較弱的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察時(shí)，房租在不斷增加的情況下會使供給出現(xiàn)減少情況，并因此使未來短期租約會根據(jù)需求量的變化而不斷增加。在該種情況下，如果期限結(jié)構(gòu)沒有出現(xiàn)向上傾斜的情況，房東則會傾向?qū)σ幌盗械亩唐诜考s進(jìn)行選擇，而不是長期租約。同樣的，為了保證在均衡情況下不會存在過于敏感的情況，也將會將期限結(jié)構(gòu)調(diào)整到一個(gè)向上傾斜的狀態(tài)當(dāng)中；第三，當(dāng)棚戶區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度中等時(shí)，在一段時(shí)間內(nèi)，短期租約則可能會出現(xiàn)增加情況，中等程度競爭壓力的存在，會使房屋供給出現(xiàn)增加情況，并使得短約房租增加，且因新房屋建設(shè)增加變得較為平穩(wěn)。在該種情況下，期限結(jié)構(gòu)則會在短期內(nèi)出現(xiàn)向上傾斜情況，而在長期發(fā)展中出現(xiàn)向下傾斜情況。

結(jié)語：

棚戶區(qū)改造是現(xiàn)今我國城市發(fā)展當(dāng)中的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，也是一項(xiàng)重要的民生工程，將直接關(guān)系到城市的未來發(fā)展與穩(wěn)定。在上文中，我們對棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理進(jìn)行了一定的研究，通過對經(jīng)濟(jì)學(xué)機(jī)理以及趨勢的科學(xué)把握，對于城市棚戶區(qū)改造工作的開展將具有積極指導(dǎo)意義。

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