■ 謝保鵬/朱道林/晏學(xué)麗

（1.中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院 北京 100193；2.中國(guó)土地政策與法律研究中心 北京 100193）

基于項(xiàng)目的土地增值收益分配關(guān)系研究
——以北京市14個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目為實(shí)證

■ 謝保鵬1,2/朱道林1,2/晏學(xué)麗1

（1.中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院 北京 100193；2.中國(guó)土地政策與法律研究中心 北京 100193）

文章分三個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建了土地增值收益的測(cè)算公式，并以北京市14個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目為研究對(duì)象，實(shí)證測(cè)算了土地征購(gòu)—一級(jí)開(kāi)發(fā)—土地出讓—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程土地增值收益在不同主體之間的分配比例。研究發(fā)現(xiàn)：(1)在土地增值收益分配中原住民所得比例最低，原住民、政府、開(kāi)發(fā)商的平均分配比例分別為24%、31%、45%；(2)不同項(xiàng)目土地增值收益在三方主體中的分配比例無(wú)明顯規(guī)律；(3)在區(qū)域分配格局上呈現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地增值則越高”特點(diǎn)。三個(gè)環(huán)節(jié)土地增值收益獲得主體所得收益差距較大，反映不同環(huán)節(jié)分配機(jī)制的差異；土地增值收益分配缺乏固定機(jī)制，受多種因素影響，當(dāng)前制度安排和銜接中暗含“爭(zhēng)搶”機(jī)制。

土地經(jīng)濟(jì)；土地收益分配；土地增值；北京

0 引言

土地增值收益在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下已成為客觀存在的普遍現(xiàn)象，在一級(jí)開(kāi)發(fā)（城市改造）和二級(jí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段，已經(jīng)初步有了體現(xiàn)，但在土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)（城市改造過(guò)程），由于增值收益的形成較為隱諱、復(fù)雜，導(dǎo)致客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律不易發(fā)揮作用，并出現(xiàn)一些假象，制約著城市的有效改造和土地的優(yōu)化利用。同時(shí)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)展形成了一定的價(jià)格“壁壘”，影響了城市效率的提升和交易成本的下降，抵損了城市的規(guī)模效益?？傊园l(fā)的增值收益形成和分配機(jī)制已經(jīng)較大地影響了一級(jí)城市改造、二級(jí)城市開(kāi)發(fā)，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品建成后對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效承載作用[1-3]。如何從理論上梳理土地增值收益分配的規(guī)則，并通過(guò)實(shí)踐深入考察土地增值產(chǎn)生的過(guò)程及其分配關(guān)系，是亟待研究的課題。

學(xué)界對(duì)土地增值及其收益分配的關(guān)注已久并形成了大量的研究成果，如在土地增值收益分配的理論依據(jù)、額度的確定與分類(lèi)、分配方式以及分配現(xiàn)狀研究等方面。沈飛等測(cè)算了我國(guó)35個(gè)大城市土地征收—出讓過(guò)程中政府和農(nóng)村集體的土地收益比例約為17∶1，在落后地區(qū)，農(nóng)民利益集團(tuán)得到33%的收入，縣級(jí)以上政府利益集團(tuán)得到15%的收入，而縣級(jí)政府利益集團(tuán)得到52%的收入[4]。諸培新等以江蘇N市為實(shí)證區(qū)，測(cè)算了農(nóng)地非農(nóng)化配置中土地收益分配比例，研究結(jié)果是農(nóng)民收益為26.41%，集體為14.35%，各級(jí)政府為59.23%，其中市級(jí)政府為56.33%[5]；之后又通過(guò)對(duì)江蘇省蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)樣本縣市2006—2011年間農(nóng)地征收與出讓中的土地收益分配格局抽樣調(diào)查與分析發(fā)現(xiàn)，農(nóng)地非農(nóng)化征收與出讓過(guò)程中農(nóng)民的土地收益占土地出讓收益比例偏低，約在3%～16%之間，而地方政府的收益份額在75%以上[6]。林瑞瑞等測(cè)算了我國(guó)省級(jí)層面及城市層面的土地收益分配比例，集體（農(nóng)民）、政府和開(kāi)發(fā)商所得增值平均比例分別為3.70∶22.32∶73.98和4.21∶26.01∶69.78，認(rèn)為三者差異懸殊[7]。

分析已有研究成果發(fā)現(xiàn)，對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中土地增值收益分配關(guān)系研究較多，而對(duì)存量建設(shè)用地改造及城市邊緣區(qū)范圍（復(fù)雜的二元系統(tǒng)）土地增值收益分配現(xiàn)狀的探討和分析較少；同時(shí)，已有研究多以某一區(qū)域平均征地價(jià)格及土地出讓價(jià)格等宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行概算，雖然分析了土地增值收益在不同主體間的基本分配關(guān)系與格局，但缺乏從項(xiàng)目這一微觀層面的分析和研究。基于此，本文重點(diǎn)以城市改造拆遷過(guò)程中土地增值收益分配關(guān)系為研究對(duì)象，選取北京市14個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（63宗地），以具體的單個(gè)項(xiàng)目為數(shù)據(jù)來(lái)源和研究單元，分析不同項(xiàng)目在不同環(huán)節(jié)的土地增值收益及分配現(xiàn)狀，進(jìn)而分析區(qū)域差別。

1 土地增值收益產(chǎn)生的主要環(huán)節(jié)

依據(jù)土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程的土地利用形態(tài)、參與主體的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及土地增值收益獲得主體的不同，將土地增值收益的產(chǎn)生和分配劃分為3個(gè)主要環(huán)節(jié)，分別為土地征收、拆遷、收購(gòu)環(huán)節(jié)，土地出讓環(huán)節(jié)和二級(jí)開(kāi)發(fā)-房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)[7，8]。

1.1 土地征收、拆遷、收購(gòu)環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)的土地收益主要表現(xiàn)為政府給予農(nóng)民（或被拆遷戶(hù)）的征地補(bǔ)償（或拆遷補(bǔ)償）。征地過(guò)程中一般以征地補(bǔ)償款為經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式，而在拆遷環(huán)節(jié)一般有以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置和異地產(chǎn)權(quán)房安置兩種方式。地方政府通過(guò)支付征地補(bǔ)償款（拆遷款）獲得土地所有權(quán)，而農(nóng)民/集體（被拆遷戶(hù)）獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償而失去土地所有權(quán)（使用權(quán)）。土地增值是相對(duì)于原農(nóng)用地價(jià)格（或被拆房屋客觀市場(chǎng)價(jià)格、被收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)格）而言，即征地補(bǔ)償（拆遷補(bǔ)助）扣除原農(nóng)用地價(jià)格（被拆房屋客觀市場(chǎng)價(jià)格、被收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)格）形成該環(huán)節(jié)的增值收益。該增值收益獲得主體為被征地農(nóng)民（被拆遷戶(hù)），簡(jiǎn)稱(chēng)土地增值Ⅰ。其計(jì)算公式如下：

征收情況：土地增值Ⅰ=實(shí)際支付的征地補(bǔ)償－農(nóng)用地價(jià)格

拆遷情況：土地增值Ⅰ=拆遷補(bǔ)償－被拆遷房屋客觀市場(chǎng)價(jià)格

1.2 土地出讓環(huán)節(jié)

政府通過(guò)征地、拆遷收購(gòu)轉(zhuǎn)變土地權(quán)屬性質(zhì)而獲得土地使用權(quán)之后，在轉(zhuǎn)變土地用途的基礎(chǔ)上通過(guò)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)完善基礎(chǔ)設(shè)施，使原土地因外部投資得以增值。同時(shí)，在我國(guó)現(xiàn)有城鄉(xiāng)二元土地制度安排和土地儲(chǔ)備制度基礎(chǔ)上，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，可根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)入市，再加之我國(guó)的土地招拍掛制度，使得土地產(chǎn)生了最大可能的增值。土地受讓者通過(guò)支付土地出讓價(jià)款獲得土地使用權(quán)而使得土地增值收益得以實(shí)現(xiàn)，而其增值額是相對(duì)于政府前期土地開(kāi)發(fā)成本（包括征地拆遷補(bǔ)償款，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本（市政建設(shè)）及利潤(rùn)）和其他必要投入而言。其增值收益額簡(jiǎn)稱(chēng)土地增值Ⅱ，該增值獲得主體為政府。其計(jì)算公式如下：

土地增值Ⅱ=土地出讓成交價(jià)款－征地補(bǔ)償成本-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本-其他成本

1.3 二級(jí)開(kāi)發(fā)—房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)的土地收益主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商取得土地之后，通過(guò)建設(shè)房屋、賣(mài)出房屋等所獲得的全部賣(mài)方收益。這一過(guò)程中土地收益形態(tài)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商所得的房地產(chǎn)價(jià)格中的土地部分。其增值是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商前期投入而言，即：土地增值表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格扣除土地取得成本和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要費(fèi)用及成本，以及房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)得到的社會(huì)平均利潤(rùn)。該增值簡(jiǎn)稱(chēng)土地增值Ⅲ，其獲得主體為開(kāi)發(fā)商，其中開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要費(fèi)用包括土地取得成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、資金利息及社會(huì)平均利潤(rùn)等。其計(jì)算公式如下：

土地增值Ⅲ=房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)款－土地取得成本－建筑安裝成本－相關(guān)稅費(fèi)－企業(yè)正常利潤(rùn)－財(cái)務(wù)成本

2 實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源及處理

本文選取北京市14個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，并收集了通過(guò)政府核定的土地開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)1政府核定的土地開(kāi)發(fā)成本主要包括前期費(fèi)用，征地補(bǔ)償與拆遷費(fèi)用，市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)，審計(jì)費(fèi)、委托入市交易費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用。。項(xiàng)目分布于包括朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)和通州區(qū)，開(kāi)發(fā)類(lèi)型包含了商業(yè)、金融、住宅、舊村改造等不同類(lèi)別。

本文將征地補(bǔ)償款、拆遷補(bǔ)償款之和作為征地拆遷補(bǔ)償款，一般情況下，拆遷補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，“拆一補(bǔ)一”，在獲取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)可以獲得回遷安置房，被拆遷戶(hù)居住條件基本沒(méi)變，因此本文中，粗略地將原有房屋價(jià)格等同于回遷房?jī)r(jià)格處理。繼而可以認(rèn)為拆遷中被拆戶(hù)所獲得土地增值收益即為其所得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，所獲得拆遷補(bǔ)償款為土地增值收益。因此，土地增值Ⅰ約等于征地拆遷補(bǔ)償款。本文將征地拆遷補(bǔ)償款平攤至每個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑總規(guī)模，即樓面征地拆遷補(bǔ)償款，以便于同后兩個(gè)環(huán)節(jié)做對(duì)比分析。

在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，一個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目往往會(huì)以若干宗地不同批次出讓?zhuān)虼诵枰莆张c土地儲(chǔ)備項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的宗地出讓信息。根據(jù)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目名稱(chēng)，筆者在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)（http：//www.landchina.com）搜集了不同項(xiàng)目的成交信息，共63宗地塊。獲取了各宗地包括成交時(shí)間、成交價(jià)款、開(kāi)發(fā)主體（土地獲得者）、土地取得成本、規(guī)劃用途等在內(nèi)的相關(guān)信息，明確了宗地成交價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。

因大部分宗地均屬近期成交，尚未完成相應(yīng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此沒(méi)有與具體地塊相對(duì)照的樓盤(pán)信息和房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。筆者搜集了與成交地塊相近、用途一致的樓盤(pán)的近期銷(xiāo)售平均價(jià)格作為房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，建筑安裝成本按照平均水平3000元/m2進(jìn)行測(cè)算；相關(guān)稅費(fèi)按房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的15%進(jìn)行測(cè)算；根據(jù)《2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》，大陸在港上市房地產(chǎn)公司2009—2013平均凈利潤(rùn)可達(dá)21.93%，據(jù)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商社會(huì)平均利潤(rùn)按照前期成本的20%進(jìn)行測(cè)算；財(cái)務(wù)費(fèi)用以拿地成本、建安成本、建設(shè)相關(guān)稅費(fèi)之和為基數(shù)，按照70%的自有資金，利率為土地出讓當(dāng)年基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款期限5年計(jì)算。

2.2 結(jié)果分析

根據(jù)搜集數(shù)據(jù)及不同環(huán)節(jié)土地增值收益的測(cè)算公式進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果分析如下：

(1)第一環(huán)節(jié)，原住民獲得單位面積平均拆遷補(bǔ)償款為7868元/m2，即視為原住民所得土地增值收益；第二環(huán)節(jié)，政府獲得平均土地出讓價(jià)款為19862.82元/ m2，一級(jí)開(kāi)發(fā)平均成本為10345.66元/m2，其中征地拆遷補(bǔ)償成本占76.05%，政府所獲平均增值收益為9481.16元/m2；第三環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商獲得總銷(xiāo)售額平均為55440.64元/m2，開(kāi)發(fā)商總成本為35906.78元/m2，其中，土地取得成本為18606.35元/m2，建安成本為3000元/m2，平均相關(guān)稅費(fèi)為8316.07元/m2，正常經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為5984.5元/m2，開(kāi)發(fā)商獲得平均增值收益為19533.79元/m2。

(2)在原住民（第一環(huán)節(jié)增值收益獲得主體）、政府（第二環(huán)節(jié)增值獲得收益主體）和開(kāi)發(fā)商（第三環(huán)節(jié)增值獲得收益主體）三者當(dāng)中，原住民所獲土地增值收益比例相對(duì)總體較低，而開(kāi)發(fā)商所獲增值收益比例最高，分配比例關(guān)系整體呈現(xiàn)原住民、政府、開(kāi)發(fā)商遞增的特征，三者平均分配比例約為24%、31%、45%。同時(shí)，原住民所獲土地增值收益表現(xiàn)出較大的區(qū)域差異，豐臺(tái)區(qū)最低，海淀區(qū)最高。分配格局呈現(xiàn)出“經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地增值則越高”的區(qū)域性特點(diǎn)。

(3)北京市不同區(qū)域土地增值收益在原住民、政府和開(kāi)發(fā)商之間的分配關(guān)系區(qū)域差異明顯，海淀區(qū)分別為41%、12%、47%，朝陽(yáng)區(qū)分別為23%、18%、59%；豐臺(tái)區(qū)分別為14%、51%、35%；石景山區(qū)分別為53%、41%、5%；通州區(qū)分別為15%、30%、55%（參見(jiàn)圖1、表1）。表明土地增值收益分配機(jī)制缺乏固定機(jī)制，當(dāng)前制度安排和銜接中暗含一種“爭(zhēng)搶”機(jī)制。不同的利益主體在增值收益分配過(guò)程中“各顯神通”，捕獲土地增值收益。可見(jiàn)，土地增值收益分配不僅在不同區(qū)域分配不均，不同利益主體間分配也存在不均現(xiàn)象。

3 土地增值收益分配現(xiàn)狀格局的解釋

市場(chǎng)是土地增值收益產(chǎn)生的載體，在增值產(chǎn)生和分配的三個(gè)環(huán)節(jié)中，每個(gè)增值環(huán)節(jié)是在不同的市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)的，分別通過(guò)土地征購(gòu)市場(chǎng)、城市土地一級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，不同土地市場(chǎng)體系使得土地增值的市場(chǎng)載體不同。

3.1 土地征購(gòu)市場(chǎng)的政府壟斷

在我國(guó)當(dāng)前土地制度背景下，土地征購(gòu)環(huán)節(jié)土地增值收益的分配更多體現(xiàn)了政府行為，其運(yùn)行機(jī)制的基本特征是行政壟斷，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的排他性和可交易性得不到完全體現(xiàn)，從而使其土地收益受到很大的限制，導(dǎo)致原住民收益受損，出現(xiàn)原住民所得土地增值平均收益最低的基本分配格局。但是，隨著利益博弈和土地矛盾的加劇以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，近年來(lái)征地拆遷補(bǔ)償大幅度提高[9]。一方面為了追求資金效益和項(xiàng)目進(jìn)度，使拆遷工作順利進(jìn)行，不少拆遷方（政府）主動(dòng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，部分原住民也開(kāi)始自發(fā)核算因容積率提升、房?jī)r(jià)上漲等因素給當(dāng)前土地帶來(lái)的巨大增值，并通過(guò)“算倒賬”的方式向拆遷方要求自己應(yīng)得的分成，否則拒絕搬遷。尤其是在房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)走高的情況下，原住民與拆遷方（政府）之間的博弈更加激烈。拆遷方（政府）往往會(huì)從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面考慮接受原住民較高的拆遷補(bǔ)償要求。部分項(xiàng)目、部分區(qū)域征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不斷攀升而出現(xiàn)原住民所得土地增值收益接近于甚至高于政府所得。

圖1 土地增值收益在不同主體間分配關(guān)系比例示意圖

3.2 政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的寡頭壟斷

土地出讓環(huán)節(jié)體現(xiàn)了政府壟斷下的市場(chǎng)行為，政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷者，擔(dān)負(fù)著穩(wěn)定土地市場(chǎng)和國(guó)有土地保值增值的職責(zé)，控制著土地供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)節(jié)奏，以及供應(yīng)土地類(lèi)型。在地方政府財(cái)政收支壓力越來(lái)越大的情況下，面臨著極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，有著獲取土地財(cái)政的沖動(dòng)，同時(shí)地方政府要履行維護(hù)土地資產(chǎn)保值增值的義務(wù)，連同其在土地征購(gòu)市場(chǎng)以及土地一級(jí)市場(chǎng)中的特殊角色和地位使其獲取更多的土地增值收益成為可能[10]。

表1 土地增值收益測(cè)算結(jié)果表 單位：元/m2

3.3 城市土地二級(jí)市場(chǎng)為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

與城市一級(jí)市場(chǎng)有本質(zhì)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)則屬于競(jìng)爭(zhēng)較為完全的市場(chǎng)，是一個(gè)供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用的市場(chǎng)。只要房?jī)r(jià)可以承受，開(kāi)發(fā)商所得土地增值都是市場(chǎng)交易的結(jié)果，其本身逐利的特點(diǎn)決定了其追求高額土地溢價(jià)（土地增值）。雖然開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間受到以供求關(guān)系為主的復(fù)雜影響，但在土地供給壟斷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域性、房屋預(yù)售制度和住房剛性需求背景下，開(kāi)發(fā)商一般都可以獲得高額的壟斷利潤(rùn)。如果這種鏈?zhǔn)綁艛嗟氖袌?chǎng)結(jié)構(gòu)不改變，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得壟斷利潤(rùn)的局面就不會(huì)改變[11]。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商所有前期投入成本均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，不論前兩個(gè)環(huán)節(jié)主體獲得相對(duì)較高的土地增值收益高低，只要市場(chǎng)可以接受房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)獲得土地增值收益。

4 結(jié)論與討論

通過(guò)論證分析得出如下三個(gè)結(jié)論：

(1)在目前土地增值收益制度和體制安排下，在土地增值收益分配的總體比例中原住民所得比例最低，原住民、政府、開(kāi)發(fā)商三者的平均分配比例分別為24%、31%、45%；不同項(xiàng)目類(lèi)型的土地增值收益在三方主體中的分配比例無(wú)明顯規(guī)律；在區(qū)域上，表現(xiàn)出“經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地增值則越高”的分配格局特點(diǎn)。

(2)三個(gè)環(huán)節(jié)土地增值收益獲得主體所得收益規(guī)模差距較大，反映不同環(huán)節(jié)土地增值收益分配機(jī)制的差異；不同環(huán)節(jié)的土地增值收益是在不同的市場(chǎng)環(huán)境下所產(chǎn)生的，而且受多種因素影響。同時(shí)，土地增值收益分配的現(xiàn)有格局體現(xiàn)了當(dāng)前制度安排和銜接中暗含的“爭(zhēng)搶”機(jī)制。

(3)我國(guó)在設(shè)計(jì)土地增值收益分配機(jī)制時(shí)應(yīng)綜合考慮地拆遷補(bǔ)償政策的制定、政府土地收益增值幅度的控制及二級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中增值收益分配的調(diào)節(jié)，聯(lián)動(dòng)研究，理順?lè)峙鋵?dǎo)向。在措施上采取一次分配與二次分配區(qū)別對(duì)待，一次分配遵循市場(chǎng)規(guī)則，二次分配采取稅收規(guī)則，這樣既發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的作用，又有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，既能夠?qū)崿F(xiàn)土地增值收益合理分配，又有利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的回歸。

土地增值收益的實(shí)現(xiàn)并不僅僅局限于上述三個(gè)環(huán)節(jié)。在土地未征購(gòu)前，土地房屋權(quán)利人的轉(zhuǎn)讓過(guò)程以及上述三次實(shí)現(xiàn)后房屋產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，同樣存在土地增值的現(xiàn)象，但不作為本文研究的重點(diǎn)。本文將原住民所獲得實(shí)物補(bǔ)償（回遷商品房）按照等同于原有房屋價(jià)格進(jìn)行處理，而在實(shí)際操作中，回遷房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋價(jià)格，而且一般情況下是按照面積進(jìn)行核算，出現(xiàn)補(bǔ)償多套房產(chǎn)的情況。因此，本文測(cè)算的原住民所獲土地增值收益相對(duì)實(shí)際獲得要低；另外，本文因未能將稅收納入到政府所得土地增值收益，故測(cè)算政府所得土地增值收益要低于實(shí)際收益。以上問(wèn)題有待進(jìn)一步研究和梳理。

[1]王小映,賀明玉,高永.我國(guó)農(nóng)地轉(zhuǎn)用中的土地收益分配實(shí)證研究——基于昆山、桐城、新都三地的抽樣調(diào)查分析[J].管理世界,2006(5):62-68.

[2]尹東.從要素論和機(jī)制體制角度剖析當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)癥結(jié)的策論(上)[J].北京規(guī)劃建設(shè),2013(5):100-107.

[3]尹東.從要素論和機(jī)制體制角度剖析當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)癥結(jié)的策論(下)[J].北京規(guī)劃建設(shè),2013(6):95-98.

[4]沈飛,朱道林.政府和農(nóng)村集體土地收益分配關(guān)系實(shí)證研究——以我國(guó)土地征用—出讓過(guò)程為例[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì),2004,17(8):19-21,48.

[5]諸培新,曲福田.農(nóng)地非農(nóng)化配置中的土地收益分配研究——以江蘇省N市為例[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2006,6(3):1-6.

[6]諸培新,唐鵬.農(nóng)地征收與供應(yīng)中的土地增值收益分配機(jī)制創(chuàng)新——基于江蘇省的實(shí)證分析[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2013,13(1):66-72.

[7]林瑞瑞,朱道林,劉晶,等.土地增值產(chǎn)生環(huán)節(jié)及收益分配關(guān)系研究[J].中國(guó)土地科學(xué),2013,27(2):3-8.

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[9]韓樹(shù)杰.我國(guó)土地收益分配對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響實(shí)證研究[D].北京中國(guó)社會(huì)科學(xué)院,2014.

[10]陳瑩,譚術(shù)魁,張安錄.武漢市征地過(guò)程中的土地增值測(cè)算[J].中國(guó)土地科學(xué),2009,23(12):16-21.

[11]劉燦,韓文龍,李夢(mèng)凡.多重價(jià)格區(qū)間與購(gòu)房者的選擇行為——兼輪房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014,(4):95-105.

Research on allocation of land value-added benefts based on projects: A Case study of 14 land reserve projects in Beijing

XIE Baopeng1,2, ZHU Daolin1,2, YAN Xueli1
( 1.College of Resources and Environmental Sciences, China Agricultural University, Beijing 100193; 2. Center for Land Policy and Law, Beijing 100193, China)

This paper built formulas of three stages to calculate the land value-added benefts in land acquisition - primary land development - land grant - Real Estate Development and estimate the distribution ratios among different interest subjects, and then applied it to 14 land reserve projects in Beijing. The study found: (1) the aboriginal got the lowest proportion of land value-added benefts, while the benefts that aboriginal, government and developers gained accounted for 24%, 31% and 45% averagely; (2) the distribution ratios of land value-added benefts among three subjects were not obviously regular; (3) the regional distribution pattern present a feature as "the higher the level of economic development is, the more the land value adds". The land value-added benefts that the subjects gained in three stages differ a lot, which refected the different allocation mechanisms in different stages. As the lack of constant distribution institution, the current institution implied "scramble" mechanism affected by many factors.

land economy; land income distribution; land appreciation; Beijing

F062.1；F301.0

A

1672-6995（2016）09-0065-05

2016-06-18；

2016-07-14

國(guó)土資源部外協(xié)項(xiàng)目“新增建設(shè)用地土地增值收益分配實(shí)證研究”；國(guó)家發(fā)改委項(xiàng)目“土地增值收益的構(gòu)成因素及創(chuàng)新分配機(jī)制研究”

謝保鵬（1988-），男，甘肅省甘谷縣人，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院博士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與農(nóng)村土地制度。