【摘 要】本文首先對(duì)當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的各種突出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，提出具體的控制對(duì)策，旨在為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理決策提供重要保證。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范；控制策略

一、當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致再融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

一般而言，在金融市場(chǎng)上，很多上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資的途徑來(lái)獲得工程項(xiàng)目的資金。但是對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資只會(huì)進(jìn)一步加大該企業(yè)的負(fù)債率，而且從客觀上來(lái)說(shuō)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會(huì)隨之而降低。此種高負(fù)債率會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)其他融資手段來(lái)獲取項(xiàng)目資金的可能性。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈一般比較長(zhǎng)，而高負(fù)債率又會(huì)增加鏈條斷裂的可能性，而且還會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的影響。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理性欠佳

資本結(jié)構(gòu)合理性欠佳主要指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本與自有資本之間的比例失衡或者不合理而對(duì)企業(yè)的效益產(chǎn)生影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，同樣存在資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要借用一定數(shù)額的資金，用于對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃以及在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用等?？梢约Y到所需的資金，這直接決定了該房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目順利實(shí)施，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)足、穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。一般而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)利用土地來(lái)作為抵押從銀行中通過(guò)貸款而獲取資金，從而將這些資金投入到工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中。而這個(gè)過(guò)程中的資金借貸過(guò)程比較規(guī)范，收費(fèi)工作人員對(duì)于當(dāng)天收入就當(dāng)天結(jié)算，根據(jù)收費(fèi)工作人員所制作的日?qǐng)?bào)表進(jìn)行借款，而且在報(bào)表中退票收據(jù)、有效金額、有效票據(jù)等均有較為詳細(xì)地記錄。企業(yè)財(cái)務(wù)管理科會(huì)對(duì)收費(fèi)工作人員所錄入的各種數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確情況以及真實(shí)情況等進(jìn)行有效地監(jiān)控，對(duì)票據(jù)的實(shí)際使用情況進(jìn)行全面地掌控。企業(yè)財(cái)務(wù)管理科根據(jù)系統(tǒng)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)該企業(yè)的資金使用情況、工程項(xiàng)目進(jìn)度、業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出以及收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行全方位地監(jiān)控，從而為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)信息。

3.管理者內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

管理者內(nèi)控意識(shí)薄弱是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)十分重要的影響因素，當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)均較為低下，他們一般多從安裝及建筑行業(yè)起家，對(duì)于企業(yè)內(nèi)控方面的認(rèn)知程度較為低下，內(nèi)控意識(shí)十分薄弱，理解力也欠妥。例如：將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控視為內(nèi)部牽制制度。企業(yè)管理機(jī)構(gòu)多數(shù)都是形同虛設(shè)，分工不夠明確，各個(gè)監(jiān)督部門的監(jiān)督力度不夠嚴(yán)格，部分企業(yè)甚至還存在決策經(jīng)營(yíng)者獨(dú)攬企業(yè)大權(quán)的問(wèn)題。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，他們常常也僅僅注重工程項(xiàng)目施工的進(jìn)度以及質(zhì)量等方面的問(wèn)題，而忽略了企業(yè)的資金管理、財(cái)務(wù)管理以及風(fēng)險(xiǎn)控制管理等，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部牽制關(guān)系十分混亂、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制信息的傳遞不夠順暢、財(cái)務(wù)成本核算十分簡(jiǎn)陋等。

二、當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

基于如上關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出如下具體的控制對(duì)策：

1.完善房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)，使得資本結(jié)構(gòu)變得合理化

對(duì)于當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)合理性欠佳的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要對(duì)企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)加以完善。盈利能力提高，能夠促使企業(yè)的債務(wù)償還能力得以顯著提高，從而使得風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)各種渠道，如管理、營(yíng)銷等方面的不斷創(chuàng)新、合理配置資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)、改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量及結(jié)構(gòu)等方面的對(duì)策來(lái)提高產(chǎn)品市場(chǎng)的占有率及銷售速度，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，加速資金的回籠，提高償債能力，從而降低企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部融資是房地產(chǎn)企業(yè)最佳的一種融資途徑與方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，確保企業(yè)獲得收益，是其提高內(nèi)部融資的根本之所在。內(nèi)部融資主要依靠企業(yè)內(nèi)部的資金積累，所以說(shuō)房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該注重強(qiáng)化對(duì)資金的有效控制，確保資金鏈不斷裂，永遠(yuǎn)保持通暢，要善于將資金在房地產(chǎn)各種工程項(xiàng)目的付款、開(kāi)發(fā)以及貸款、回款之間進(jìn)行合理地調(diào)度。

2.強(qiáng)化資金利用有效率，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

（1）應(yīng)爭(zhēng)取構(gòu)建結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮統(tǒng)籌兼顧的作用，通過(guò)合理調(diào)度以及充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值屬性，將分散的資金合理地加以利用。（2）應(yīng)認(rèn)真審核相關(guān)報(bào)表、賬目，并及時(shí)登記與更新賬譜，在需要的時(shí)候應(yīng)及時(shí)對(duì)賬譜進(jìn)行清查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)對(duì)其中的原因進(jìn)行查明，追究相關(guān)責(zé)任。（3）注重加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的合理化管理。一般而言，資金流動(dòng)管理主要包括現(xiàn)金管理、存貨管理以及應(yīng)收賬款的管理等方面的內(nèi)容。加強(qiáng)現(xiàn)金管理主要是在國(guó)家相關(guān)規(guī)定的范圍之內(nèi)，做好日常的收支，加速現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的速度、縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的周期以及控制現(xiàn)金持有的規(guī)模。

三、結(jié)論

綜上所述，國(guó)家自出臺(tái)樓市調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)品成交量出現(xiàn)了大幅度下跌的情況。實(shí)際上來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)一定要依賴于預(yù)售資金的回籠。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在財(cái)務(wù)管理方面存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此在實(shí)際過(guò)程中，應(yīng)注重采取有效措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)加以控制，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提高其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“免疫力”。

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作者簡(jiǎn)介：

霍潔如（1974-），女，漢族，會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理，單位：常州黑牡丹置業(yè)有限公司。