孫文超

中國建設銀行山東省分行營業(yè)部，山東 濟南 250000

?

淺析房產征收中抵押權人的權利保護問題

孫文超

中國建設銀行山東省分行營業(yè)部，山東 濟南 250000

本文在分析房屋征收的效力基礎上，闡述了房屋征收中抵押權人可以主張的權利、各方當事人的主要義務，抵押權存在的法律風險，以及房屋征收時對抵押權的風險防范和權利救濟建議。

房屋征收；補償；抵押權；優(yōu)先受償權

在行政征收過程中，設有抵押權的房屋被征收，抵押權人的擔保物權如何保障，權利如何行使，法律、法規(guī)并未做出細致明確規(guī)定，理論界和實務界在抵押權保護上存在諸多爭議，基于實現(xiàn)對抵押權人權益的最大限度維護之考慮，本文在分析征收有關法律問題基礎上，進一步提出了維護抵押權的風險防范相關建議和權利救濟的若干措施。

一、房屋征收的效力分析

(一)征收房屋所有權發(fā)生轉移

房屋征收行為屬于公法行為，即行政機關單方做出的具有強制性的行政行為，是行政機關為公共利益的需要以行政命令的形式取得國有土地上房屋所有權的行為，其直接導致房屋產權的轉移，由單位或個人所有轉移為國家所有。抵押權在通常情況下對抵押物所有權的轉移具有限制性，抵押人處分抵押物須取得抵押權人的同意，《物權法》第191條第2款規(guī)定“抵押期限，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！钡盅簷鄬λ袡嗟南拗撇荒軐箛夜ㄐ袨?，房屋征收導致所有權轉移，不是基于當事人的協(xié)商以及房屋所有人的處分行為，而是基于法律的直接規(guī)定。

《物權法》第28條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”依據(jù)該條規(guī)定，房屋所有權的變動在人民政府的征收決定生效時即可發(fā)生法律效力。而且在房屋所有權轉移至國家的同時，該房屋所屬的土地使用權亦被同時收回，《物權法》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”房屋征收的效力即實現(xiàn)房屋所有權的轉移和土地使用權的收回，近而為實現(xiàn)拆除地上房屋，騰出土地為實現(xiàn)政府規(guī)劃的項目奠定物權法律基礎。

(二)征收房屋上抵押權并未消滅

征收公告雖然導致被征收房屋所有權發(fā)生轉移，且對抵押權人而言，抵押物已經(jīng)滅失。但，房屋上的抵押權并未消滅，抵押房屋上抵押權不符合消滅的法定條件。《物權法》第177條規(guī)定了擔保物權消滅的四種情形：一是主債權消滅；二是擔保物權實現(xiàn)；三是債權人放棄擔保物權；四是法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。目前，法律并未規(guī)定抵押權消滅的其他情形，在抵押房屋被征收時，在抵押權人未放棄抵押權、抵押人或借款人未提前清償?shù)那樾蜗?，抵押房屋上的抵押權并未消滅?/p>

(三)被征收人獲得補償請求權

獲得征收補償是被征收人的法定權利，《中華人民共和國憲法》第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。被征收房屋價值的補償形式有兩種：一是貨幣，二是房屋。房屋價值在補償前需要有相應資質的評估機構進行評估，在確定房屋價值的基礎上，被征收人有權自行選擇何種補償形式。

二、房屋征收中抵押權人的權利分析

抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依法以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。[1]從抵押的定義可以看出，抵押權在本質上是以抵押物為載體的價值權，價值是抵押權存在的基礎，抵押物是價值的載體，如抵押物的形態(tài)、性質發(fā)生變化并不影響自身的價值，則抵押權人的利益不受影響。[2]抵押權屬于擔保物權，抵押權的效力及于其代位物，如果抵押物毀損、滅失，其價值如轉為為其他形態(tài)或直接表現(xiàn)為貨幣，則該其他形態(tài)的價值載體或貨幣就是抵押物的代位物，抵押權人可以就該代位物行使抵押權。

(一)抵押權人對貨幣補償金享有優(yōu)先受償權

貨幣補償金是被征收房屋價值的直接表現(xiàn)形式，屬于抵押物的代位物?；趽Ｎ餀嗟拇恍裕盅簷嗳擞袡嗑头课莸盅喝艘蚍课菡魇斩@得的貨幣補償金優(yōu)先受償。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或者補償金等采取保全措施?！薄段餀喾ā返?74條也規(guī)定，“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等”。

(二)抵押權人對產權調換房享有抵押權

學術界、實務界對產權調換房屋抵押權人是否享有優(yōu)先受償權，目前爭議較大，觀點不一，也不乏不被支持的判決案例，其觀點主要是置換房是獨立的不動產，對不動產主張抵押權需以抵押登記為生效要件，未簽訂抵押合同、未辦理抵押登記，不動產上不存在擔保負擔。筆者認為，上述觀點理論依據(jù)為抵押權首次發(fā)生依據(jù)，但抵押權人對抵押人基于抵押房屋被征收而補償?shù)漠a權調換房主張抵押權是依據(jù)擔保物權的代位性理論，抵押權生效理論和擔保物權代位性理論不相矛盾，前者為后者的基礎，后者為前者的保障。由于征收補償時，首先確定的是房屋價值，該價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，然后再根據(jù)確定的價值對被征收補償相應貨幣或相應面積的房產，所以產權調換房為被征收房屋價值的新的載體，依據(jù)擔保物權的價值權及代位權理論，對征收人因征收抵押房產而補償給被征收人的產權調換房，抵押權人享有抵押權，對產權調換房折價、變賣、拍賣而獲得的價款享有優(yōu)先受償權。部分法院判決也認定抵押權人對產權調換房享有抵押權，如貴州省余慶縣人民法院(2014)余法民初字第476號民事判決書、山東省青島市市北區(qū)人民法院(2013)北民初字第2363號民事判決書、黑龍江省青岡縣人民法院(2014)青法商初字第93號民事判決書、淮安市淮陰區(qū)人民法院(2015)淮商初字第01264號民事判決書等。

三、房屋征收中相關主體的主要義務

從公布的法院判決書內容來看，法院多是依據(jù)當事人的法定義務來裁決各自應承擔的法律責任。在設立抵押房產被征收，抵押權人請求實現(xiàn)擔保物權或請求相關主體承擔賠償責任的訴訟中，涉及的當事人主要有抵押權人、抵押人(被征收人)和征收人。

(一)抵押權人的義務

抵押權人對抵押物有貸前調查，貸后管理的審慎注意義務。一是貸前要認真核查抵押物的真實狀況，特別是在最高額抵押合同業(yè)務中，在擔保期限內，存在持續(xù)放款的，在后續(xù)放款時，抵押物容易產生滅失的情形。二是貸后要對抵押物定期進行監(jiān)管檢查，及時掌握抵押物和借款人的真實狀況，積極關注征收信息，定期查詢征收管理部門發(fā)布的征收公告，防止因怠于催收或情況不明導致抵押物被征收的情況發(fā)生。三是及時行使抵押權的義務。在征收人或抵押人已通知抵押權人抵押房屋被征收后，應及時采取相應的措施，表明自己的權利和意向，必要時及時行使擔保權利。

(二)抵押人(被征收人)的義務

一是抵押人負有告知抵押權人的義務?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第三十八條“因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。”二是抵押人負有認真履行與征收人簽訂的征收補償安置協(xié)議的義務，按時搬遷、騰空房屋。征收安置補償協(xié)議是征收人和被征人在平等、自愿的基礎上，為搬遷補償之目的經(jīng)充分協(xié)商達成意思表示一致的結果，符合《合同法》關于合同的界定，受《合同法》的規(guī)范，如存在爭議作為民事案件處理。[3]三是抵押人負有保障抵押權實現(xiàn)的義務。抵押人應將基于抵押物被征收而獲得的補償向抵押權人提前清償所擔保的債權或向第三人提存。

(三)征收人(征收管理部門)的義務

一是征收人負有核實被征收房屋權屬的義務。在審判實踐中，多數(shù)法官認為基于抵押權的公示效力，征收人負有必要的注意義務，在對房屋實施征收前應對房屋的產權狀況(包括是否設有抵押)進行查明核實，并以一定的形式通知物權人(包括擔保物權人)，否則應承擔相應的過錯責任?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十五條，“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合?！倍钦魇杖素撚斜苊馇趾Φ盅簷嗳说盅簷嗟牧x務。抵押權屬于物權，具有支配性和排他性，有權直接支配抵押物的價值，任何人非經(jīng)抵押權人同意，不得妨礙其行使該權利。征收人在處分被征收房產交換價值(包括交換價值的載體)時，其處理方式應取得抵押權人的同意，負責應承擔相應的侵權責任。三是征收人負有按時提供約定補償標的的義務，征收人應認真履行與被征收人簽訂的征收補償安置協(xié)議，其中重要內容即是按時保質的提供補償標的，否則應承擔相應的違約責任。

四、征收時抵押權存在的法律風險

由于法律沒有明確規(guī)定抵押權人對產權調換房享有抵押權，在訴訟或仲裁中，存在抵押權不被法院、仲裁機構支持的風險，該風險隨著理論觀點的逐步統(tǒng)一、法律法規(guī)的不斷完善而逐步減少。但現(xiàn)實中抵押房產被征收時存在更多的法律風險是抵押權的滅失。在實際征收補償過程中，有時征收人在未通知抵押權人或抵押權人不知情的情況下，直接與被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議，并依據(jù)補償安置協(xié)議將貨幣補償金直接支付給被征收人，或將產權調換房直接交付并過戶給被征收人。取得補償后，被征收人將獲得的貨幣補償金購物消費或償還其他債務、出借、投資，將補償安置房轉讓給他人并已完成交付，使通過補償獲得財產與個人其他資產混同，失去擔保財產的特定性，致使抵押權的物上代位權無法行使，抵押權人享有的抵押權由于抵押物代位物的滅失而歸于消滅，包括事實上消滅和法律上的消滅。故房屋征收時，抵押權人應事先做好風險防范和及時采取權利救濟措施。

五、房屋征收時對抵押權的風險防范

(一)向征收管理部門及時提出權利請求

《城市房地產抵押管理辦法》第51條規(guī)定，抵押房地產被拆遷的，抵押權人應向房屋拆遷主管部門申請保留追償債務權利，取得該部門批準要求拆遷人暫緩發(fā)放補償款、暫緩辦理產權證照。為此，抵押權人應自獲悉征收人發(fā)布征收公告后，及時就抵押物的拆除、補償分配等相關問題向征收人書面提出權利請求，表明自己對被征收房屋享有抵押權，對補償物(包括貨幣補償和產權調換補償)享有優(yōu)先受償權，進而要求征收人暫緩發(fā)放補償款，暫緩交付產權調換房和產權過戶手續(xù)。

(二)完善借款合同和抵押合同條款

在合同條款明確約定抵押房屋如被征收的后續(xù)事項，通過合理設立合同內容防范抵押權懸空的風險。在借款合同中約定借款人相關義務：借款人獲悉抵押物被征收之日始一定期限內書面通知債權人；在抵押人與征收人簽署補償安置協(xié)議前，借款人未按債權人要求落實新的擔保的或抵押人未履行抵押合同義務的，借款人應提前清償借款合同項下的債務。在抵押合同中約定抵押人相關義務：抵押人在獲悉抵押物被征收之日始一定期限內通知抵押權人和借款人；在抵押人與征收人簽署補償安置協(xié)議前或簽署時，抵押人應向征收補償主體就補償款提出書面受托支付請求，請求征收補償主體將擔保范圍內補償款直接支付給抵押權人指定賬戶以提前清償債務或支付至雙方提前簽訂的質押合同中約定賬戶；抵押人接受產權調換房前，抵押人應與抵押權人就產權調換房簽署新的抵押合同并辦理抵押登記手續(xù)。

(三)征收人、抵押人、抵押權人簽署三方協(xié)議

在抵押人與征收人簽署征收補償安置協(xié)議前，抵押權人以借款合同、抵押合同為依據(jù)，主動與征收人、抵押人聯(lián)系溝通，協(xié)商簽署三方協(xié)議，明確補償款、產權調換房交付、擔保、提前清償、辦理產權手續(xù)等有關問題后，積極配合被征收人遷離被征收房屋、移交房產權利證書、滌除房產物權負擔，促進征收項目進展。

(四)第三方統(tǒng)一提供連帶保證

在借款人或抵押人取得補償前，有時無力提前償還借款，也難以提供有效擔保，債權人、借款人、抵押人難以達成一致意見。為加快項目進展，避免各方產生法律糾紛，征收人或項目承建人可聯(lián)系有擔保能力的第三方統(tǒng)一為設有抵押的被征收房屋所擔保的債務提供階段性擔保，擔保期間為擔保協(xié)議簽署之日至債務清償完畢、為補償款辦妥質押手續(xù)或為產權調換房辦妥抵押手續(xù)。

六、房屋征收時抵押權人的權利救濟

在借款人、擔保人違約時，抵押權人應及時行使合同權利和擔保權利，防止債權落空和抵押權消滅。

(一)向借款人主張違約責任

出現(xiàn)抵押房屋被征收情形時，債權人應根據(jù)借款合同約定，及時主張合同權利，要求借款人嚴格履行合同義務，提前清償債務或提供新的擔保。在抵押人和借款人同一人的情況下，抵押人在簽署征收補償安置協(xié)議后，獲得貨幣或取得置換房前，對征收人享有債權請求權，有請求征收人按照協(xié)議約定交付補償標的權利，征收人有按協(xié)議約定期限交付補償標的的義務。在借款人拒不履行的情況下，債權人可以提起財產保全措施，查封或凍結抵押人對征收人享有的財產；如征收人交付補償標的期限已過，債權人可提起債權代位權訴訟。

(二)向征收人主張侵權責任

抵押權屬于物權、對世權，依法登記的抵押權受法律保護，任何人都有義務維護抵押權人對抵押物價值支配的權利和優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，如違反了上述義務，應承擔相應的侵權責任。征收人有義務調查被征收房屋的產權狀況，在簽署補償協(xié)議、交付補償物前應通知擔保物權人。在征收人應當知道或已經(jīng)知道被征收房屋上存在抵押權，而仍然將補償金或產前調換房直接支付或交付給被征收人，導致抵押權人無法實現(xiàn)抵押權的，征收人應當承擔侵權責任。

(三)向抵押人主張抵押權

依據(jù)抵押合同約定，在出現(xiàn)抵押權行使情形或條件時，抵押權人應及時向法院提起訴訟，請求行使對征收補償(包括補償金或產權調換房屋)的抵押權，請求法院判決抵押權人對補償金以及對產權調換房屋的折價或拍賣、變賣的價款享有優(yōu)先受償權，法院對抵押權一經(jīng)確認，抵押權人便對征收補償獲得了申請強制執(zhí)行法律依據(jù)。

(四)及時采取保全措施

借款合同未到期，也未發(fā)生違反借款合同、擔保合同的情形下，為確保債權的實現(xiàn)，抵押權人可以申請人民法院對補償款或產權調換房采取財產保全措施。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第80條規(guī)定，“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或者補償金等采取保全措施?！?/p>

綜上，由于征收是國家強制行為，被征收人房屋產權自征收公告生效之日轉移至國家所有。抵押權人基于物權的支配性和擔保物權的代位性，對抵押人基于抵押物被征收而獲得的補償標的享有優(yōu)先受償權。建議抵押權人積極行使相關權利，同時也建議立法完善，《物權法》明確約定抵押權人對產權調換房的優(yōu)先受償權，《國有土地上房屋征收與補償條例》中增加征收人的對抵押權人的相關義務。

[1]高圣平.物權法論[M].北京：法律出版社，2009：286.

[2]刁勝先.論抵押權的價值化[J].東華大學學報(社會科學版)，2001，6，1(2).

[3]<最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復>(法復[1996]12號).

D

A

孫文超(1978-)，男，山東聊城人，法律碩士，中國建設銀行山東省分行營業(yè)部，中級經(jīng)濟師，研究方向：民商法。