郭淑芬，趙曉麗（山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院，山西太原030006）

?

我國省域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長間關(guān)系的比較研究

郭淑芬1，趙曉麗2
（山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院，山西太原030006）

［摘要］通過構(gòu)建脫鉤模型，采用全國層面1991～2012年的數(shù)據(jù)以及各省域2012年的數(shù)據(jù)從縱向及橫向角度對我國及各省、市、區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長之間的脫鉤關(guān)系進(jìn)行探討。研究發(fā)現(xiàn)，近10多年來，我國國民經(jīng)濟的增長對房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有著廣泛而持久的依賴關(guān)系，各省、市、區(qū)基本全面處于擴張性負(fù)脫鉤或弱脫鉤狀態(tài)。如何使經(jīng)濟增長逐步“去房地產(chǎn)化”將是一個重要而嚴(yán)峻的課題。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟增長；脫鉤關(guān)系

一、引言

1980年，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，由此拉開了房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)的序幕。房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，逐漸在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)著舉足輕重的地位，尤其自進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，但隨之也帶來一系列值得重點關(guān)注的問題。首先，由于房地產(chǎn)較好的防通脹能力以及房屋需求的不斷增加，導(dǎo)致房價的非理性上漲，在利益最大化的驅(qū)使下，民間資本紛紛從其他實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在信貸資金投向上對實體經(jīng)濟產(chǎn)生擠出效應(yīng)，形成實體經(jīng)濟空心化和房地產(chǎn)業(yè)虛擬化。最后，房地產(chǎn)市場的盲目火爆導(dǎo)致其泡沫不斷增大，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，其泡沫化也會帶動上游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)的泡沫化。因此，中國經(jīng)濟要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，“去房地產(chǎn)化”可能是未來發(fā)展所應(yīng)關(guān)注的問題，否則中國的經(jīng)濟及社會矛盾將會進(jìn)一步惡化。

本文試圖通過建立脫鉤關(guān)系模型，分別測度我國整體及各省域近年來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長間是否存在脫鉤現(xiàn)象，分析我國以及各省市區(qū)的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性到底有多強，歷年來有怎樣的變化。本文結(jié)構(gòu)安排如下：第一部分對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其影響進(jìn)行了簡單的闡述；第二部分建立脫鉤模型；第三部分進(jìn)行實證分析，采用1991～2012年的數(shù)據(jù)對全國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系進(jìn)行縱向比較，并采用2012年的數(shù)據(jù)進(jìn)行省域間的橫向比較；第四部分為研究結(jié)論與政策建議。

二、脫鉤定義及其評價方法

（一）脫鉤定義及理論概述

“脫鉤”（Decoupling）最初源于物理學(xué)領(lǐng)域，簡單來說就是具有相互關(guān)系的兩個或多個物理量之間不再具有響應(yīng)關(guān)系或者關(guān)系弱化。經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）提出脫鉤理論，用“脫鉤”來表示兩個或多個變量之間關(guān)系的阻斷，實現(xiàn)變量間的脫鉤發(fā)展[1]。脫鉤被廣泛應(yīng)用于不同的學(xué)術(shù)領(lǐng)域：OECD在農(nóng)業(yè)政策領(lǐng)域運用脫鉤理論對農(nóng)業(yè)政策及貿(mào)易和市場均衡之間的相互關(guān)系進(jìn)行研究[2]，國內(nèi)學(xué)者李效順[3]、鐘太洋[4]、張文斌[5]等分別對城鄉(xiāng)建設(shè)用地的脫鉤關(guān)系、經(jīng)濟增長與建設(shè)用地以及耕地占用與經(jīng)濟發(fā)展的脫鉤關(guān)系進(jìn)行了分析；隨后，脫鉤概念被引入資源環(huán)境領(lǐng)域，分析環(huán)境沖擊或資源消耗與經(jīng)濟增長間的相互關(guān)系，如蓋美[6]、王鶴鳴[7]、劉怡君[8]等；隨著低碳經(jīng)濟的發(fā)展，脫鉤指標(biāo)也被應(yīng)用于碳減排領(lǐng)域，如趙愛文[9]、孫耀華[10]、肖宏偉[11]等研究了經(jīng)濟增長與碳排放之間的脫鉤關(guān)系；武紅[12]、陸鐘武[13]、仲偉周[14]則對經(jīng)濟增長、資源消耗及廢物排放三者之間的脫鉤關(guān)系進(jìn)行了研究。目前，運用脫鉤理論對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的實證研究尚屬空白。本文試圖通過構(gòu)建基于脫鉤理論的脫鉤分析模型，探討我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長之間的脫鉤關(guān)系及程度，分析二者脫鉤發(fā)展的時間和空間演變趨勢，為房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策措施的制定提供理論參考。

（二）模型構(gòu)建與指標(biāo)選取

1．指標(biāo)選取。房地產(chǎn)業(yè)增加值是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和對經(jīng)濟增長帶動作用的重要指標(biāo)，本文從房地產(chǎn)業(yè)的概念出發(fā)，選取房地產(chǎn)業(yè)增加值作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。

GDP能夠反映經(jīng)濟增長的波動以及宏觀經(jīng)濟的增長速度，有助于了解國民經(jīng)濟發(fā)展變化情況，同時GDP的統(tǒng)計也比較容易，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、重復(fù)計算少，所以本文選取GDP作為經(jīng)濟增長指標(biāo)。

2．模型構(gòu)建。對于脫鉤的度量主要是利用彈性來測度其脫鉤程度，本文根據(jù)Tapio針對交通容量與GDP的脫鉤問題提出的彈性系數(shù)[15]，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長之間的脫鉤模型，公式為：

模型表述見圖1。其中，E表示房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長的脫鉤彈性指標(biāo)，F(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)增加值，△F為現(xiàn)期對于基期的房地產(chǎn)業(yè)增加值的變化值，△GDP為現(xiàn)期相對于基期的GDP變化量。本文在Tapio脫鉤模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合王佳[16]等的研究，將脫鉤狀態(tài)分為六種—強脫鉤、弱脫鉤、擴張性負(fù)脫鉤、強負(fù)脫鉤、弱負(fù)脫鉤和衰退性脫鉤，模型解釋見表1。

圖1　房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長的脫鉤分析模型

表1　房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長各類脫鉤狀態(tài)的含義

三、實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及處理

本文數(shù)據(jù)來源于《新中國六十年統(tǒng)計資料匯編》、中華人民共和國國家統(tǒng)計局官網(wǎng)上發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國層面的縱向比較采用1991～2012年的數(shù)據(jù)，并將按當(dāng)年價格計算的全國GDP及房地產(chǎn)業(yè)增加值修正為1990年不變價格GDP和房地產(chǎn)業(yè)增加值，保證數(shù)據(jù)的可比性和客觀性；省域之間的橫向比較采用2012年的數(shù)據(jù)，包括各年GDP、GDP指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)增加值等（由于臺灣省、香港和澳門特別行政區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)缺失，因此本節(jié)所有源數(shù)據(jù)不包括這些地區(qū)），2012年的數(shù)據(jù)以2011年為基期進(jìn)行修正。

（二）縱向脫鉤分析

1992年，鄧小平南巡講話使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，所以1991年、1992年的房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長幅度大于經(jīng)濟增長幅度，表現(xiàn)為擴張性負(fù)脫鉤狀態(tài)。從1993年開始，由于亞洲金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)的增長稍低于經(jīng)濟增長幅度，因此，1993～2000年，其脫鉤狀態(tài)表現(xiàn)為弱脫鉤。1998年，中國終止了福利分房制度，貨幣化分房方案正式啟動。1999～2000年，房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟逐漸趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫得到有效控制，房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖。2001年，房地產(chǎn)投資投機狂潮出現(xiàn)，伴隨著北京申奧成功，正式加入國際貿(mào)易組織以及溫州炒房團的發(fā)展等，在2001～2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間呈現(xiàn)出擴張性負(fù)脫鉤的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比逐漸增加，經(jīng)濟增長體現(xiàn)出了對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。2008年，美國的金融危機使得中國的房地產(chǎn)市場也受到了打擊，土地市場降溫，房地產(chǎn)市場上銷量萎縮，大部分商家降低房價以促進(jìn)銷售，房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，由此，2008年中國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長呈弱脫鉤關(guān)系。2009年，中國投入4萬億人民幣以拉動中國內(nèi)需市場，救市效果顯現(xiàn)，商品房成交量回升，房地產(chǎn)市場全面回暖，房地產(chǎn)業(yè)增長幅度大于經(jīng)濟增長，呈現(xiàn)出擴張性負(fù)脫鉤狀態(tài)，進(jìn)一步增強了經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。2010～2012年，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟之間呈現(xiàn)弱脫鉤狀態(tài)，兩者仍處于同時增長的狀態(tài)。由此可見，1991～2012年，經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間只有弱脫鉤以及擴張性負(fù)脫鉤兩種狀態(tài)，也就是說，從全國層面上來看，GDP和房地產(chǎn)業(yè)增加值呈現(xiàn)同時增長的趨勢，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴性較強（見表2）。

表2　1991～2012年全國GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值脫鉤指標(biāo)測算結(jié)果

（三）橫向脫鉤分析

2012年，12個省市區(qū)處于擴張性負(fù)脫鉤狀態(tài)，分別為：北京市、山西省、遼寧省、上海市、浙江省、福建省、廣東省、海南省、重慶市、四川省、西藏自治區(qū)以及陜西省，按東中西城市劃分來看，其中有7個省市區(qū)屬于東部城市，4個省市區(qū)位于西部地區(qū)，僅有山西省屬于中部城市，由此可以看出，對于經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，很大程度上依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其余19個省市自治區(qū)則位于弱脫鉤區(qū)域，經(jīng)濟增長在一定程度上對房地產(chǎn)業(yè)具有依賴性（具體見表3）。

表3　2012年各省域GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值脫鉤彈性系數(shù)

四、研究結(jié)論與政策建議

（一）研究結(jié)論

通過分析發(fā)現(xiàn)，我國的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響也越來越大，已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這對一國經(jīng)濟來說是不可持續(xù)的，為了整個經(jīng)濟體系的穩(wěn)健運行，“去房地產(chǎn)化”將是結(jié)構(gòu)深入調(diào)整的重點，應(yīng)消除地方經(jīng)濟和官員政績對房地產(chǎn)的過度依賴。

同時房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展也不利于其自身的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，許多實體經(jīng)濟紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場產(chǎn)能過剩，市場有效需求不足，很多剛性需求者支付不起現(xiàn)行的房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大量的囤積房子，商品房空置率增加。由于房子賣不出去，房地產(chǎn)企業(yè)難以回籠資金，所以對其自身的發(fā)展也有不利影響。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整，還需要國家積極地進(jìn)行調(diào)控。

（二）政策建議

綜合上述分析，可以從三個方面降低經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中健康發(fā)展。

第一，引導(dǎo)房地產(chǎn)價格回歸，降低商品房空置率。房子空置的主要原因在于房價過高，需求者難以支付高額房價，為解決空置房過多問題，政府調(diào)控的主要途徑有兩個：一是降低房價；二是提高收入。首先對于長期空置的房子可以進(jìn)行最高限價，降低房地產(chǎn)稅費，保證房價下調(diào)。同時也要限制新項目的審批，控制房地產(chǎn)市場的供給。對于需求者，一部分是自住需求，還有很大一部分出于炒房的需求，對此政府也應(yīng)出臺相應(yīng)政策予以規(guī)范。

第二，遏制土地財政現(xiàn)象，引導(dǎo)房價趨于平穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和近幾年房價的不合理上漲，使得房地產(chǎn)業(yè)利潤率越來越高，不少房地產(chǎn)商為了獲得更多的利潤，不斷從政府部門取得土地，政府為了增加財政收入不斷提高土地價格，從而進(jìn)一步推高房價，兩者形成因果關(guān)系。另外，政府無節(jié)制的出讓土地，開發(fā)商占有的土地越來越多，而2013年樓市呈現(xiàn)出低迷狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地大面積閑置，土地利用率降低。

第三，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟社會的正常發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，不能為增加政府財政收入過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，也不能為了促進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展而忽視房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展對制造業(yè)產(chǎn)生了一定的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致制造業(yè)的投資比重有所下降，這對經(jīng)濟發(fā)展是不利的。國民經(jīng)濟的發(fā)展要消除對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，促使經(jīng)濟社會發(fā)展回歸到正常的軌道上來。

［參考文獻(xiàn)］

［1］OECD. Indicators to measure decoupling of environmental pressures from economic growth［R］. Paris: OECD, 2002.

［2］OECD. Decoupling: A conceptual overview［R］. Paris: OECD, 2001: 6-12.

［3］李效順，曲福田，郭忠興，等.城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化的脫鉤研究［J］.中國人口·資源與環(huán)境，2008，18（05）:179-184.

［4］鐘太洋，黃賢金，王柏源.經(jīng)濟增長與建設(shè)用地擴張的脫鉤分析［J］.自然資源學(xué)報，2010，25（01）:18-31.

［5］張文斌，陳英，張仁陟，等.基于脫鉤分析方法的耕地占用與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系研究——以甘肅省康樂縣為例［J］.自然資源學(xué)報，2013，28（4）:560-570.

［6］蓋美，胡杭愛，柯麗娜.長江三角洲地區(qū)資源環(huán)境與經(jīng)濟增長脫鉤分析［J］.自然資源學(xué)報，2013，28（02）:185-198.

［7］王鶴鳴，岳強，陸鐘武.中國1998～2008年資源消耗與經(jīng)濟增長的脫鉤分析［J］.資源科學(xué)，2011，33（09）:1757-1767.

［8］劉怡君，王麗，牛文元.中國城市經(jīng)濟發(fā)展與能源消耗的脫鉤分析［J］.中國人口·資源與環(huán)境，2011，21（01）:70-77.

［9］趙愛文，李東.中國碳排放與經(jīng)濟增長間脫鉤關(guān)系的實證分析［J］.技術(shù)經(jīng)濟，2013，32（01）:106-111.

［10］孫耀華，李忠民.中國各省區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與碳排放脫鉤關(guān)系研究［J］.中國人口·資源與環(huán)境，2011，21（05）:87-92.

［11］肖宏偉，易丹輝，周明勇.中國區(qū)域碳排放與經(jīng)濟增長脫鉤關(guān)系研究［J］.山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2012，34（11）:1-10.

［12］武紅，谷樹忠，周洪，等.河北省能源消費、碳排放與經(jīng)濟增長的關(guān)系［J］.資源科學(xué)，2011，33（10）:1897-1905.

［13］陸鐘武，王鶴鳴，岳強.脫鉤指數(shù):資源消耗、廢物排放與經(jīng)濟增長的定量表達(dá)［J］.資源科學(xué)，2011，33（01）:2-9.

［14］仲偉周，孫耀華，慶東瑞.經(jīng)濟增長、能源消耗與二氧化碳排放脫鉤關(guān)系研究［J］.審計與經(jīng)濟研究，2012，27（06）:99-105.

［15］Tapio P. Towards a theory of decoupling: Degrees of decoupling in the EU and the case of road traffic in Finland between 1970 and 2001［J］.Transport Policy，2005，12（02）: 137-151.

［16］王佳，楊俊.地區(qū)二氧化碳排放與經(jīng)濟發(fā)展——基于脫鉤理論與CKC的實證分析［J］.山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2013（01）：8-18.

［責(zé)任編輯：張文晉］

The Comparison of Provincial Real Estate and Economic Growth in China

GUO Shu-fen1,ZHAO Xiao-li2
（School of Management Science and Engineering，Shanxi University of Finance and Economics，Taiyuan 030006, China）

Abstract：By constructing a decoupling analysis model, this paper discussed the decoupling relationship between real estate industry and economic growth of China and different provinces from the angle of vertical and horizontal by using data from a 1991-2012 national level as well as the provinces domain data in 2012. The study found that nearly 10 years, the growth of the national economy has a broad and lasting dependence on the rapid development of real estate industry, provinces, cities and districts fell into expansive either weak decoupling or expansive negative decoupling. How to make economic growth gradually "to the real estate" will be an important and serious issue.

Key Words：real estate; economic growth; decoupling relationship

[中圖分類號］F293.3

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A

[文章編號］2095-106X（2015）02-0069-05

DOI編碼：10.13782/j.cnki.2095-106X.2015.02.009

［收稿日期］2015-05-12

［作者簡介］郭淑芬（1970-），女，山西長治人，山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授，管理學(xué)博士，主要研究方向是技術(shù)創(chuàng)新；趙曉麗（1990-），山西晉中人，山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院碩士研究生，主要研究方向是技術(shù)創(chuàng)新。