擺玉燕

【摘 要】房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，同時(shí)還與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策緊密相關(guān)。為了應(yīng)對(duì)不同歷史時(shí)期的各種問(wèn)題。所以，自從十三大以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控從未間斷。文章針對(duì)宏觀調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)政策的發(fā)展進(jìn)行分析，并對(duì)當(dāng)前各種房地產(chǎn)新政策進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)政策發(fā)展；研究

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是以房地產(chǎn)市場(chǎng)為調(diào)控對(duì)象，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政、法律和政策等手段，對(duì)土地價(jià)格、土地供應(yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)稅收和金融、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)以及房改政策等方面進(jìn)行調(diào)控的一種手段。從而確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠遵循國(guó)家意志，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、良性、可持續(xù)性發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)政策的影響因素

由于城市化發(fā)展的客觀需要，以及人們對(duì)住房的剛性需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格受到市場(chǎng)的供需關(guān)系的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，具有拉動(dòng)內(nèi)需的功能。許多產(chǎn)業(yè)薄弱的城市，只能依靠房地產(chǎn)來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。故而，對(duì)中央調(diào)控政策的配合度不高。近年來(lái)，許多地方政府，已經(jīng)將房地產(chǎn)作為財(cái)政收入的重要來(lái)源。一旦遵行房地產(chǎn)的調(diào)控政策，則會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降。

糧油價(jià)格的上漲，標(biāo)志著通貨膨脹現(xiàn)象有所增加，而用作房地產(chǎn)原料的水泥、鋼筋等價(jià)格也逐漸提升，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之增高。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)家宏觀調(diào)控政策之間的關(guān)系

由于在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)以房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以造成房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下。據(jù)報(bào)道，如果本年度房?jī)r(jià)下跌5%，則會(huì)導(dǎo)致明年我國(guó)國(guó)民GDP下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。所以房地產(chǎn)在我國(guó)，是連通消費(fèi)和投資兩方面的行業(yè)。國(guó)家在制定調(diào)控政策時(shí)，必然要考慮投資和消費(fèi)之間的平衡。

二、宏觀環(huán)境下房地產(chǎn)政策的發(fā)展

十四大期間，我國(guó)正處在亞洲金融危機(jī)的余震中，急需快速發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。所以采取增加供給，改善民生，控制需求，調(diào)節(jié)市場(chǎng)的方針政策，通過(guò)多年的不懈努力，終于達(dá)成了房屋商品化的目標(biāo)。

十五大期間，宏觀政策以促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)化為主，對(duì)房屋分配情況進(jìn)行抑制。從而加速了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

十七大期間，房地產(chǎn)開始成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。通過(guò)硬性消費(fèi)需求，刺激市場(chǎng)活力，從而起到引入投資，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的快速增長(zhǎng)的目的。然而這段時(shí)間，宏觀經(jīng)濟(jì)處在劇烈的波動(dòng)狀態(tài)下，政策調(diào)控也從供需調(diào)控向嚴(yán)厲調(diào)控轉(zhuǎn)變。

十八大強(qiáng)調(diào)政府保障與市場(chǎng)配置相結(jié)合，要求做好保障性住房的投資，以及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。并做出決定，使農(nóng)村的集體經(jīng)營(yíng)用地，與國(guó)有土地價(jià)格統(tǒng)一，從而促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有序化和合理化，并推動(dòng)房產(chǎn)稅相關(guān)法律的設(shè)立。

三、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)政策

1.不動(dòng)產(chǎn)登記

為了合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)用地的審批。確保原住戶能夠得到合妥善的安置，故而需要對(duì)當(dāng)?shù)匕ㄍ恋嘏c房屋在內(nèi)的所有資料進(jìn)行綜合整理。同時(shí)，房地產(chǎn)作為商品在市場(chǎng)上進(jìn)行交易時(shí)，需要明確房屋的自然狀況，以及產(chǎn)權(quán)所屬等問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記這一政策的提出和實(shí)行，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理，奠定牢固的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)屬于高價(jià)值商品，具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。采取不動(dòng)產(chǎn)登記后，能夠?qū)Ξa(chǎn)權(quán)糾紛、買賣欺詐等問(wèn)題，有效杜絕。

然而這一政策自從實(shí)施以來(lái)，并未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體供求關(guān)系產(chǎn)生影響。其作為房屋戶口的功用，也并沒(méi)有在很大程度上，造成業(yè)主主動(dòng)拋房現(xiàn)象。

2.雙向調(diào)控

今年受到全球宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，導(dǎo)致樓市的發(fā)展處于停滯狀態(tài)。為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)良性發(fā)展，故而國(guó)家開展了雙向調(diào)控政策。

房地產(chǎn)的升值效能，造成了市場(chǎng)上大規(guī)模的投機(jī)現(xiàn)象，一些一線熱點(diǎn)城市，許多人以商品房作為一種另類的儲(chǔ)蓄形式，從而造成樓價(jià)虛高現(xiàn)象。為了應(yīng)對(duì)此類情況，故而采取差別化調(diào)控的方式。即對(duì)熱點(diǎn)城市的樓市加以抑制，而對(duì)普通城市，則放寬調(diào)控政策。而隨著市場(chǎng)逐漸成熟，房地產(chǎn)調(diào)控的行政化手段，將逐漸弱化。

3.房企融資解凍

對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，采取融資解凍的方法，有助于在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，使這些企業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，恢復(fù)活力，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體增長(zhǎng)。然而，這一政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，其價(jià)值與意義是否如同預(yù)期一樣，似乎還有待商榷。

能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化的前提，是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度。故而，這一政策對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并不具有普遍適用性。如果按照當(dāng)前趨勢(shì)來(lái)看，結(jié)構(gòu)性開閘的融資形式，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化逐漸加劇。

4.新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化，主要針對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的布局進(jìn)行優(yōu)化，促使城鎮(zhèn)的發(fā)展符合科學(xué)性與合理性原則。隨著新型城鎮(zhèn)化的提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)分化現(xiàn)象。在過(guò)去，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而隨著城市建設(shè)布局的合理化程度逐漸加深，會(huì)導(dǎo)致某部分地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，某部分持平，甚至某部分房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)有所下降。

四、總結(jié)

為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的控制，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)在不受震蕩的情況下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)回落，所以，國(guó)家在未來(lái)還會(huì)出臺(tái)許多關(guān)于房地產(chǎn)方面的新政策。相信通過(guò)國(guó)家和政府的不斷努力，由消費(fèi)所主導(dǎo)的良性市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)終究會(huì)實(shí)現(xiàn)。

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