張琳

[摘要]當前，我國房屋中介服務行業(yè)方興未艾，房屋中介的廣闊市場促成了房屋中介服務機構(gòu)數(shù)不勝數(shù)。房屋中介作為為當事人提供房屋信息咨詢、價格評估、經(jīng)紀代理等服務的專門機構(gòu)，在發(fā)展的過程中存在諸多問題，如隱瞞交易信息，誤導客戶交易；房屋中介服務合同不規(guī)范，不利于客戶權(quán)益保護；制造虛假信息，誘導客戶等等。為了不斷完善我國房屋中介服務立法，可以從明確規(guī)定房屋中介服務當事人的告知義務、強化房屋中介服務合同的規(guī)范性、提高房屋中介服務的公開性和透明性進行完善，以期對我國房屋中介服務立法發(fā)展有所裨益。

[關鍵詞]房屋中介服務；法律規(guī)制；完善

[中圖分類號]D920.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-5918（2015）20-0084-02

隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，我國房屋中介服務市場將會得到進一步的發(fā)展。為了保障這一良好的發(fā)展態(tài)勢，在當前房屋中介服務市場還存在多種問題的前提下，有必要深入研究，并采取積極措施來完善我國房屋中介的相關立法，使得房屋中介行為有法可依，有法可制。文章將重點置于我國房屋中介服務立法完善上，可以完善有關于房屋中介服務的理論研究；另一方面可以為實踐中房屋中介服務立法的完善提供有效的借鑒。

一、房屋中介服務的內(nèi)涵

中介的字面意思是在事物與事物之間起媒介作用。中介活動就是從事中介服務的中介人居中，向居于兩端的委托人傳遞信息，起著重要的協(xié)調(diào)作用，幫助兩方委托人達成一定的事項。房屋中介也即房地產(chǎn)中介，是指為當事人提供房屋信息咨詢、價格評估、經(jīng)紀代理等服務的專門機構(gòu)。在房屋中介服務當中，房屋中介機構(gòu)為客戶提供與房屋有關的各類信息，對房屋的價值進行評估，或者應當事人的要求為其代理有關房屋的業(yè)務。

二、我國房屋中介服務中存在的問題

（一）隱瞞交易信息，誤導客戶交易

現(xiàn)實中，房屋中介服務機構(gòu)隱瞞交易信息的情況十分的普遍。這主要體現(xiàn)在兩方面：第一，隱瞞房屋的真實信息。一般而言，房屋中介服務合同訂立后，根據(jù)合同的規(guī)定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面積、產(chǎn)權(quán)情況、市場價值等等。但部分房屋中介服務機構(gòu)在中介活動中，為了促使買賣雙方達成交易，常常隱瞞房屋的真實信息，或?qū)⒎课莸膬r值夸大，讓買方在不知情下與賣方訂立合同，往往到入住房屋后，賣方才發(fā)現(xiàn)房子存在這樣或那樣的問題，但是此時合同已經(jīng)完成，報酬已經(jīng)支付，房屋中介機構(gòu)會將責任一概予以推卸。如房地產(chǎn)賣方提供的房子在建造時存在瑕疵，由于這一瑕疵比較隱秘，客戶在看房時很難發(fā)現(xiàn)，但房屋中介卻在了解事情的前提下，不僅不對這一瑕疵予以提醒，反而積極地勸說客戶趕快買下來。第二，誤導購房者。按照我國《商品房銷售管理辦法》第28條的規(guī)定，房屋中介在代賣方成功銷售房屋后收取的傭金應該在房屋成交價格的3%一5%之間，且不能收取其他的費用。實踐中，房屋中介往往會誤導購房者，讓其認為房屋成交價格中就已經(jīng)包含了傭金，進而打著這個旗號提高房屋的價格。

（二）房屋中介服務合同不規(guī)范，不利于客戶權(quán)益保護

在進行房屋中介活動前，房屋中介服務機構(gòu)會與委托人簽訂房地產(chǎn)中介服務合同，對雙方的權(quán)利義務和違約責任進行規(guī)定。正常情況下，房屋中介和委托人簽訂的房屋中介服務合同應該以房管局提供的合同為范本。但是，實踐中房屋中介機構(gòu)往往采用本機構(gòu)自制的合同文本同客戶簽約。房屋中介往往會為了自己的利益，并利用委托人對相關的法律法規(guī)不熟悉的情況，與之簽訂不規(guī)范的合同。房屋中介在合同中往往會增加客戶的義務，如“客戶需要提前支付定金”，減輕自己的義務，并盡量規(guī)避屬于自己應該承擔的責任。

（三）制造虛假信息，誘導客戶

現(xiàn)實中，有很多房屋中介會為了賺取利益而制造虛假信息，引客戶上鉤，以此來騙取客戶的錢財。如房屋中介會捏造虛假的房屋信息來欺騙客戶，誘騙他們上當，如向客戶說哪里的房子又大又好，價格便宜，地理位置更是一絕，很多人都爭著搶著要，利用客戶不懂行情，又想占便宜的心理引他們上鉤，繳納定金或者服務費，之后要么逃之天天，讓顧客找不到人，要么是繼續(xù)找借口哄騙顧客，總之是要讓顧客之前繳納的定金或者服務費打水漂。在房屋中介與客戶簽訂合同之后，房屋中介會想方設法阻止買房者和賣房者私下聯(lián)系，使得二者之間的信息不流通。在房屋中介利用過期的情況下，房屋中介可能安排機構(gòu)內(nèi)部的員工冒充賣房者與買房者接觸，從而欺騙買房者。

三、構(gòu)建我國房屋中介服務立法的思考

（一）明確規(guī)定房屋中介服務當事人的告知義務

我國《合同法》第425條規(guī)定，居間人有如實告知的義務。但是這一義務規(guī)定得較為籠統(tǒng)，不能切實解決實踐中的問題。筆者認為，完善我國房屋中介服務制度還需要進一步明確告知義務。在借鑒其他國家先進經(jīng)驗的基礎上，筆者認為應該從兩個方面具體設置我國的告知義務。第一，規(guī)定房屋中介機構(gòu)的告知義務。由法律規(guī)定將信息披露制度制度作為房屋中介服務機構(gòu)的義務。在房屋中介人與委托人簽訂房屋中介服務合同之后，中介人有必要主動告知委托人有關房地產(chǎn)的真實信息，或在委托人詢問的情況下有必要入室回答有關房產(chǎn)的信息。第二，規(guī)定房屋所有人的告知義務。即房地產(chǎn)交易中，出賣房屋或者出租房屋一方也有義務將自己要出賣或要出租的房屋的具體情況告知給買者或者租者，如房屋的產(chǎn)權(quán)情況下，房屋地理位置、面積、屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境，如果房屋存在瑕疵的話，房主也應該及時告知給交易相對人。以避免現(xiàn)實中出現(xiàn)的房屋中介服務機構(gòu)和房屋所有人串通欺騙另一方當事人。

（二）強化房屋中介服務合同的規(guī)范性

我國《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第16條規(guī)定，房屋中介與委托人之間必須簽訂書面的中介服務合同，方能從事房屋中介業(yè)務。該條文只是要求必須簽訂書面的房屋中介服務合同，但是卻對采用何種合同樣本沒有規(guī)定，對雙方權(quán)利義務關系的內(nèi)容也沒有詳細的規(guī)定。筆者認為這樣的狀況對于委托人權(quán)利的保障是極為不利的。房屋中介服務實踐中，很多中介機構(gòu)利用自制的合同同委托人簽約，這些自制合同版本表面上看很合理，能夠獲得不懂法律知識人的滿意，但仔細分析，卻能夠發(fā)現(xiàn)里面暗藏著霸王條款。此外，還普遍存在房屋中介服務機構(gòu)與委托人沒有正式簽約，只是達成口頭上的約定的情況。這使得房屋中介服務糾紛發(fā)生后，委托人很難維護自身的權(quán)益。因此，完善房屋中介服務立法必須規(guī)范中介服務合同。

（三）提高房屋中介服務的公開性和透明性

我國現(xiàn)在的房屋中介服務活動的公開性和透明性還有待增強?！鞍迪洳僮鳌?、“明修棧道，暗度陳倉”的事件層出不窮，導致房屋中介亂收服務費、吃差價的行為屢禁不止，甚至成為行業(yè)內(nèi)“不能說的秘密”。因此，完善我國的房屋中介服務制度，還必須以法律規(guī)定增強中介服務的公開性和透明性，規(guī)范中介服務的操作流程。第一，確定房屋中介服務的流程，主要內(nèi)容包括房屋中介在與委托人簽訂合同之前，必須向委托人出示自己的相關執(zhí)照；在簽訂合同時，房屋自己應主動和委托人介紹中介服務的收費項目和收費標準；在與委托人簽訂合同之后，房屋中介才能根據(jù)委托人的委托的事項向外發(fā)布廣告。第二，法律法規(guī)應該明確房屋中介服務的禁止性行為，如禁止與交易一方串通、禁止內(nèi)部收購等。第三，明確房屋中介服務的收費項目和收費標準，以杜絕現(xiàn)實中巧立名目，亂收費的現(xiàn)象。

（責任編輯：封麗萍）endprint