劉寶元

（710063 西北政法大學(xué)民商法學(xué)院 陜西 西安）

淺議不動(dòng)產(chǎn)不宜作為融資租賃的標(biāo)的物

劉寶元

（710063 西北政法大學(xué)民商法學(xué)院 陜西 西安）

我國《合同法》第十四章專章規(guī)定了融資租賃。其中第237條規(guī)定：“融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，融資租賃合同包含以下幾個(gè)方面的含義：［1］①出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人的選擇購買租賃物；②租賃物由出租人購買后交由承租人使用；③承租人需向出租人支付租金。然而根據(jù) 2014 年 3 月 1 日正式實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，卻又要求結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)做出認(rèn)定，但認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻又沒有。［2］對(duì)于融資租賃界定還有一個(gè)很重要的方面就是租賃物所有權(quán)的最終歸屬。而我國的將該問題規(guī)定在《合同法》第238條，屬于任意性條款，由當(dāng)事人自己進(jìn)行約定。我國是大陸法系國家，因此融資租賃合同租期屆滿后標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬不會(huì)影響融資租賃的界定。無論所有權(quán)最終歸誰，要作為融資租賃合同標(biāo)的物有兩個(gè)問題是明確的：一是出租人必須擁有標(biāo)的物的所有權(quán)；二是標(biāo)的物所有權(quán)有轉(zhuǎn)移的可能性。

一、融資租賃合同標(biāo)的物的所有權(quán)必須歸出租人所有

融資租賃合同法律關(guān)系得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)就是標(biāo)的物所有權(quán)和使用權(quán)的分離，實(shí)質(zhì)上基于絕對(duì)所有權(quán)理論下所有權(quán)權(quán)能的分離。因此出租人必須完全擁有標(biāo)的物的所有權(quán)從而保證承租人能夠完全的使用該標(biāo)的物，也能夠以所有權(quán)作為擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)自己的投資利益。然而不動(dòng)產(chǎn)融資租賃并沒有完全符合融資租賃合同標(biāo)的物的此項(xiàng)要求。在我國土地歸國家所有，無論單位還是個(gè)人對(duì)土地只擁有使用權(quán)，這也就從根本上排除了土地作為融資租賃合同的標(biāo)的物。另外許多成功的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃案例如舟山在建碼頭的融資租賃、2009年的天津保稅區(qū)在建工業(yè)廠房的融資租賃、2009年云南昆石高速公路的售后回租等在建工程都不符合融資租賃的此項(xiàng)要求。根據(jù)最基本的所有權(quán)理論所有權(quán)應(yīng)該在標(biāo)的物存在的情況下才會(huì)有所有權(quán)的問題。而這些在建工程，處于建設(shè)階段，沒有所有權(quán)的問題也就不可能成為融資租賃合同的標(biāo)的物。事實(shí)上，在建工程所謂的“融資租賃”的法律實(shí)質(zhì)是抵押貸款關(guān)系。

二、融資租賃合同標(biāo)的物的所有權(quán)有轉(zhuǎn)移的可能性

由于融資租賃從其誕生之初就與分期分期付款買賣難以區(qū)分。在融資租賃合同法律關(guān)系中，承租人所支付的租金實(shí)際上是購買標(biāo)的物的價(jià)款，并且在租賃期滿支付最后一筆租金以后，只要再支付名義上的價(jià)格就可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，這與保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣沒有區(qū)別。［3］也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，英國直接將所有權(quán)最終轉(zhuǎn)移到承租人的法律關(guān)系認(rèn)定為租購而不是融資租賃。而在大陸法系國家，一般都給予了承租人在租賃期滿后退租、續(xù)租和購買的選擇權(quán)。區(qū)分融資租賃和分期付款買賣的標(biāo)準(zhǔn)一般有以下幾個(gè)方面：①買賣合同是取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而融資租賃合同是取得對(duì)標(biāo)的物的使用權(quán)；②盡管融資租賃契約中可能規(guī)定承租人在租賃期滿后以名義價(jià)格購買標(biāo)的物的權(quán)利，但該權(quán)利并非融資租賃合同成就的條件，并且融資租賃期限屆滿時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)并非自動(dòng)授予承租人，而是給予承租人選擇權(quán)，即使購買，也需要另外訂立買賣合同；③租賃公司從事融資租賃的交易的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)，市委客戶提供資金融通，將融資租賃合同理解為分期付款合同，違背了融資交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。［4］通過以上分析可以看出，作為融資租賃合同的標(biāo)的物，所有權(quán)在租賃期限屆滿以后具有轉(zhuǎn)移的可能性，并且區(qū)別于分期付款滿買合同的根本就是承租人獲取的是租賃物的使用權(quán)而不是所有權(quán)。然而現(xiàn)實(shí)生活中所出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃合同標(biāo)的物最終的所有權(quán)幾乎全部歸于了承租人。無論是如云南昆石高速公路這樣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是天津保稅區(qū)辦公大樓的售后回租亦或是保障性住房建設(shè)，甚至企業(yè)廠房的融資租賃，最后租賃物的所有權(quán)都?xì)w于了承租人。雖然在合同中沒有明確規(guī)定合同期屆滿標(biāo)的物直接歸屬于承租人，符合融資租賃合同的要求，但是這些合同的簽訂大都以獲得最終的所有權(quán)為目的，完全形式上的融資租賃，實(shí)質(zhì)上的分期付款買賣行為。

三、融資租賃合同標(biāo)的物必須具有使用功能

根據(jù)上述兩點(diǎn)的分析和我國《合同法》對(duì)融資租賃的界定，在融資租賃合同中，承租人選定租賃物和供貨商，出租人按照承租的選擇購買租賃物，并將其出租給承租人占有、使用，承租人按約定支付租金。由此可知，融資租賃合同的標(biāo)的物對(duì)承租人要有使用功能。然而不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃合同的標(biāo)的物并不能完全符合此項(xiàng)要求。比如在房地產(chǎn)融資租賃合同中，承租人不是房地產(chǎn)的使用人，而是房地產(chǎn)的開發(fā)商、建設(shè)者；高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的使用人是公眾，而不是承租人，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人顯著不同。另外從融資租賃的功能上看，融資租賃制度上世紀(jì) 80 年代引入我國， 初期的融資租賃交易主要以大型機(jī)械設(shè)備為主，后逐步發(fā)展為飛機(jī)、輪船等大型交通設(shè)備等。 從融資租賃交易對(duì)象上看，標(biāo)的物主要是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備。 因此，融資租賃也被作為金融資本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要法律工具。而現(xiàn)實(shí)生活中的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃要么就是開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤，要么就是為了公共利益而修建的高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性的住房 ，反而很少有企業(yè)用融資租賃的方式獲取廠房。所以現(xiàn)實(shí)生活中的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃不符合融資租賃功能上要求。除此之外類似于在建工程這種不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃合同標(biāo)的物也不符合固定資產(chǎn)的含義，《金融租賃公司管理辦法》將租賃物限定為固定資產(chǎn)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4 號(hào)——固定資產(chǎn)》第 3 條規(guī)定，確定某物是否是固定資產(chǎn)，不是取決于它的實(shí)物屬性， 而是取決于它在生產(chǎn)過程中執(zhí)行職能的特殊方式。 固定資產(chǎn)的一個(gè)重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。［5］現(xiàn)實(shí)中的在建工程都是一出售或者投資為目的，所以不符合固定資產(chǎn)的含義，當(dāng)然不能作為融資租賃合同的標(biāo)的物。

通過以上的分析，可以看到不動(dòng)產(chǎn)不能作為融資租賃合同的標(biāo)的物。盡管目前我國沒有明確禁止不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃，原因并不是在于其存在的合理性，而是當(dāng)前已然存在的大量的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的事實(shí)，一旦禁止將會(huì)給很多人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失也會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的造成一定的沖擊。

［1］江必新：《融資租賃合同糾紛》，法律出版社2014版，第4頁.

［2］奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于融資租賃合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2014 年出版，第 31 頁.

［3］查松：《融資租賃發(fā)》，人民法院出版社1999年版，第31頁.

［4］查松：《融資租賃發(fā)》，人民法院出版社1999年版，第32頁.

［5］雷繼平，原爽，李志剛：交易實(shí)踐與司法回應(yīng)：融資租賃合同若干法律問題——《最高人民法院關(guān)于審 理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》解讀［J］.法律適用，2014年第4期，第36頁.