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        淺談我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

        2016-01-05 14:45:54陳垚
        中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2015年22期

        陳垚

        【摘 要】近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)以及與其相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的30%,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并且產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫,這種泡沫一旦消失,必然對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響,所以必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的調(diào)控。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸;心理預(yù)期;政策調(diào)控

        我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)了16年,漲幅達(dá)到5-10倍。北京、上海的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)紐約、倫敦等世界一線城市。我國(guó)居民都明顯的感覺(jué)到房子值錢了,買房、房?jī)r(jià)、爭(zhēng)房產(chǎn)成了老百姓每天的主要話題,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。近幾年,房?jī)r(jià)在政府調(diào)控政策和整體供過(guò)于求的雙重打壓下,終于停止了飛漲的腳步,甚至出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。

        一、房?jī)r(jià)快速上漲的原因

        1.我國(guó)人口多、需求多。以前,由于沒(méi)實(shí)行計(jì)劃生育政策,造成我國(guó)人口多、基數(shù)大,居民家庭的生活狀態(tài)都是一大家子人擠在一間很小的屋子里,生活非常不方便,生活條件有所改善的家庭都渴望改善自己的住房條件,買房的人多了,造成前些年房子供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)逐年上漲。

        2.房地產(chǎn)投資過(guò)多。由于改革開放后,人民生活水平顯著提高,加上我國(guó)一直實(shí)行較為寬松的貨幣政策,流通領(lǐng)域的貨幣多,出現(xiàn)了物價(jià)上漲、人民幣貶值的通貨膨脹現(xiàn)象。許多“先富起來(lái)”的人為了自己的錢能夠保值和增值,都把買房作為投資的首選。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格之所以能夠短期內(nèi)快速上漲,主要原因在于房地產(chǎn)投資過(guò)多。

        3.熱錢的流入和炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。由于我國(guó)的繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,使得國(guó)外大量熱錢流入國(guó)內(nèi),參與買房、倒房以賺取短期利益,許多地方甚至出現(xiàn)了“溫州倒房團(tuán)”等專業(yè)的倒房、炒房組織,??康狗亢统捶繏赍X,借機(jī)抬高房?jī)r(jià),導(dǎo)致房產(chǎn)持續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

        4.銀行信貸的支持。由于前些年,我國(guó)的商業(yè)銀行盈利渠道單一,缺乏其他投資和盈利渠道,主要的盈利業(yè)務(wù)就是依靠貸款,給開發(fā)商貸款蓋房,給工薪族貸款買房,給投資者貸款倒房,買方、賣方都能貸到款,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,如果沒(méi)有住房按揭貸款和銀行信貸的支持,沒(méi)有便利銀行信貸金融杠桿,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)如此繁榮,房地產(chǎn)行業(yè)的惡性炒作也不會(huì)發(fā)生。

        5.人們心理預(yù)期的影響。由于人們都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期,對(duì)人民幣的貶值有預(yù)期。房子是不動(dòng)產(chǎn),人民幣貶值,房子就會(huì)升值。所以不論是不是真的需要,都著急買房,怕現(xiàn)在不買以后價(jià)格還會(huì)更高,甚至有些人已經(jīng)給未成年的孩子準(zhǔn)備好了婚房,買房之后即使不住,也可以出租賺錢,比把錢放在銀行“越放越毛”強(qiáng)。

        二、如何調(diào)控房?jī)r(jià)快速上漲

        1.對(duì)購(gòu)房投資的調(diào)控

        近年來(lái),國(guó)家新出臺(tái)的提高購(gòu)房首付比例、限制二套房貸款、停止三套房貸款等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策,二次購(gòu)房的首付比例和貸款利率進(jìn)一步提高,大大抑制了二次以上購(gòu)房者的需求,對(duì)購(gòu)房投資和投機(jī)性倒房行為起到一定的抑制作用。

        2.銀行信貸政策的調(diào)控

        為了增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本,減少開發(fā)商的投資行為,央行多次提高貸款利率和商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率。我國(guó)通過(guò)實(shí)行提高存款準(zhǔn)備金率等政策,開始實(shí)行緊縮貨幣政策,商業(yè)銀行發(fā)放貸款和創(chuàng)造信用的能力都大大下降,貨幣供應(yīng)量相對(duì)減少。導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)商很難從銀行貸到錢,個(gè)人貸款的門檻也相對(duì)提高。

        3.控制房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大

        目前我國(guó)房地產(chǎn)明顯供大于求,現(xiàn)有住房都有很大的閑置,新的住房還在繼續(xù)開工建設(shè)。必須對(duì)房地產(chǎn)商貸款、投資、招標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格、統(tǒng)一的管理,適時(shí)推出相關(guān)的房地產(chǎn)政策,并監(jiān)督相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行,力爭(zhēng)為投資商創(chuàng)造良好的投資環(huán)境,鼓勵(lì)投資商理性投資,防止盲目開工建設(shè)。在控制規(guī)模的同時(shí),努力提升住房產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值,積極推廣低碳環(huán)保等精裝修住房建設(shè)。

        4.對(duì)民眾心理預(yù)期的正確引導(dǎo)

        每一個(gè)階段,房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者都對(duì)房?jī)r(jià)有不同的心理預(yù)期。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣方的觀望就是開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期,對(duì)人民幣貶值有預(yù)期,對(duì)政策調(diào)整有預(yù)期,所以囤房不賣;現(xiàn)在買方的觀望也是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降有預(yù)期,尤其受近來(lái)政府的反腐行動(dòng)和征收房產(chǎn)稅政策的影響,導(dǎo)致許多人在兜售房產(chǎn),所以人們都對(duì)房?jī)r(jià)下降有預(yù)期,形成了現(xiàn)在滯銷的局面。所以政府要正確引導(dǎo)人們的心理預(yù)期,重樹人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

        三、房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)行后出現(xiàn)的新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

        1.由于人民幣的升值和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)控,許多購(gòu)房投資者開始到國(guó)外買房,有些銀行甚至為國(guó)外直接投資提供方便條件,許多富人已經(jīng)移民或正在移民,這些必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資金的大量外流,影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在買房的主力軍,除了剛需性購(gòu)房需求,就是這部分要在城市落戶的農(nóng)村人,中等收入家庭改善性投資需求增長(zhǎng)有限。

        2.近期房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不景氣現(xiàn)象。以前,房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行貸款大多是以在建房屋為抵押,房子賣不出去,貸款就沒(méi)法還,以至于現(xiàn)在銀行不愿意再給開發(fā)商貸款,開發(fā)商貸不到款資金鏈斷裂,導(dǎo)致許多樓盤不能按期交房,或者勉強(qiáng)交房了,但是房屋質(zhì)量和配套設(shè)施極差,嚴(yán)重影響開發(fā)商信譽(yù),進(jìn)而影響了房產(chǎn)的銷售情況。

        3.個(gè)人房貸情況也不容樂(lè)觀。以個(gè)人房貸30年期為例,貸款利率只有6.5%,銀行要一次性拿幾十萬(wàn)給貸款人,要20多年才能收回成本,銀行要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)明顯大于收益;而現(xiàn)階段銀行間貨幣市場(chǎng)拆借率很高,銀行的貨幣理財(cái)產(chǎn)品等業(yè)務(wù)收益也很好,銀行盈利的業(yè)務(wù)很多,不再單一依靠放貸盈利了,所以銀行現(xiàn)在也不再熱衷于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

        4.房地產(chǎn)價(jià)格和投資增速適度回落。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)價(jià)格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào),有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”,在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)性購(gòu)房、增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面做出嚴(yán)格要求。

        5.調(diào)控政策有所松動(dòng)。2014年住建部提出了“雙向調(diào)控”,所謂雙向調(diào)控即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),抑制、遏制投資投機(jī)性需求,限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市,要控制今年住宅用地的規(guī)模,調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu),通過(guò)必要的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨?,消化?kù)存。

        6.今年以來(lái),許多二、三線城市相繼實(shí)行了不限購(gòu)、二套房首付比例回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻和積極的金融和稅收政策等樓市新政,隨著間歇性刺激政策每次出臺(tái),都有一些短暫和輕微反彈,但政策作用有限,市場(chǎng)隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行趨勢(shì)。

        四、面對(duì)新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的幾點(diǎn)建議

        1.要進(jìn)一步擴(kuò)大安居房和保障性住房建設(shè),增加安居房和保障房政策的透明度。在擴(kuò)大建設(shè)面積的同時(shí),認(rèn)真審查安居房和保障房的入住人員情況,真正做到改善城市低收入人群的住房狀況。徹底解決我國(guó)現(xiàn)階段面臨的窮人、工薪族買不起房,富人“有的是”房的局面。

        2.對(duì)工薪族用以改善住房條件的買房行為和用住房公積金貸款應(yīng)多一些優(yōu)惠政策,對(duì)住房公積金的提取和使用應(yīng)少一些限制,對(duì)二套、三套房的界定應(yīng)多一些細(xì)節(jié)問(wèn)題,不能一概而論,避免因買房、報(bào)采暖費(fèi)等導(dǎo)致假離婚現(xiàn)象的發(fā)生。

        3.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管。對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行有效的認(rèn)證,對(duì)新交工樓盤的質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格的驗(yàn)收制度,對(duì)開發(fā)商擬定的購(gòu)房合同進(jìn)行有效的法律認(rèn)證,避免購(gòu)房消費(fèi)者因遇到房屋質(zhì)量等問(wèn)題時(shí)出現(xiàn)的維權(quán)難的情況,努力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,避免爛尾樓等情況的發(fā)生。

        4.在二手房交易方面,應(yīng)該加快制定和實(shí)施中介服務(wù)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和中介職業(yè)資格考試制度,提高中介服務(wù)的計(jì)算機(jī)信息化水平,進(jìn)而提升中介組織的信譽(yù)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)提高服務(wù)的水平,統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),建立有效的市場(chǎng)機(jī)制,優(yōu)勝劣汰,避免出現(xiàn)“黑中介”坑害老百姓現(xiàn)象的發(fā)生。

        參考文獻(xiàn):

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