張建華

大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧　大連　116622

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房屋借名登記合同所有權(quán)問題淺析

張建華

大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧大連116622

借名登記合同是無名合同，應(yīng)類推適用委托合同的法律規(guī)定。如果合同沒有違反法律禁止規(guī)定和公序良俗的規(guī)定，則借名登記合同是有效的。借名登記合同房屋的所有權(quán)原則上應(yīng)該由實(shí)際出資購(gòu)買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權(quán)。

借名登記；所有權(quán)；善意取得

一、案情簡(jiǎn)介

原告楊女士，美籍華人，年近五旬。來上海期間結(jié)識(shí)自己的戀人小周。被告小周，已經(jīng)年過二十。原被告兩人相識(shí)后一見如故，并確立了戀愛關(guān)系。為保持這種戀愛關(guān)系并共同生活，楊女士出資購(gòu)買了位于上海市某小區(qū)某物業(yè)作為其第二套房。因?yàn)樯虾Ｙ?gòu)房政策對(duì)外籍人士購(gòu)房有限制，外籍人士只能購(gòu)買一套房屋，故新買的第二套房屋登記在被告小周一人名下。

原告楊女士因工作在美國(guó)，故常年居住美國(guó)，休假期間回滬和被告小周共同生活。幾年過去后，因兩地分居，兩人感情破裂，在分割系爭(zhēng)房屋時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，原告楊女士遂訴至上海普陀法院，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋的所有權(quán)人，被告小周遷出系爭(zhēng)房屋。而被告小周答辯其為系爭(zhēng)房屋的房屋登記所有人，系爭(zhēng)房屋為原被告共有。

法院經(jīng)過調(diào)查及法庭辯論，判決認(rèn)為，所系爭(zhēng)房屋為原被告共同選址、共同簽訂買賣合同等行為，表明系爭(zhēng)房屋是原、被告雙方有共同購(gòu)買意思標(biāo)示；但原告楊女士是系爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人，房屋登記雖然在被告小周一人名下，但被告小周并未實(shí)際出資；據(jù)此法院判決系爭(zhēng)房屋歸原告所有。

此案即為典型的房屋借名登記案件，類似的案件在生活中屢有發(fā)生，如何確定真正所有權(quán)人，在業(yè)界有不同的看法。本文以案例為線索，結(jié)合相關(guān)法律理論，談?wù)劰P者之粗淺之見。

二、房屋借名登記的效力

房屋借名登記是指房屋的實(shí)際所有權(quán)人因某種原因不能或不便于以自己的名義購(gòu)買房屋，進(jìn)而與他人協(xié)商，在保留所有權(quán)的前提下，將房屋登記在他人名下，由他人取得該房屋法律上的物權(quán)。上述法律關(guān)系中，事實(shí)所有權(quán)人是真正掏錢購(gòu)房的人，也就是借名人；法律上的所有權(quán)人指的是借名字供他人使用的人，也就是出名人。

房屋借名登記合同的法律效力。目前我國(guó)合同法中對(duì)房屋借名登記合同尚無明確規(guī)定，因此該類合同應(yīng)屬于無名合同。關(guān)于該類合同的效力，實(shí)踐中主要存在無效論、有效論及效力區(qū)別說三種觀點(diǎn)。筆者同意效力區(qū)別說，一方面，如果當(dāng)事人通過房屋借名登記合同借名購(gòu)買的是一般房屋且不存在違反法律、法規(guī)等法律規(guī)定的無效情形，則該房屋借名登記合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同；另一方面，如果房屋借名登記合同借名購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村集體房屋等特殊房屋，則因合同存在故意規(guī)避法律、法規(guī)等導(dǎo)致合同無效的相關(guān)情形，該合同便不應(yīng)具有法律效力。

三、房屋借名登記合同生效情況下權(quán)屬爭(zhēng)議的處理

房屋借名登記合同生效情況下權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)如何處理？房屋借名登記合同有效的情況下，事實(shí)物權(quán)人與法律物權(quán)人就同一房屋的權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，其處理方式因是否涉及第三人而不同。

在借名登記合同所涉及的房屋不涉及第三人的情況下，當(dāng)事實(shí)物權(quán)人與法律物權(quán)人產(chǎn)生沖突時(shí)，法律注重客觀事實(shí)，如果事實(shí)物權(quán)人能夠舉證證明法律物權(quán)人并未實(shí)際享有物權(quán)，則應(yīng)優(yōu)先保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的合法權(quán)益，事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗法律物權(quán)并最終實(shí)現(xiàn)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的統(tǒng)一。

在上述案例中，原告楊女士作為房屋實(shí)際出資人是事實(shí)物權(quán)人，雖然其行為有規(guī)避上海購(gòu)房政策之嫌，但并沒有違反法律禁止性規(guī)定，則該房屋借名登記合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同，只要能夠證明被告小周并未實(shí)際出資，又未構(gòu)成贈(zèng)與，即可排除被告小周的房屋所有權(quán)。所以法院做出了有利于原告楊女士的判決。

在借名登記合同所涉及的房屋涉及第三人的情況下，如果第三人不構(gòu)成善意取得，事實(shí)物權(quán)人的合法權(quán)益仍應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)，但如果第三人構(gòu)成善意取得，則第三人因信賴物權(quán)登記這一公示行為進(jìn)行交易所產(chǎn)生的權(quán)益應(yīng)優(yōu)先保護(hù)，事實(shí)物權(quán)人的事實(shí)物權(quán)隨之消滅。此種情形下，事實(shí)物權(quán)人可以依據(jù)具體情況向法律物權(quán)人主張侵權(quán)或違約責(zé)任，進(jìn)而維護(hù)其權(quán)益。在上述案例中，由于沒有涉及第三人的買賣房屋問題，法院的處理相對(duì)更為簡(jiǎn)單一些。

綜上所述，借名登記合同是無名合同，在沒有違反法律禁止規(guī)定和公序良俗的情況下，借名登記合同是有效的。至于借名登記合同房屋所有權(quán)的歸屬的確定，原則上應(yīng)該由實(shí)際出資購(gòu)買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權(quán)。

[1]王利明，楊立新，王軼，程瀟.民法學(xué)(第四版)[M].北京：法律出版社，2015.

[2]陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2015.

D923.2；D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0227-01

張建華(1963-)，女，漢族，遼寧大連人，碩士，大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，研究方向：國(guó)際經(jīng)濟(jì)法。