吳建軍

多管齊下加快房地產(chǎn)去庫存

吳建軍

受降準(zhǔn)降息、降首付比例、下調(diào)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等政策紅利影響，浙江房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新特點(diǎn)。

政策紅利帶動(dòng)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。據(jù)全省271家房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查顯示，一季度17.2%的企業(yè)提價(jià)銷售、26.3%的企業(yè)銷售面積增長。杭州、寧波、溫州等地房地產(chǎn)銷售升溫現(xiàn)象較為明顯。截至3月2日，杭州全市商品住房成交16197套，成交面積182.1萬平方米，同比分別增長49.3%和41.4%；1-2月寧波、溫州全市商品房累計(jì)成交面積分別為98萬平方米、81萬平方米，同比分別增長38%和23.7%。

區(qū)域分化特征明顯。杭州、寧波、溫州等地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系有所改善，其中，杭州全市可售商品住房去化周期同比下降6.1個(gè)月，寧波商品住宅存量下降7.7%，溫州商品房庫存面積下降14.2%。而金華、嘉興等地商品房庫存積壓嚴(yán)重，去化周期分別長達(dá)27.7個(gè)月和24個(gè)月。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力更大。據(jù)問卷調(diào)查顯示，62.7%的企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力較大，高于商品住宅的56.1%。從地區(qū)看，寧波、嘉興等地商業(yè)地產(chǎn)去庫存周期仍然較長。寧波辦公用房去庫存周期在60個(gè)月以上，而商品住宅的去庫存周期約18個(gè)月；嘉興市可售非住宅去化周期為66個(gè)月，遠(yuǎn)超可售商品房去化周期的24個(gè)月。

根據(jù)問卷調(diào)查顯示，在希望政府采取哪些方式加快房地產(chǎn)去庫存問題的調(diào)查中，51.3%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)完善稅費(fèi)、信貸政策；49.8%的企業(yè)希望實(shí)施公積金異地購房貸款政策；39.8%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)清理房地產(chǎn)市場的過時(shí)限制政策；28.7%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)加快農(nóng)民市民化；23.2%的企業(yè)希望建立租購并舉住房制度；19.9%的企業(yè)希望推動(dòng)地產(chǎn)商整合；16.9%的企業(yè)希望提高貨幣化安置比例。

從需求端看，加快農(nóng)民工市民化、大力發(fā)展住房租賃市場、實(shí)施住房保障貨幣化和政府回購商品房作保障房等方式是加快房地產(chǎn)去庫存的主要路徑。一是加快農(nóng)民工市民化去庫存。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》，2014年全國外出農(nóng)民工16821萬人，而在工作地自購房的比例不足1%；如果每年新增1%的農(nóng)民工購房需求，大約可以對(duì)應(yīng)0.6億平方米的地產(chǎn)需求。這表明農(nóng)民工市民化對(duì)房地產(chǎn)需求潛力巨大。但是，要將這部分潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，還需解決好農(nóng)民工低收入、工作不穩(wěn)定、征信體系缺失等客觀硬性約束等問題。二是大力發(fā)展住房租賃市場去庫存。培育和發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售租并舉，既滿足中低收入人群的住房需求，又可消化房地產(chǎn)庫存。三是實(shí)施住房保障貨幣化、政府回購商品房作保障房去庫存。住房保障貨幣化和回購商品房主要是打通商品房市場與安置房、公租房和租賃市場。商品房與安置房打通體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進(jìn)行，居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補(bǔ)償；商品房與公租房的打通體現(xiàn)在政府收購存量商品房。這樣既縮短了保障房供給周期，也為去庫存提供了新的需求端。

從供給端來看，推動(dòng)房企兼并重組是加快房地產(chǎn)去庫存的主要路徑。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整營銷策略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組是從供給側(cè)層面加快房地產(chǎn)去庫存的重要方式。但通過降價(jià)帶來的負(fù)面效果難以估量。因此，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)整合應(yīng)該是控制和縮減供給端擴(kuò)張的重要路徑。三四線城市房企準(zhǔn)入門檻較低，很多企業(yè)規(guī)模較小，開發(fā)成本較高，品牌附加值較低。推動(dòng)部分三四線小型房企主動(dòng)與大房企合作或兼并整合，引導(dǎo)品牌好實(shí)力強(qiáng)的房企“接盤”，有利于提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

從政策層面看，寬松的住房公積金政策、財(cái)稅支持政策是加快房地產(chǎn)去庫存的重要補(bǔ)充。一是通過放寬住房公積金提取條件、落實(shí)住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度等公積金政策也能有效提升居民購房能力。目前，江西已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策。二是采用財(cái)稅支持政策，加大財(cái)政補(bǔ)貼力度、降低稅費(fèi)等方式也是加快去庫存的重要手段。例如，甘肅將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%。