高語聰

[摘要]所謂的優(yōu)先購買權(quán)就是在法律的保障下，當(dāng)出賣的人在出賣某種物品，而出現(xiàn)了第三方購買人時，這樣的條件下購買的權(quán)利卻高于第三方購買人的權(quán)利。目前就我們國家的法律法規(guī)而言，這種房屋租賃的優(yōu)先購買權(quán)還是存在很多的不完善的部分，所以在實際的應(yīng)用中還存在著諸多的問題。以下就是筆者分析了我們國家這一制度實際的發(fā)展情況，通過充分的研究提出一些個人的建議和完善的方法。

[關(guān)鍵詞]房屋的優(yōu)先購買權(quán)；權(quán)利的行使；法律效力

[中圖分類號]D920.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-5918（2015）20-0082-03

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的基本理論

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念理解

優(yōu)先購買權(quán)是我國立法中的概念，在我國臺灣地區(qū)以及德國、法國的民法典中通常稱之為先買權(quán)，但其本質(zhì)含義并無實質(zhì)差別。所謂的優(yōu)先購買權(quán)就是在法律的保障下，當(dāng)出賣的人在出賣某種物品，而出現(xiàn)了第三方購買人時，這樣的條件下購買的權(quán)利卻高于第三方購買人的權(quán)利。我國法律下的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人在租賃合同有效期內(nèi)，當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，依照法律的規(guī)定在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃房屋的權(quán)利。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征

就中國房屋買賣以及租賃的現(xiàn)狀而言其具有以下四個標志性的特征：

1.法定性

對于房屋的承租人所具有的這一項權(quán)利是受法律的保護的，是合法的一種民事的權(quán)利，所以買賣雙方不得擅自的進行約定。

2.專屬性

合同有相對性，房屋承租人的這一項權(quán)利只能是在房屋的租戶與房主的合同的規(guī)定期限內(nèi)所擁有的一種權(quán)利，并且這種權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓給其他人的，更不可以以其他方式轉(zhuǎn)移到他人的身上。

3.特定性

目前的中國國內(nèi)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只適用于購買房屋時方可使用，除房屋以外的其他物品都不在這一權(quán)限的使用范圍之內(nèi)。

4.限制性

承租人必須是在租賃合同的使用期限之內(nèi)，才能使用該權(quán)限，并且必須有第三方的買家出現(xiàn)，與其有同等的條件，才可以擁有這一優(yōu)先權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使

行使優(yōu)先購買權(quán)是承租者擁有這項權(quán)利的主要部分。

（一）前提條件

1.出租人在出租合同上所寫的規(guī)定時間內(nèi)對于房屋進行出售

假設(shè)租戶與房主之間租賃的合同到期日為2015年4月1日，那么承租人的這一權(quán)利只能在4月1日之前使用。

2.出租人對于這一相關(guān)的房產(chǎn)必須以買賣方式出售房屋

如果在法律允許的條件內(nèi)，房主對于房屋進行贈予或者進行遺產(chǎn)分割等情況的話，承租人就不可以使用這一權(quán)利的，這一權(quán)益是沒有效益的。

3.出租人已與第三方簽訂具有法律效益的房屋買賣合同

優(yōu)先購買權(quán)是相對于第三方而言的，所以只有出現(xiàn)了第三方購買人，才能行使這一權(quán)利，若沒有出現(xiàn)第三方，那么此權(quán)利也不存在，不得使用。

（二）時間條件：該權(quán)利的使用時間之內(nèi)使用這一權(quán)利才算有效

承租人在收到房主的房屋即將買賣的通知后，如果承租人選擇購買，則可以在這一期間進行購買，如果超過日期，那么承租人則沒有了優(yōu)先購買的權(quán)利，這一權(quán)利就失效。這一時間的規(guī)定，在我國現(xiàn)行的法律中對于這一時間的規(guī)定卻沒有明確的一種說法，相對來說是有漏洞的。在其他國家會有這樣的類似的規(guī)定，如《瑞士民法典》中對于這一時間期限的規(guī)定為三個月的時間。

（三）實質(zhì)條件：“同等條件”

設(shè)置“同等條件”的目的是為了維護買賣雙方的利益，這也是對于擁有優(yōu)先購買權(quán)的承租人的一種合法的制約，避免對于這一權(quán)利的私自亂用，造成不必要的民事糾紛。目前我國學(xué)界和司法界對“同等條件”的理解有不同的觀點，主要有絕對同等說、同等價格說、價格條件和支付條件同等說等等。

筆者認為理解“同等條件”應(yīng)在充分考慮當(dāng)今時代特征的前提下，本著不損害出租人的實體權(quán)利并有利于交易的原則。因此首先把價格條件作為最核心的要素，就符合“效率至上，資本高速流通”的時代特點，此外價格的客觀、公正，也使得“同等條件”在現(xiàn)實中具有可操作性。其次還應(yīng)綜合考慮履行期限、付款方式、定金等其他交易條件，因為任何絕對的同一，都是不符合當(dāng)今社會多元化的發(fā)展趨勢的。就付款的相應(yīng)方式來說，如果第三方出現(xiàn)時選擇一種付款方式，而承租人也同樣使用這樣的付款方式的話，此時就要對出賣人提供擔(dān)保。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在我國的發(fā)展?fàn)顩r

（一）立法現(xiàn)狀

國務(wù)院1983年第一次關(guān)于購買優(yōu)先權(quán)頒布了《城市私有房屋管理條例》，其中明確地指出：“房屋主人在出售該房屋時，必須在出售之前的三個月就要通知承租人，承租人與第三方購買方之間是一樣的購買的權(quán)利?！苯?jīng)過實際的使用過程中的不斷改進1988年頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》中規(guī)定：“房屋主人在出售該房屋時，必須在出售之前的三個月就要通知承租人，承租人與第三方購買方有同等條件的購買的權(quán)利?！?，根據(jù)實際的使用，此條已經(jīng)廢除，不再使用。到了1999年頒布的《合同法》中的新的規(guī)定，房主在賣房產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的規(guī)定時間內(nèi)告知承租人，此時承租者則具有了與第三方一樣的買賣條件，不僅如此還享有優(yōu)先購買的權(quán)利。如遼寧省頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》則指出：“出租人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房屋應(yīng)提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)，給承租人造成經(jīng)濟損失由出租人賠償承租人的損失?！?/p>

（二）司法現(xiàn)狀

從表面來看我國對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)有多部法律法規(guī)來進行合理的控制，但是事實上，這些相關(guān)的條例大都十分抽象，在實際的房屋買賣交易過程中往往會產(chǎn)生很多的問題，經(jīng)常會出現(xiàn)這些法律之外的現(xiàn)象，從而造成了法律的漏洞。endprint

1.出租人與第三方購買方?jīng)]有通過法律就私自簽署“明暗兩份合同”

這種明暗兩份的合同主要區(qū)別在于價格上的不同，一份價格高的，另一份價格是低的，在實際行使時使用的與在承租人面前展示的是不同的兩份合同，給承租人看的是價格低那份合同，實際買賣用的則是價格高的那份合同了。

2.假贈與

贈予的行為是受法律保護的，而出租人為了達到某種目的，假裝贈予第三方，實際上暗箱操作進行買賣。

3.承租人惡意阻攔

承租人因為某些個人的原因或者個人的嫉妒心理等原因刻意的進行惡意拖延，以消耗第三方購買房屋的耐心，最終往往迫使第三方妥協(xié)。

4.同案不同判

比較《民通意見》和《合同法》中對優(yōu)先購買權(quán)的說法，可以發(fā)現(xiàn)，《合同法》刪除了《民通意見》中對于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)可以產(chǎn)生宣告房屋買賣無效的后果。但是在司法實踐中，對于適用這兩部法律的情形十分混亂。

四、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)法規(guī)的完善

（一）明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使主體

我國的立法中對于承租人的這一權(quán)利有明確的說明，但是司法實踐中次房屋承租人、承租人的繼承人能否主張優(yōu)先購買權(quán)的爭議卻屢見不鮮。那么筆者認為不管租賃人的租賃性質(zhì)是怎樣的，為了維護其起碼的生存權(quán)益的前提下，都應(yīng)該保護其相應(yīng)的優(yōu)先購買權(quán)，只有這樣的保護，才能促進社會的和諧發(fā)展。承租人這時是可以選擇使用或者不使用優(yōu)先購買權(quán)的，所以使用了優(yōu)先購買權(quán)的話就不受“長期租賃的或者六個月以上的租賃”的制約了。

（二）明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

《合同法》中對于出租者要在規(guī)定的時間內(nèi)告知承租人買賣的消息但是并沒有明確時間，現(xiàn)有的管理條例里面對這一時間的規(guī)定為三個月的時間，這一時間的規(guī)定往往是被認為是合理的。但是事實上這種理解是錯誤的，因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使主體是承租人，其期限自然也是用來約束承租人的，但是仔細分析上述條文，不難發(fā)現(xiàn)所謂的“三個月”期限約束的主體卻是出租人。筆者認為是否定的，因為三個月的時間過于太長，影響了實際的效益。如果承租人有意愿購買此房的話，最佳的通知時間應(yīng)該是一個月之內(nèi)，而不是三個月。

（三）重構(gòu)出租人、承租人、第三人間的法律效力

1.優(yōu)先購買權(quán)對出租人的效力

房主與第三方確認購買房屋后必須在規(guī)定的時間內(nèi)以通過書面的表述明確并真實的告知承租人。

2.優(yōu)先購買權(quán)對承租人的效力

如果承租人在規(guī)定的期間內(nèi)沒有購買意向，那么要及時的告知房主沒有購買的意向，并且要明確說明，說明之后代表承租人主動放棄了優(yōu)先購買權(quán)。若房主與第三方合同失效，又產(chǎn)生新的第三方時，承租人會出現(xiàn)新的購買優(yōu)先權(quán)。

3.優(yōu)先購買權(quán)對第三人的效力

如果承租人在合同期限的時間內(nèi)與房主之間簽訂了購買的合同，而第三方的買家也與房主簽訂了合同，那么這二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此時出租人應(yīng)向誰先為給付那？是由出租人選擇？還是先向承租人先為履行？筆者認為應(yīng)選擇后者。雖然債權(quán)具有平等性，但是立法的實質(zhì)目的在于保護當(dāng)承租人滿足法定的條件時，享有對出賣房屋優(yōu)先買到的權(quán)利。如果由出租人白行選擇向誰履行時，則承租人很有可能因為“落選”，而無法獲得該房屋，只能獲得違約賠償，優(yōu)先購買權(quán)被架空，與立法實質(zhì)相悖。筆者的觀點是肯定的。最高法院幾年前就已經(jīng)做出了公告，將《民通意見》第118條進行廢除不再使用，原因就是其條例的規(guī)定與《物權(quán)法》之間存在一定的矛盾性”?！段餀?quán)法》中對于這一方面有相關(guān)的規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定的分析就是第三方的購買方成為了善意的第三方。分析如下：

第三人的“善意”是以不知道或不應(yīng)知道知道租賃事實的存在——即出租人與承租人的租賃合同沒有進行登記備案。我國在原有的房產(chǎn)相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上，有些地方也做了進一步的相關(guān)的規(guī)定：如果在期間內(nèi)合同出現(xiàn)了一些變動，需要由出租的當(dāng)事人到相關(guān)的房屋部門進行備案和相關(guān)的登記，如果不進行合法的登記和備案的話是不可以與第三方購買方進行合理的競爭的?？梢?，登記備案的目的就是為了稅收及相關(guān)的行政方面一系列的管理，而只能理解為對抗要件。將預(yù)告登記制度引入到承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中，目的在于限制出租人對房屋的處分權(quán)，保障承租人將來行使優(yōu)先購買權(quán)時能夠取得房屋所有權(quán)。

最后當(dāng)?shù)谌艘院侠淼膬r格受讓該不動產(chǎn)時，就完全具備了善意取得的構(gòu)成要件，因而可以依據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度主張自己對于該房屋的合法所有權(quán)，以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

（責(zé)任編輯：封麗萍）endprint