崔鵬

在最近發(fā)布的中央經(jīng)濟工作會議公報中，有一個明顯的變化。這一點用“央視體”來表達就是：房地產(chǎn)行業(yè)在2015年的報告中被提及4次，而2014年的中央經(jīng)濟工作會議一次都沒提過。

這的確是量化經(jīng)濟決策層意圖的一種方式。在2014年年底，決策層對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度還是“既不……又不……”。他們既不希望房地產(chǎn)業(yè)繁榮，因為房地產(chǎn)類公司對利率的不敏感可能再次推高整體經(jīng)濟的杠桿率，提高社會整體融資成本，繼而推高中國經(jīng)濟的風險。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)最好也不要過于疲弱。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中所占的權(quán)重，很多經(jīng)濟部門都會受到房地產(chǎn)不景氣的影響，而中國的經(jīng)濟增速也可能因此下滑得更快。但是到了2015年年底，經(jīng)濟情況有了改變，具體來說是更危險了一些，中國經(jīng)濟增速的下滑幅度有所增大。相應地，決策層對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度也有所改變。在獲得這個政策信號后，一些房地產(chǎn)行業(yè)大佬立刻做出反應，比如請媒體吃涮羊肉，并在開飯前發(fā)表看法，“這屆政府終于認識到房地產(chǎn)的重要性了。”雖然在火鍋的蒸汽里發(fā)言有點庸俗，但這的確可以看做是市場人士的真情表露。

不過市場人士也許不應該過于樂觀，經(jīng)濟決策層對于房地產(chǎn)似乎還保持著相當?shù)闹斏鳌Ｋ麄儾⑽闯雠_有利于房地產(chǎn)的廣譜性政策，而是把更大的注意力放在某些地區(qū)奇高的房地產(chǎn)庫存量上。而對北上廣深等超級城市放開限購條件，以及取消居民房屋的70年產(chǎn)權(quán)等后來都被證實是謠傳或者誤讀。

實際情況也的確是這樣，中國經(jīng)濟發(fā)展水平的地域差距在世道不景氣的階段顯得更加明顯。北上廣深等超級城市的商業(yè)保障制度相對更加完善，對單一行業(yè)的依賴并不明顯，且享有更好的公共服務和教育資源（雖然北京和上海霧霾嚴重），它們成了全中國人民向往的居住之地。這些城市因此獲得了更年輕而且有競爭力的人力資源，以及資本投資。即使在中國經(jīng)濟陷入通貨緊縮陰影的階段，這些地區(qū)的消費和對新產(chǎn)業(yè)的投資都未見衰退的跡象?；诟鼉?yōu)勢的工資收入以及對收入的預期，在這些“偉大”的城市中人們購買房屋的欲望并不低，去庫存的壓力也不大。

庫存的問題更多存在于另外一些城市。這些城市還處于一個“熟人”社會，居民階層嚴重固化，財富水平差距巨大，局域經(jīng)濟對某個行業(yè)依賴嚴重，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一。這樣的城市對外來人口缺乏吸引力，再加上本地年輕人（主要是處在不利的經(jīng)濟階層的年輕人）向更有吸引力的城市遷移，這些狀態(tài)比較low的城市實際的老齡化（不是戶籍記載的）程度要遠遠高于那些更有吸引力的地方。而在這些經(jīng)濟更糟糕的城市里，前些年對房地產(chǎn)的過度投資造成的存量房才是真正難解的問題。

面對這些令人頭疼的存量，2016年的產(chǎn)業(yè)政策導向很可能傾向于讓那些實在難以挽救的局域房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，或者讓它們被更有錢、運營管理能力更強的公司收購。而那些運營相對不錯的房地產(chǎn)公司會獲得在資本市場上發(fā)行更多公司債或者優(yōu)先股的機會。房地產(chǎn)公司的公司債增量很可能在2016年又上一個臺階。

另一方面，政府會以某種出資形式收購某些并不那么熱銷的樓盤，作為廉租房或者類似的產(chǎn)品租給那些剛進入這個城市的新人。

不過在政府赤字水平已經(jīng)比較高的情況下，收購這些庫存的資金來源是個問題。比較好的方式是發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），賣給投資機構(gòu)。但如果要讓這些產(chǎn)品的收益率還有點吸引力，必須大幅度地降低這些房屋的收購或者金融租賃成本。而在很多四線城市，房屋的售租比早就超過了100。如何適當降低一些區(qū)域的房地產(chǎn)價格又不增加其在融資端的金融風險，這是個復雜的問題。