李 蔓

（淮濱縣國土資源局 河南 信陽 464400）

探討集體建設用地基準地價評估的相關問題

李 蔓

（淮濱縣國土資源局 河南 信陽 464400）

在集體建設用地基準地價評估中，有效實現集體建設用地實際價值是評估的主要目的。因此必須結合實情，分析評估中存在問題，采取相應措施予以解決。文章主要從集體建設用地基準地價評估著手，剖析了存在問題，并提出整改措施，以供參考。

集體建設；用地基準地價；評估

對集體建設用地基準地價進行合理評估是確保集體建設用地流轉有序進行的首要前提，要想有效實現集體建設用地實際價值，為集體建設用地基準地價合理評估提供保障，必須分析存在不足之處，采取有效措施進行處理，從而提升評估的準確性。

1、集體建設用地基準地價評估的相關問題

1.1 評估范圍難以確定

無論是城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估，還是計提建設用地基準地價評估，其評估的基礎都是通過評估范圍確認獲得的。通常情況下，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估范圍主要包括城市近期規(guī)劃區(qū)、城市主城區(qū)和城市建成區(qū)，用地規(guī)劃相對集中；而集體建設用地分布相對比較分散，大部分是不連片的，與國有建設用地相對，在土地分布上存在明顯差異。因此，集體建設用地基準地價評估范圍的確認是當前急需解決的問題。

1.2 估價參數和稅費選取缺少依據

在評估國有建設用地樣點地價活動中，工作人員一般會按照相關參數和稅費等文件進行，文件參考相對比較成熟。相反，集體建設用地基準地價在評估過程中，參考的評估參數難以掌握，稅費是否參考國有建設用地基準地價評估標準也沒有明確規(guī)定。由于參考隨意性較大，工作人員在參數和稅費選取方面也不同，導致樣點地價評估存在明顯偏差，給集體建設用地基準地價評估帶來影響，導致評估不準確。

1.3 基準地價確定無參照標準

當前雖然已經有許多省份建立完善城鎮(zhèn)用地基準地價評估與集體建設用地基準地價評估體系，但是和發(fā)達國家相比，關于集體建設用地基準地價評估我國仍存在摸索階段，沒有相對比較成熟的理論與經驗，加大了集體建設用地基準地價評估確認的難度。除此之外，雖然我國提出要實行集體建設用地與國有建設用地“同地，同價，同權”等三同的措施，但是因為歷史原因。二者之間權利和成本不同，如果集體建設用地基準地價評估以國有建設用地基準地價的定價方式為依據，就會引發(fā)許多問題，并且定價也不符合實際要求。

2、規(guī)范集體建設用地基準地價評估的具體措施

2.1 確定評估范圍

通常情況下，在確定計提建設用地基準地價評估范圍過程中，都是以市、縣為單位進行統一測算，但是需要按照規(guī)劃確定集體建設用地基準地的具體劃定范圍，應結合實際需求進行。例如集體建設用地評估范圍加大，分布分散，具有完善的內部基礎設施配套，加上被大片農用地和未利用地阻隔，可通過各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體建設用地進行界定；如果估算范圍小，集體建設用地分布范圍分散，那么估算范圍可以行政邊界進行劃分；但是估算確定范圍較小，集體建設用地分布集中，可通過建設用地進行。

2.2 合理選擇估價參數

由于集體建設用地基準地價評估沒有專門的估價規(guī)范與標準，交易行為不統一，沒有一整套完善的基礎設施，針對這一情況，工作人員在估價過程中應比對集體建設用地和國有建設用地之間的差異，充分結合集體建設用地的特性來選擇合理的基準地價評估參數。例如在同一個“三通一平”的開發(fā)費用中，國有建設用地因為開發(fā)程度與基礎設施配套標準和集體建設用地相比，費用明顯要高一些；因此在集體建設用地開發(fā)費用要低于國有建設用地。另外，使用收益還原法評估集體建設用地基準地價時，土地還原利率的確認尤為重要。因為集體建設用地租售資料相對較少，用租售比來評估還原利率難度比較大，這時工作人員可以先對國有建設用地的還原利率進行評估，然后結合投資集體建設用地風險與國有建設用地風險，選擇合適的估價參數，從原則上減少錯誤出現的概率。另外，政府作為主管部門，要盡早制定與集體建設用地有關的專業(yè)評估規(guī)范和操作指南，將基準地價估價中重要的技術參數和估價時選擇的參照依據納入其中，降低工作人員選取評估參數的隨意性，提升評估結果的準確性。

2.3 確定基準地價

由于集體建設用地基準地價評估仍處在探索階段，缺乏可比性，為了確?；鶞实貎r評估符合實際要求，在進行確認過程中，應結合技術推力和地價之間的實際要求進行。（1）級別樣點地價充足時，應按照樣點地價分布規(guī)律，選取合適的地價均值模型來評估確定基準地價。（2）部分級別樣點不足時，應使用這一級別和相鄰級別中建設用地綜合評估分值，或者是使用已知級別和綜合評估分值之間的關系設置地價和分值數字模型，通過樣點不足級別分值導入該數字模型中，以此評估無樣點級別的建設用地基準地價。

結束語

集體建設用地基準地價評估過程中，應立足于實情，從科學多方面出發(fā)，分析影響因素，并制定相應解決方案，明確評估范圍，確定建設用地基準地價，合理選擇估價參數，從而提升評估結果的準確性。

[1]王令超，楊建波，李永明，等.基于修正法的集體建設用地基準地價評估探討[J].中國農學通報，2013，（14）：75-80.

[2]肖沛.探析集體建設用地基準地價評估體系框架構建[J].環(huán)球人文地理，2014，（12）：111-111.