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        商品房預(yù)購人權(quán)益受侵害現(xiàn)狀及原因分析

        2016-01-31 08:04:59景建文
        職工法律天地 2016年8期
        關(guān)鍵詞:商品房開發(fā)商權(quán)益

        景建文

        (430212 武漢東湖學(xué)院 湖北 武漢)

        商品房預(yù)購人權(quán)益受侵害現(xiàn)狀及原因分析

        景建文

        (430212 武漢東湖學(xué)院 湖北 武漢)

        一、商品房預(yù)購人權(quán)益受侵害的現(xiàn)狀

        近年來,商品房預(yù)售模式的高度普及,促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蒸蒸日上,誕生了一大批依靠房地產(chǎn)發(fā)家致富的富商與財(cái)力雄厚的集團(tuán),居民的房屋居住水平也得到顯著提升。據(jù)統(tǒng)計(jì),1996年至今,城鄉(xiāng)年建房面積均逾11億平方米,按人均房屋面積計(jì)算,相當(dāng)于全國(guó)每年新增100萬套住宅。但是,房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí),商品房預(yù)購銷售模式中的缺陷日益顯露,商品房預(yù)購者的權(quán)益保護(hù)成為當(dāng)代社會(huì)的熱點(diǎn)問題。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),2004年商品房預(yù)售過程中出現(xiàn)的消費(fèi)者投訴相比上一年增加了差不多五分之一,持續(xù)四年保持了2倍的增長(zhǎng)速度,到了2005年的時(shí)候,商品房預(yù)售中的消費(fèi)者與開發(fā)商之間的糾紛已占到了社會(huì)各類消費(fèi)糾紛中的最大比例。從商品房預(yù)售實(shí)踐的角度來看,現(xiàn)實(shí)生活中主要有以下幾類消費(fèi)糾紛:

        1.宣傳廣告不實(shí)

        現(xiàn)實(shí)生活中,部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速拓展市場(chǎng),增加商品房銷量,而違規(guī)操作,采用虛假宣傳的手段招徠顧客。通常表現(xiàn)為宣傳冊(cè)或者售樓書制作精美,內(nèi)容中涉及商品房周邊環(huán)境、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、樓房物業(yè)管理等方面的描述過于夸大其辭,消費(fèi)者在這些宣傳之下受到誤導(dǎo)而作出了預(yù)購相關(guān)商品房的決定,最終在交房之后才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在宣傳中的許諾只是空頭支票,與事實(shí)嚴(yán)重不符,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位,物價(jià)管理價(jià)格相對(duì)于其服務(wù)質(zhì)量而言虛高,消費(fèi)者倍感“受騙”而走上維權(quán)之路,向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴或者直接提交爭(zhēng)端解決機(jī)構(gòu)請(qǐng)求解決雙方矛盾。而出賣人則提出房屋買賣以預(yù)售合同約定為準(zhǔn),宣傳冊(cè)、售樓書內(nèi)容僅為宣傳需要,不能作為雙方權(quán)利義務(wù)的來源。

        2.簽訂預(yù)售合同時(shí)的陷阱

        根據(jù)法律規(guī)定,商品房必須符合一定的條件才能向面向公眾預(yù)售,具體來說在預(yù)售開始前的建設(shè)資金投入達(dá)到工程總投資的四分之一以上,施工進(jìn)度和竣工交付日期確定,且“四證齊全”(土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可和商品房預(yù)售許可)的開發(fā)商才具有商品房預(yù)售的資格。但是在實(shí)際生活中,有一些開發(fā)商實(shí)力有限,為了迅速回籠資金,擴(kuò)大銷售市場(chǎng),在不符合預(yù)售資格要求的情況下就向公眾預(yù)售樓盤,并以讓利和優(yōu)惠吸引消費(fèi)者,待雙方簽訂了所謂的認(rèn)購合同、意向書之后,消費(fèi)者的權(quán)益就可能受到侵害。因?yàn)橐坏╅_發(fā)商之后無法取得預(yù)售許可文件,之前簽訂的認(rèn)購合同、意向書則無法產(chǎn)生預(yù)期的法律效力。從商品房出賣人的角度來看,損失僅以收受的定金為限,其行為由于認(rèn)購合同、意向書的無效而無需承擔(dān)這些合同項(xiàng)下的賠償義務(wù);但是購房者的損失則相對(duì)較大,不僅買房入住的計(jì)劃落空,而且可能需要承擔(dān)一定的金錢損失,而索賠無門。但是,實(shí)際生活中提前預(yù)售商品房的開發(fā)商也存在最后拿到了預(yù)售許可的情況,但是這些開放商又暴露出貪婪的屬性,要求雙方重新簽訂商品房預(yù)售合同,并可能變動(dòng)其中的價(jià)格、面積、設(shè)施等主要條款,一旦購房者選擇拒簽此份新協(xié)議,開發(fā)商則以消費(fèi)者根本違約為由,解除之前的合同,并拒不退還定金。

        3.“不可抗力”的濫用

        根據(jù)法律規(guī)定,不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況,是法定的一種違約免責(zé)情形。在商品房預(yù)售過程中,由于開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行或者開發(fā)商方履行合約成本過高時(shí),不可抗力經(jīng)常被開發(fā)商用來回應(yīng)購房者的索賠請(qǐng)求。不論是逾期交房、無法辦證、還是小區(qū)設(shè)施建設(shè)不到位、物業(yè)管理質(zhì)量低等問題,不可抗力都是開發(fā)商開脫責(zé)任的萬能借口。而但是,開發(fā)商在引用不可抗力免責(zé)條款的大多數(shù)情形中均非真正的不可抗力情形,消費(fèi)者的購房權(quán)益由此受到了嚴(yán)重侵害。當(dāng)商品房出賣方出現(xiàn)虛假宣傳,延期交房、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房屋面積與約定不符、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位等締約過錯(cuò)或是違約責(zé)任時(shí),購房者應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為基礎(chǔ),嚴(yán)格依照法律規(guī)定,走上維權(quán)之路,要求開放商承擔(dān)法定責(zé)任,賠償自身損失,而不能為開發(fā)商單方面提出來的“不可抗力”所敷衍蒙蔽。

        除了上述現(xiàn)實(shí)問題之外,商品房預(yù)售模式還可能出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量與約定不符、商品房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房屋裝飾質(zhì)次價(jià)高等問題。這對(duì)于計(jì)劃購房的消費(fèi)者的法律水平提出了更高的法律要求,否則,在購房過程中合法權(quán)益極有可能遭到嚴(yán)重侵害。

        二、商品房預(yù)購人權(quán)益受損原因分析

        1.商品房預(yù)購人自身的弱勢(shì)性

        首先,客觀來說,商品房消費(fèi)者較之出賣人而言在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、知識(shí)水平、消息渠道等方面存在很大差距,兩者的交易地位存在不平等,屬于一種非對(duì)稱博弈。商品房工程建設(shè)無論是房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、建筑用材選擇還是建設(shè)施工安排方面,都屬于高度專業(yè)化內(nèi)容。預(yù)售人由于以開發(fā)建設(shè)為業(yè),相比一般的消費(fèi)者而言處于專業(yè)、信息優(yōu)勢(shì)地位。

        其次,開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中,與當(dāng)?shù)卣?lián)系密切,因此更容易通過不同正當(dāng)手段拉攏政府,從而獲得更為明顯的優(yōu)勢(shì)地位。

        2.商品房預(yù)售中的相關(guān)制度不完善

        第一,國(guó)家對(duì)于商品房預(yù)售的資格要求規(guī)定不合理。具體而言,包括以下兩個(gè)方面:

        (1)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體要求不高。商品房的建設(shè)項(xiàng)目投入成本巨大,但是回報(bào)也很可觀,導(dǎo)致了一大批剛剛達(dá)到商品房預(yù)售主體資格標(biāo)準(zhǔn),為了招徠客戶,拓展市場(chǎng),攫取利潤(rùn)不惜鋌而走險(xiǎn),欺騙消費(fèi)者,包括虛假宣傳、謊報(bào)工程進(jìn)度等。

        (2)預(yù)售許可證頒布的資格要求寬松。根據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,建設(shè)投資資金實(shí)際投入達(dá)到預(yù)期總工程投資的四分之一即滿足了法律對(duì)于商品房預(yù)售的投資比例要求。

        第二,商品房預(yù)售房款的使用和去向缺乏必要的監(jiān)管體系。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定:商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須全面用于建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)支出。該法律文件還進(jìn)一步規(guī)定:建設(shè)項(xiàng)目所在地的政府的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售款的去向、使用建立有效的監(jiān)督管理體系。并且還規(guī)定:非法使用商品房預(yù)售款的個(gè)人和單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這些規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于商品房預(yù)售款的重視,并希望通過這其的監(jiān)管規(guī)范開放商的行為。但是這些規(guī)定本身過于原則、概括,缺乏相應(yīng)配套的規(guī)范來具體落實(shí),將監(jiān)督商品房預(yù)售款權(quán)限下放各地方政府,各地政府由于經(jīng)濟(jì)水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)的差異對(duì)于商品房預(yù)售款的監(jiān)管力度大小不一,在很多地方甚至出現(xiàn)實(shí)際監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的情況。

        景建文(1993~),女,甘肅定西人,武漢東湖學(xué)院文法學(xué)院法學(xué)專業(yè)本科在讀。

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