李曉燕

北京郵電大學(xué)公共管理學(xué)院，北京　100876

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以房養(yǎng)老在我國實(shí)施的困境及對(duì)策

李曉燕

北京郵電大學(xué)公共管理學(xué)院，北京100876

摘要：截止到2015年，我國60歲以上的老年人口高達(dá)2億多，超過了總?cè)丝诘?5%。我國已經(jīng)逐漸進(jìn)入老齡化，隨之而來的養(yǎng)老問題也成為了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。如何給老年人一個(gè)舒適、體面的晚年，成了大家共同關(guān)注的重要話題?！耙苑筐B(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老模式，也是養(yǎng)老模式中爭議頗多的，本文將討論“以房養(yǎng)老”在我國推行中所面臨的困境以及解決的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；困境；對(duì)策

早在2006年的兩會(huì)期間，就有代表提出在我國推行“倒按揭”式的以房養(yǎng)老。不久前，國家發(fā)改委公布《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出將推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。中國保監(jiān)會(huì)表示，今年要在四個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍。

一、以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老主要針對(duì)一些空巢老人，在家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，以政府為主導(dǎo)，發(fā)揮商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，以房產(chǎn)交易抵押養(yǎng)老貸款的形式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老[1]。

從廣義來講，以房養(yǎng)老是老人通過對(duì)房產(chǎn)的靈活處置來獲取一定的養(yǎng)老金或者養(yǎng)老福利。在我國，“倒按揭”(又稱住房反向抵押貸款)是最為人們認(rèn)可的以房養(yǎng)老模式，除此之外，還有“售后出租”“住宅出典”等等模式。本文所述主要是住房反向貸款抵押。所謂住房反向貸款抵押是指超過一定年齡并擁有房產(chǎn)的老年人，將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)一次性或按周期發(fā)放貸款給老年人直至去世，此間老年人擁有房屋的居住權(quán)，去世后，出售房屋所得資金用于歸還貸款本金和利息[2]。

二、我國以房養(yǎng)老模式實(shí)施的阻礙和困境

隨著我國養(yǎng)老問題的日益突出，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足養(yǎng)老需求，在加上我國社會(huì)保障制度覆蓋有限，人們開始思考中國養(yǎng)老的出路。通過對(duì)國外養(yǎng)老制度的研究，我國也引進(jìn)了以房養(yǎng)老，其中，以南京留園模式、上海以房養(yǎng)老模式、北京養(yǎng)老房屋銀行等最為有名，然而這些試點(diǎn)制度的實(shí)施并不盡如人意，仍然有許多阻礙以房養(yǎng)老實(shí)施的因素存在。

(一)觀念之困——傳統(tǒng)思想根深蒂固

在國外，由于高額的遺產(chǎn)稅，人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和把房產(chǎn)留給子女同時(shí)繳納高額遺產(chǎn)稅之間較容易作出選擇，大多數(shù)人會(huì)選擇以房養(yǎng)老而非支付大額稅金。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動(dòng)力，老人們更希望將房產(chǎn)留給子孫。

受中國傳統(tǒng)觀念的影響，老人“養(yǎng)兒防老”的思想根深蒂固，房屋作為財(cái)產(chǎn)的一部分，理應(yīng)當(dāng)留給后代，這也是中華民族的一種傳統(tǒng)。以房養(yǎng)老會(huì)對(duì)家庭親情造成沖擊，老人擔(dān)心以房養(yǎng)老會(huì)受到子女的埋怨，尤其在當(dāng)今社會(huì)，大多城市子女都是獨(dú)生子女，以房養(yǎng)老很有可能惡化了與唯一子女的關(guān)系。而且在老人看來，自己吃點(diǎn)苦沒關(guān)系，子女幸福最重要，因此他們更傾向于將房屋留給子女，希望他們過得幸福[3]。

(二)制度之困——土地政策的限制

首先，關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)，我國規(guī)定土地的使用權(quán)為70年，70年后土地收歸國有。雖然物權(quán)法修訂后規(guī)定住宅建筑用地到70年后可以自動(dòng)續(xù)期，制度相當(dāng)不完善。這就意味著，如果采取以房養(yǎng)老，那么房產(chǎn)滿期后，金融機(jī)構(gòu)的盈利空間就會(huì)大大縮水，這樣一來，金融機(jī)構(gòu)就不會(huì)愿意從事以房養(yǎng)老這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

其次，民政部認(rèn)為以房養(yǎng)老應(yīng)為社會(huì)公益機(jī)構(gòu)來運(yùn)作，但目前我國存在的以房養(yǎng)老的幾種模式大多是由金融機(jī)構(gòu)展開的。此外，以房養(yǎng)老需要一個(gè)公開、透明的環(huán)境，需要有明確的法律制度作保障，才能被更多的人接受。目前，我國政府對(duì)以房養(yǎng)老的管理以及法律法規(guī)的制定還不夠完善。

美國在1987年就頒布了《國家住房法案》規(guī)范了住房反向抵押貸款的實(shí)施。政府還不斷對(duì)其進(jìn)行完善，進(jìn)行宣傳教育工作。相比之下，我國相關(guān)法律保障的不完善成為促成以房養(yǎng)老難以真正實(shí)施的重要原因。

(三)操作之困——金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)割裂和技術(shù)問題

首先，以房養(yǎng)老的做法非常復(fù)雜，金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂。當(dāng)前時(shí)期，我國的金融機(jī)構(gòu)分工比較細(xì)。各個(gè)金融機(jī)構(gòu)之間，不能跨界經(jīng)營，運(yùn)營機(jī)制僵化，容易造成金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的割裂。以房養(yǎng)老涉及到多個(gè)領(lǐng)域，需要各個(gè)領(lǐng)域之間相互配合共同完成，而這種割裂造成了以房養(yǎng)老實(shí)施的困難性。

其次，技術(shù)上的阻礙。以房養(yǎng)老的成功實(shí)施與金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力息息相關(guān)，辦理業(yè)務(wù)，需要進(jìn)行綜合詳細(xì)的評(píng)估，包括房子的市值和未來價(jià)值、老年人的財(cái)產(chǎn)和信用情況、以及老年人的預(yù)估壽命等多個(gè)方面。我國房地產(chǎn)的評(píng)估有一定的欠缺，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和管理，評(píng)估差距大，對(duì)制度的實(shí)施造成了阻礙。

(四)房產(chǎn)之困——房地產(chǎn)市場的波動(dòng)無常

在以房養(yǎng)老中，房屋是整個(gè)模式的核心。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格比較低的時(shí)候，借款人會(huì)擔(dān)心將來房屋會(huì)漲價(jià)而不愿意出售；與此同時(shí)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)值比較高的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)擔(dān)心將來房價(jià)下跌給自己帶來損失。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場是以房養(yǎng)老能夠?qū)崿F(xiàn)的重要保障。

近些年，我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，百姓對(duì)住房的需求量增加，刺激了房地產(chǎn)交易市場，同時(shí)也造成房地產(chǎn)的波動(dòng)。以房養(yǎng)老是一種周期很長的金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)對(duì)借貸雙方利益都有很多影響。但也應(yīng)看到目前政府已出臺(tái)宏觀調(diào)控政策控制房價(jià)的過快增長，相信隨著信息體系的健全、市場監(jiān)管力度的加大，房產(chǎn)市場會(huì)趨于平穩(wěn)。

(五)風(fēng)險(xiǎn)之困——運(yùn)營過程中風(fēng)險(xiǎn)重重

以房養(yǎng)老是一種市場行為，不可避免存在著風(fēng)險(xiǎn)，由于以房養(yǎng)老的運(yùn)作過程中所涉及的市場主體很多，受國家政策的影響大，而且存在著貸款期限的不確定性，因此，對(duì)貸款人和金融機(jī)構(gòu)來說，都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于各種不確定因素的影響，在金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的過程中，使得參與主體造成一定的損失。貸款機(jī)構(gòu)主要是面臨市場效益的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于擁有房產(chǎn)的老年人則要面臨信用風(fēng)險(xiǎn)。

以房養(yǎng)老在房產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中難免會(huì)有計(jì)算的偏差。在借貸形成到結(jié)束這段時(shí)間內(nèi)，也存在著很多可變因素，比如說宏觀經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)、房產(chǎn)價(jià)值的大幅度變動(dòng)等，都會(huì)影響評(píng)估誤差。這些風(fēng)險(xiǎn)就需要政府的調(diào)節(jié)機(jī)制進(jìn)行彌補(bǔ)，國家的制度和政策的完善有助于將貸款人和借款人的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

三、以房養(yǎng)老發(fā)展的對(duì)策和建議

以房養(yǎng)老工程量大，涉及面廣，不僅僅是包含了金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)等等，還涉及到政府機(jī)關(guān)以及相關(guān)部門，需要各方的共同努力。

(一)加大宣傳，培養(yǎng)新型養(yǎng)老觀念

以房養(yǎng)老推行的一個(gè)大難題就是傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，強(qiáng)化理財(cái)教育和以房養(yǎng)老的宣傳，提高人們對(duì)以房養(yǎng)老模式的認(rèn)同感。提高以房養(yǎng)老模式的透明度和社會(huì)的認(rèn)知度，鼓勵(lì)和培養(yǎng)老年人自我養(yǎng)老的積極意識(shí)，使老年人能夠在不移居他處的前提下，通過合理利用自己的住房獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)現(xiàn)老年人自我養(yǎng)老新模式。

(二)建立完善的政策法律支撐體系

以房養(yǎng)老是最為新型的養(yǎng)老模式，其運(yùn)作模式的規(guī)范性還有待提高。國家應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。無論是現(xiàn)存的房產(chǎn)制度還是對(duì)以房養(yǎng)老的規(guī)定都不夠完善，規(guī)范以房養(yǎng)老的市場操作和交易，建立健全相關(guān)法規(guī)，為以房養(yǎng)老營造一個(gè)良好的外部環(huán)境[4]。

(三)完善以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系

規(guī)范房地產(chǎn)市場，降低因房地產(chǎn)波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。建立獨(dú)立的二手房評(píng)估和交易體系，防止不法機(jī)構(gòu)哄抬房價(jià)；與較大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，將房產(chǎn)交易的評(píng)估業(yè)務(wù)交給中介機(jī)構(gòu)，借助中介機(jī)構(gòu)來降低房產(chǎn)交易的成本，同時(shí)提高交易效率。

建立完善的擔(dān)保體系，對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。建立健全對(duì)年老者的保護(hù)機(jī)制，使其老有所依，對(duì)各類參與機(jī)構(gòu)的保護(hù)使其愿意為其利益參與其中，各取所需。

完善金融市場，各機(jī)構(gòu)相互配合。建立以商業(yè)銀行為主體，保險(xiǎn)公司和社保機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，房地產(chǎn)商參與的以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置。以房養(yǎng)老的實(shí)施需要資金的支持，銀行不僅能夠提供項(xiàng)目所需資金，其熟悉貸款抵押業(yè)務(wù)，因此商業(yè)銀行的參與十分重要。以房養(yǎng)老涉及房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商介入其中，做中間估價(jià)協(xié)調(diào)必不可少。保險(xiǎn)公司和社保機(jī)構(gòu)的參與對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)起到了至關(guān)重要的作用。任何一個(gè)機(jī)構(gòu)單獨(dú)開展以房養(yǎng)老都是不合適的，要多方協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

(四)加強(qiáng)信用體系建設(shè)

目前我國信用體系建設(shè)還不完善，借款者和貸款人之間存在著諸多不信任。雙方對(duì)國家政策也存在著不了解和不信任的情況。這就要求國家的參與，政府監(jiān)督和指導(dǎo)，以政府的信譽(yù)作為擔(dān)保，讓雙方都能放心。

此外，國家還要明確借貸雙方的責(zé)任。規(guī)范借貸雙方的行為。在以房養(yǎng)老實(shí)施的過程中存在著，金融機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤估計(jì)房價(jià)盈利的事件，也存在借款人用價(jià)值較低的房產(chǎn)抵押換取較高的現(xiàn)金的問題。因此，需要政府做好防范工作和保障工作，使交易雙方?jīng)]有后顧之憂。

[參考文獻(xiàn)]

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[4]張鵬，王慧麗.反向住房抵押貸款的可行性分析及對(duì)策研究[J].改革與戰(zhàn)略，2011(11)：74-76.

中圖分類號(hào)：F299.23；D669.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-0049-(2016)13-0149-02