樊瑾莉

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000

保障性住房融資困境及其破解建議

樊瑾莉

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000

自2009年啟動(dòng)大規(guī)模的保障性住房建設(shè)以來，縱已取得顯著地成績，且越來越多的中低收入群體受益，但資金規(guī)模的擴(kuò)大意味著：要想實(shí)現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展，就需要中央與地方政府及有關(guān)方面共同探索融資新路，獲得多元化的融資。

保障性住房；融資

一、保障性住房的資金當(dāng)前主要融資方式

當(dāng)前看來，我國保障性住房的資金主要有以下幾個(gè)方式：財(cái)政、住房公積金、銀行貸款以及土地出讓的凈收益。

(一)2008年金融危機(jī)之后，國務(wù)院政府工作報(bào)告中第一次對住房保障投入，因?yàn)榱夥勘徽J(rèn)為有保民生促增長的雙重功效，所以廉租房的投入更多。當(dāng)前，我國中央以及地方政府主要以中央的財(cái)政資金為主，來支持保障性住房建設(shè)，其比例為1∶4左右。

(二)單位為職工繳存的住房公積金加上職工個(gè)人繳存的住房公積金兩個(gè)部分。

(三)信貸渠道在保障性住房的建設(shè)當(dāng)中會發(fā)揮其一定的作用，即：主要通過住房儲蓄貸款、銀團(tuán)貸款或政策性貸款三種方式，用中長期貸款方式來支持保障性住房工程的建設(shè)的持續(xù)性建設(shè)，目前已被我國積極采納、應(yīng)用。

(四)土地出讓金雖受各方期望用于住房保障，但由于土地出讓金屬于預(yù)算外收入，地方政府對于“凈收益”大多會被自行解釋，大部分土地收益以彌補(bǔ)拆遷補(bǔ)償款和配套成本為借口，降低對保障房資金應(yīng)有的財(cái)政補(bǔ)助，導(dǎo)致資金落實(shí)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。

二、保障性住房融資面臨的主要問題及成因

(一)由于有關(guān)融資的法規(guī)及制度還不夠規(guī)范、運(yùn)行機(jī)制不健全而導(dǎo)致在實(shí)施過程中效率低下。我國住房保障的法律法規(guī)目前只有住建部、住建廳、住建局等有條塊部門頒布的部門規(guī)章地方性文件，不能滿足其長期發(fā)展的要求。

(二)投資回收周期過長，投資回報(bào)效益偏低導(dǎo)致的問題。投資回收周期過長，且效益偏低導(dǎo)致的社會資金介入不足、過度依賴政府投入和因有些地方政府財(cái)力問題制約保障性住房建設(shè)進(jìn)程。經(jīng)濟(jì)適用房從項(xiàng)目開工到建成需要3-5年時(shí)間；廉租房和公共租賃房等投資回收周期大約有經(jīng)濟(jì)適用房的3倍，租金回報(bào)率與存款利率水平幾乎相當(dāng)，降低了銀行與房產(chǎn)部門介入的主動(dòng)性。

(三)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償缺失，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容易預(yù)測。保障性住房往往不能提供完整的政策，且存在建設(shè)資金不足的事實(shí)，與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對政府資金的使用情況很難形成有效的監(jiān)控。進(jìn)一步而說，保障性住房與普通商品房比，其產(chǎn)權(quán)不清晰而導(dǎo)致的資產(chǎn)處置變現(xiàn)難，加大了銀行對信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)。

(四)融資渠道過于單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足。對一些如BT、BOT、PPP融資方式和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等融資工具政策支持不夠，投資方不僅面臨市場風(fēng)險(xiǎn)，并且承擔(dān)了大量政策不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此眾多融資方式只能作為融資方式的一種補(bǔ)充。

(五)住房公積金的制度性缺陷，對保障性住房建設(shè)支持力度不夠住房公積金的覆蓋面積有限，大量職工住房公積金賬戶因企業(yè)改制、經(jīng)濟(jì)不景氣等原因被長期封存，且存在一種劫富濟(jì)貧的傾向，住房公積金制度無法惠及這部分群體。

三、保障性住房融資問題的政策建議

總結(jié)國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)和一些研究成果，主要有以下幾種路徑可供選擇：

(一)建立健全住房保障制度法律體系，完善資金監(jiān)管體系。住房保障關(guān)乎國計(jì)民生，無法不立，應(yīng)從法律的角度來規(guī)范其實(shí)施計(jì)劃，受益對象，供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，參與機(jī)構(gòu)，土地提供，資金籌集及運(yùn)作方式等。一方面，對各地保障性安居工程資金管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，防止被截留、擠占和挪用，以確保保障資金?？顚Ｓ谩Ａ硪环矫?，對于整個(gè)過程中的虛假行為要堅(jiān)決打擊。

(二)改革和完善住房公積金制度，提高公積金的覆蓋率和使用效率。逐漸擴(kuò)大基金的覆蓋率，使更多人受益，實(shí)現(xiàn)購房夢想。對職工而言，要確定合理的繳費(fèi)率，使職工購房的能力不因房價(jià)上漲和通貨膨脹等因素而下降。對于機(jī)構(gòu)而言，要充分發(fā)揮公益性轉(zhuǎn)移支付功能，更廣更深入地投入到住房保障事業(yè)當(dāng)中去。

(三)財(cái)政融資方面：中央政府和地方政府職責(zé)分明，共同參與保障性住房融資。保障性住房是一種準(zhǔn)公共物品，作為主要供給責(zé)任的政府一定要加大投入，并以此為，撬動(dòng)更多的社會資本投入到保障房領(lǐng)域，緩解日前中低收入階層的住房難題。

(四)吸引和刺激私營企業(yè)參與保障性住房的建設(shè)和經(jīng)營。例如PPP融資模式：PPP融資模式強(qiáng)調(diào)政府部門和私營企業(yè)基于優(yōu)化資源、降低風(fēng)險(xiǎn)和增加回報(bào)的“雙贏”考慮下的合作。

(五)融資金融方面的創(chuàng)新。嘗試保障性住房貸款的證券化：商業(yè)銀行將其所持有的保障性住房貸款債權(quán)出售給特別的證券機(jī)構(gòu)，然后由該機(jī)構(gòu)以其收購的保障性住房貸款為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用評級等各項(xiàng)措施后，在證券市場上發(fā)行保障性住房貸款抵押證券的行為。這是一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，有助于化解銀行面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，平衡其流動(dòng)性和盈利性目標(biāo)。

四、結(jié)語

由于保障性住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其低利潤性與市場融資工具的逐利性不匹配，無法完全按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則配置房源，因此必須要有政府和社會力量來彌補(bǔ)其不足部分。解決建設(shè)過程中融資難的問題，保證保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模，維護(hù)社會公平和效率。

[1]劉秉軍.保障性住房建設(shè)與融資渠道[J].中國建設(shè)信息，2010(12).

[2]曾廣錄.保障性住房私人融資的不足性及彌補(bǔ)對策[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011(8).

[3]陳杰.我國保障性住房的供給與融資：回顧與展望[J].現(xiàn)代城市研究，2010(9).

[4]林鐵剛.保障性住房融資渠道及風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國金融，2012(1).

[5]張都興.關(guān)于我國保障性住房融資模式的幾點(diǎn)思考住宅產(chǎn)業(yè)[J].2010(4).

F

A