馬光遠(yuǎn)

2015年11月10日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平主席在談及房地產(chǎn)時(shí)，罕見(jiàn)提及“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”11月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理也強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。11月12日，國(guó)家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問(wèn)題。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存是本質(zhì)

中央高層為什么要在這個(gè)時(shí)候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？熟悉中國(guó)公共政策語(yǔ)系的都知道，重大會(huì)議通稿中提及的問(wèn)題，絕非隨便說(shuō)說(shuō)，在大多情況下都強(qiáng)烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題，要么意味著房地產(chǎn)又會(huì)成為拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的白馬王子。

看中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看明白。以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過(guò)去30多年年均26%的增長(zhǎng)之后，今年前10月已經(jīng)掉到10.2%，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。而今年，一方面房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，另一方面房地產(chǎn)的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產(chǎn)的庫(kù)存。因此，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”可謂抓住了中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)。

新一輪救市政策即將出臺(tái)

回顧中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，毋庸置疑，住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過(guò)剩。我所言的“過(guò)剩”有三個(gè)層面的意義：一是目前中國(guó)人均居住面積已經(jīng)差不多超過(guò)了35平方米，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過(guò)6.8億平方米，在建面積超過(guò)70億平方米，按照人均35平方米計(jì)算，足夠超過(guò)2億人居住，而未來(lái)住房需求的群體不超過(guò)6000萬(wàn)，嚴(yán)重過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)；三是如果算上全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，中國(guó)住房過(guò)剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。

在住房短缺的情況下，無(wú)論如何抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲；而在住房過(guò)剩的情況下，價(jià)格和投資的陰跌則會(huì)成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個(gè)時(shí)候提出“化解庫(kù)存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過(guò)化解房地產(chǎn)的最大問(wèn)題，避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑。在房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提。

我認(rèn)為，高層釋放出的信號(hào)再清晰不過(guò)地預(yù)示著，新一輪更強(qiáng)的救市政策隨即就會(huì)出臺(tái)，這些政策的可能選項(xiàng)包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門(mén)檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；印花稅和營(yíng)業(yè)稅降低，以及各地出臺(tái)相應(yīng)的買房補(bǔ)貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點(diǎn)城市等20%的城市，在政策的刺激下，房?jī)r(jià)的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。

最后需要提醒三點(diǎn)：第一，不管如何刺激，中國(guó)房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束，不要指望房地產(chǎn)仍然會(huì)和過(guò)去一樣拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)狂飆猛進(jìn)；第二，考慮到明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊困難的事實(shí)，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會(huì)成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選項(xiàng)；第三，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)說(shuō)要通過(guò)改革戶籍制度刺激住房消費(fèi)，這是將消化房地產(chǎn)庫(kù)存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾地說(shuō)，農(nóng)民工救不了中國(guó)房地產(chǎn)。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，低成本勞動(dòng)力最終一定會(huì)嚴(yán)重傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也包括中國(guó)的房地產(chǎn)。管理

特約編輯：馬小琳