王燕飛

(吉林化工學院 理學院，吉林 吉林 132022)

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基于層次分析法的房地產(chǎn)風險評估

王燕飛

(吉林化工學院 理學院，吉林 吉林 132022)

摘要：根據(jù)德爾菲法，對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的不同領域篩選出4個二級指標和15個三級指標構成房地產(chǎn)投資風險評價指標體系.利用Matlab軟件，建立層次分析模型，量化投資風險.最后，以吉林市某項目為例驗證了模型的實用性和有效性.

關鍵詞：風險評估；房地產(chǎn)；層次分析法；德爾菲法

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，全面建設小康社會目標的逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀范圍內(nèi)已走出了近20年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)[1].近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但是目前部分地區(qū)投資增幅過大、房地產(chǎn)價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性、“過熱”、“虛熱”和結構性問題，暴露出房地產(chǎn)開發(fā)潛在的、較嚴重的風險[2-3].突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一、住房價格過高；二、開發(fā)資金依賴于貸款；三、房地產(chǎn)開發(fā)商投資風險意識差[4].所以建立一個科學、有效的風險評價體系對于識別和量化房地產(chǎn)投資項目中的風險十分必要.

1房地產(chǎn)風險評價指標體系

層次分析方法(AHP)是定性分析和定量分析相結合的統(tǒng)計方法[5]，在許多決策問題中有廣泛的應用.下面就應用AHP法對房地產(chǎn)投資項目進行風險評價.為識別房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，運用德爾菲法[3]對20位專家進行問卷調(diào)查.其中有5位來自于該房地產(chǎn)公司，有3位來自于相關的建筑施工企業(yè)，有4位來自于建筑設計院，有3位來自于高等院校方面的從事建筑工程方面的專家，有2位來自于政府土地和規(guī)劃部門，還有3位來自于工程監(jiān)理公司.他們從事房地產(chǎn)方面的工作約5～14年，平均年齡為42.5歲，比較熟悉工程風險評價方面的工作.對于影響房地產(chǎn)項目的備選風險因素和問卷調(diào)查結果見下表1、表2和表3.

表1　影響房地產(chǎn)項目風險因素備選表

表2　二級指標調(diào)查結果表

表3　三級指標調(diào)查結果表

由他們對影響房地產(chǎn)項目的因素進行選擇，對于二級值指標選取率在75%以上的指標，三級指標選取率在50%的指標，構建成房地產(chǎn)項目風險評價的指標體系.統(tǒng)計得出4個二級子項，15個三級子項.構造得到房地產(chǎn)投資風險因素的層次分析圖,如圖1所示：

圖1　房地產(chǎn)投資風險因素層次分析圖

利用20位專家給出的各個因素評分的平均值可建立判斷矩陣：

利用同樣的方法，根據(jù)專家對三級指標的風險重要度分值，可分別得到二級指標對三級指標的判斷矩陣，并利用Matlab計算出權重向量[7]，具體結果見表4.

表4　房地產(chǎn)投資項目的風險因素權重表

在絕對評價體系中單一的評價指數(shù)并無意義，需要結合風險指數(shù)的標準線，以便更好的理解這一指數(shù)所代表的含義.為此設定房地產(chǎn)投資項目的風險指標標準(5分制)，見表5.

表5　風險指標標準

2算例

我們以吉林市某房地產(chǎn)投資項目為例，進行風險評估.該項目為高層與多層相結合的住宅小區(qū)，占地約94畝，建筑面積160 000.小區(qū)有一室一廳、二室一廳、三室二廳幾種戶型，面積區(qū)間48-143.針對該項目，請20位專家分別給出二級指標和三級指標的風險分數(shù).在專家填寫風險評定表格之前，我們向他們提供了該項目的詳細資料，并介紹了表格填寫的辦法，對評分標準等內(nèi)容作了相關說明，以保證在問卷填寫時，評分標準的一致性.評價采用5分制，高風險為5分，較高風險為4分，一般風險為3分，較低風險為2分，低風險為1分.20位專家對該項目的評分人數(shù)統(tǒng)計情況見表6.

對20位專家給出的三級指標風險評分的平均值分別與表4中三級指標對二級指標的權重對應相乘再相加得二級指標的風險分值依次為3.036 5、2.447 7、3.85、2.574 95.則將其分別與表4中二級指標的風險權重相乘再相加得到該項目的風險值為2.87，即該項目在這個風險評價體系中的指標的風險指數(shù)為2.87，屬于中等風險，在開發(fā)過程中應注意監(jiān)視風險.

表6　某項目風險大小評分人數(shù)統(tǒng)計表

參考文獻：

[1]申立銀，俞明軒.房地產(chǎn)市場風險[M].天津：天津大學出版社，1999：285-286.

[2]郭仲偉.風險分析與決策[M].北京:機械工業(yè)出版社1987：57-56.

[3]裴子英.房價波動:市場機制與宏觀調(diào)控的作用[J].吉林化工學院學報，2012(7)：32-36.

[4]俞明軒.房地產(chǎn)投資分析[M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2004：28-30.

[5]鄧雪等.層次分析法權重計算方法分析及其應用研究[J].數(shù)學的實踐與認識，2012(7)：32-36.

[6]林士偉，于軍.模糊理論在房產(chǎn)交易平臺上的應用研究[J].吉林化工學院學報，2006(2)：55-59.

[7]徐曉敏.層次分析法的運用[J].統(tǒng)計與決策，2008(1)：46-49.

Risk Assessment of Real Estate Project Basing on

Analytic Hierarchy Process

WANG Yan-fei

(College of Sciences,Jilin Institute of Chemical Technology,Jilin City 132022,China)

Abstract:According to Delphi method，the risk evaluation index system of real estate investment project is constructed.It consists of 4 second grade indexes and 15 third grade indexes.The analytic hierarchy process model is built using matlab software so that the risk can be quantified.Lastly the validity and practicality of the model is verified through a instance of a project in Jilin.

Key words:risk assessment；real estate；analytic hierarchy process；Delphi method

中圖分類號：O 212.4

文獻標志碼：A DOI：10.16039/j.cnki.cn22-1249.2015.11.024