張 劍

（610000 平安銀行股份有限公司成都分行 四川 成都）

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的法律控制探討

張 劍

（610000 平安銀行股份有限公司成都分行 四川 成都）

隨著我國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出發(fā)展良好的態(tài)勢。通過對我國商業(yè)銀行的相關(guān)法律的控制能直接影響市場走向，法律作為一種宏觀的調(diào)控手法引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸往有序平穩(wěn)的方向發(fā)展。下文將探討商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的問題，并提出積極的建議。

商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險；法律控制；宏觀調(diào)控

結(jié)合實際的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的工作經(jīng)驗，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有一定的風(fēng)險，這是無可置疑的。封閉的貸款管理、分享房地產(chǎn)利潤、與金融業(yè)高度依存，這些都導(dǎo)致了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險，那么怎么利用法律的手段對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸進行宏觀調(diào)控和微觀管理，是下文將要探討的問題，以供相關(guān)從業(yè)人員內(nèi)的學(xué)習(xí)借鑒。

一、造成我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其成因分析

首先，房地產(chǎn)業(yè)因為和銀行信貸的關(guān)系緊密，有利益捆綁的關(guān)系，因此銀行信貸要面對的是資金流動性風(fēng)險問題，就是所謂的資金的周轉(zhuǎn)，資金周轉(zhuǎn)的短貸長用的規(guī)律導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸要面臨相同信貸危險。

1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有不可回避行

不可回避性是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的特征，因此不管銀行方面還是房地產(chǎn)方面都要做好隨時面臨風(fēng)險的應(yīng)急準備，此外房地產(chǎn)業(yè)對銀行的信貸的依賴性也直接的導(dǎo)致了風(fēng)險的潛在危險。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的支柱，銀行信貸是我國經(jīng)濟的血液，同時根據(jù)越是接近血液的地方越是接近危險的經(jīng)濟規(guī)律，房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫與銀行信貸的危險幾乎是相輔相成的，銀行信貸在分享房地產(chǎn)業(yè)的利潤的同時也承擔了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。

2.銀行信貸分享了大部分的房地產(chǎn)利潤

我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上依靠融資的方式向銀行借貸，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都不能單單的靠融資基金，房地產(chǎn)信托這些資金，主要依靠的還是銀行信貸，在購地建設(shè)銷售的每一個環(huán)節(jié)里面都有銀行信貸的介入，資金的投入甚至超過了百分之六十。

3.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因

我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因應(yīng)該分成三個方面看，第一個是外部原因（借貸人），第二是內(nèi)部原因（銀行方面），第三個原因是環(huán)境原因。環(huán)境原因既指中國信貸市場的秩序問題，也指國家用來調(diào)控的法律規(guī)定兩個方面。

外部原因出在借貸人的資金方面，因為個人的資金處理比較自由，不像房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)都要有每個季度明確的計劃性。因此房地產(chǎn)信貸風(fēng)險來源于獨立生產(chǎn)過程中潛在的危險。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的內(nèi)部原因在于銀行內(nèi)部的原因，銀行的主體是銀行職員，因為銀行職員的綜合素質(zhì)不夠，導(dǎo)致的資金評估、借貸方償還能力的評估審查出現(xiàn)問題。最常見的問題是對借貸方的借款用途和物資保證等信息的調(diào)查能力不足出現(xiàn)“人情貸款”這種商業(yè)銀行信貸中不健康的部分導(dǎo)致決策失誤，增加了銀行信貸的風(fēng)險。貸款抵押工作沒有做好，在資金的流轉(zhuǎn)中有許多灰色地帶就是銀行職員不確定的因素作祟，使擔保超額，給銀行方面造成實際的損失。

二、土地法對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制

1.通過建立有序的土地市場減少風(fēng)險

土地法是通過一些具體的措施，對土地的購買與使用的權(quán)限進行統(tǒng)一管理的法律。如果沒有健全土地法的保證，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會混亂無序。通過建立有序的土地市場，是促進房地產(chǎn)業(yè)有序健康發(fā)展的重要保障。國家對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制是通過土地法對一級土地市場的管理實現(xiàn)的，只有資金穩(wěn)定、運轉(zhuǎn)評價較好的房地產(chǎn)商能都拿地，在一定程度上保證了市場的正常運轉(zhuǎn)與資金的有序投入，通過把控土地供應(yīng)渠道的方式直接減少了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險，從長期的效果來說，制定有序的土地法可以保證土地市場的良性循環(huán)，減少因為資金流轉(zhuǎn)問題和擔保問題產(chǎn)生的風(fēng)險。

2.土地制度的不斷規(guī)范減少風(fēng)險發(fā)生

根據(jù)我國十六屆三中全會頒布的《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版和《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定，我國正在有序的進行土地改革，從一系列的制度的制定可以清晰的看出黨中央對土地問題的重視，表明國家政策的制定更加強調(diào)平等、公開。

三、金融法律對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制

金融法律對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制具體體現(xiàn)在中央的幾項舉措上，中央勒令中國人民銀行放寬貸款利率的浮動。這是為了增加利息，用宏觀的調(diào)控把房地產(chǎn)的泡沫消除，從整體來看保證了房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量。有效的減少了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險，從微觀的經(jīng)濟學(xué)的層面上看，短期內(nèi)也不會造成房產(chǎn)降價的局面。

四、房地產(chǎn)政策對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的控制

以上我們介紹的大多都是間接的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)政策是比較直接作用于房地產(chǎn)的，效果比較明顯。政府通過出臺制約房地產(chǎn)房價無序抬升的政策，保證了市場的有序運行，減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險問題。但房地產(chǎn)政策是要符合市場規(guī)律的，不能用強硬的手段解決，通過政策的宏觀調(diào)控，把房價控制在一個健康穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，保證在合理的基礎(chǔ)上微幅上調(diào)。這個標準依賴于人均GDP的攀升的幅度，房價上調(diào)的幅度絕不能超過人均GDP的上調(diào)幅度，這個是為了保證市場的有序運行，減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

五、結(jié)語

政府通過制定土地法、金融法律、房地產(chǎn)政策這些宏觀調(diào)控手段，可以有效的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的擠壓效應(yīng)，讓信貸市場與房地產(chǎn)市場都能夠在有序平穩(wěn)的調(diào)控手段下平穩(wěn)運行，可以有效的減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

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張劍，男，漢族，籍貫四川省成都市，單位平安銀行股份有限公司成都分行，管理學(xué)學(xué)士，研究方向：法學(xué)方向。