胡雯

“我正在通過SOHO3Q進行再創(chuàng)業(yè)?！盨OHO中國董事長潘石屹說，可視為SOHO中國從傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)向新經(jīng)濟的正式轉(zhuǎn)型。SOHO中國2015年在北京和上海同時發(fā)布辦公O2O平臺——SOHO3Q項目，主要面向移動辦公特別是創(chuàng)業(yè)者人群，目標(biāo)是在2017年創(chuàng)造十萬個工位。

在“雙創(chuàng)”大潮和共享經(jīng)濟方興未艾之際，互聯(lián)網(wǎng)讓整個社會從金字塔結(jié)構(gòu)向網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)演變，未來大型企業(yè)將和廣大中小企業(yè)共生共榮，房地產(chǎn)業(yè)正在大勢中尋找機會和突破口。

“傳統(tǒng)辦公室更適用于業(yè)務(wù)穩(wěn)定和人員變化小的企業(yè)，成長企業(yè)、IT企業(yè)和服務(wù)類企業(yè)需要的是彈性和靈活的辦公空間?！眳f(xié)眾國際總裁黃立沖告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，他曾創(chuàng)立協(xié)縱國際企業(yè)港，是國內(nèi)第一批試水共享辦公的創(chuàng)業(yè)者之一。

離開萬科的毛大慶創(chuàng)立的優(yōu)客工廠是另一個明星案例?！拔覀円獙?biāo)的是美國的Wework公司?！泵髴c說。他曾經(jīng)以為Wework就是一個簡單的孵化器，至今才領(lǐng)悟Wework要打造的其實是一個“互聯(lián)網(wǎng)時代線下的阿里巴巴”。

眾創(chuàng)空間遍地開花

據(jù)不完全統(tǒng)計，中國已經(jīng)擁有超過1.6萬家眾創(chuàng)空間，這源自“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策鼓勵，更源自共享經(jīng)濟下的群體亢奮。

在互聯(lián)網(wǎng)時代，全球最大的出租車公司Uber沒有一輛出租車，全球最熱門的媒體Facebook沒有一個內(nèi)容制作人，全球市值最高的零售商阿里巴巴沒有一件商品庫存，全球最大的住宿服務(wù)提供商Airbnb旗下沒有任何房產(chǎn)。

同樣，Wework也并不擁有房產(chǎn)。它用折扣價格租下整層寫字樓，然后分隔成單獨的辦公空間，出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和其他按類型企業(yè)，向他們收取會員費。

Wework在美國的誕生某種程度上是因為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)提前抵達存量時代，互聯(lián)網(wǎng)的存在可以讓業(yè)主和客戶在最短時間內(nèi)結(jié)合，從而提高存量資源的使用效率。

“Wework其實是將辦公樓的使用方式從諾基亞時期進化到了蘋果時期?！泵髴c稱，蘋果的手機上裝有大量的APP，它提供的是一個平臺。優(yōu)客做的事情也類似，在出售的辦公座位之外，囊括著包括人力、法務(wù)、投資和導(dǎo)師等等一系列創(chuàng)業(yè)服務(wù)，而SOHO3Q項目也越來越多地趨于這個方向。

“我們本質(zhì)上是一個做流量的業(yè)務(wù)，要靠服務(wù)和免費的東西去積攢人氣?！泵髴c說，組織包括路演、沙龍、講座、興趣社團和戶外挑戰(zhàn)等等活動，都是他們的工作內(nèi)容。

2015年 10月21日，SOHO 3Q與騰訊眾創(chuàng)空間正式在重慶發(fā)布戰(zhàn)略合作。截至目前，騰訊的眾創(chuàng)空間已經(jīng)在北京、上海、杭州、廈門、成都、武漢6個城市擁有了創(chuàng)業(yè)基地，還有11個城市正處于籌備階段。

綠地也在做類似嘗試，其開辟房山區(qū)廣陽城地鐵站旁項目與清華、北大等高校合作成立創(chuàng)業(yè)工坊。綠地出資金、出土地和做裝修，清華、北大出師資力量和創(chuàng)業(yè)團隊，而政府出政策扶持和獎勵機制。

“該項目立足于幫助政府招商引資、吸引人才，跟綠地本身的資源稟賦有關(guān)。”該項目的負責(zé)人告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。

眾創(chuàng)空間沒有固定的盈利模式，最多只有15%的凈利率。

租金高盈利難

“定價符合互聯(lián)網(wǎng)思維，微利?！庇腥藛柤?Q的盈利情況，潘石屹這樣回答。眾創(chuàng)空間的“微利”是怎樣的一個水準(zhǔn)？這可以參考Wework的運營數(shù)據(jù)。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，英國數(shù)個WeWork辦公室的價位是：倫敦市中心，每月393英鎊到950英鎊/平方米;在稍遠一些的South bank地區(qū)，每月325英鎊到650英鎊/平方米;而在Devonshire地區(qū)有600英鎊和250英鎊兩個價位。

比照國內(nèi)， SOHO中國的3Q項目獨立辦公室定價為1300元/周、辦公桌1000元/周，會議室是200元/小時（4人）和400元/小時（8人）。依照這個價位，3Q北京項目大約三個月才租滿。

比較中、英兩國的收入水平可以看到，國內(nèi)的眾創(chuàng)空間租金水平要高很多，租金高意味著入住率低。一旦空置，標(biāo)價還有何意義？

“WeWork存在的紐約曼哈頓，租金比香港、北京還便宜，而且面對的客戶群其實不是創(chuàng)業(yè)者，而是成熟公司雇員、專業(yè)人士和自由職業(yè)者，這些人年薪都在10萬美元以上。”黃立沖說。

一位接近雷格斯?fàn)I銷部的人士透露給《財經(jīng)國家周刊》記者，雖然租戶都是有實力的跨境企業(yè)，但受制于巨大的營銷費用，他們在中國的業(yè)務(wù)目前還沒有盈利。相較而言，雷格斯也是移動辦公方案的提供商，其客戶的租金支付能力卻遠遠高于創(chuàng)業(yè)公司，也更加穩(wěn)定。

“創(chuàng)業(yè)者的數(shù)量將井噴式地爆發(fā)，就像有人口紅利一樣，未來也將有創(chuàng)業(yè)紅利?！?創(chuàng)客邦董事長孫蘭蘭在2015高新技術(shù)論壇上表示，眾創(chuàng)空間沒有固定的盈利模式，從最早“房東”時代到服務(wù)時代，眾創(chuàng)空間最多只有15%的凈利率。

這意味著，眾創(chuàng)空間的老板們絕不會停留在收取辦公桌的租金上，搭建一個“線下的阿里巴巴”的戰(zhàn)略意義就在于，辦公生態(tài)系統(tǒng)里發(fā)生了化學(xué)反應(yīng)，這樣才能具備高估值的想象空間。

“雖然現(xiàn)在還不清楚化學(xué)反應(yīng)是什么，但是一切皆有可能?！泵髴c調(diào)侃說：“年輕有想法的創(chuàng)業(yè)者們在一起工作，連愛情都有可能發(fā)生?！?