汪雪娟

假設開發(fā)法，又稱為剩余法、倒算法，將估價對象房地產(chǎn)預期開發(fā)后的價值，扣除預期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格。該方法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，及待開發(fā)的土地（包括生地、毛地和熟地）；待拆遷改造土地的評估；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)（在建工程）的評估。

一、假設開發(fā)法在待估土地應用中存在的問題及對策

第一，將待估土地價值和待開發(fā)房地產(chǎn)價值概念混淆，進而混淆二者的計算公式。初學者在學習這兩個概念時往往存在著困惑，不知道二者關系如何。一般來說，待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-資金成本-銷售費用-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應繳納的稅費，而地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-銷售稅費-利潤。學員應將這些公式記憶清楚，使用時莫混淆。第二，不同情形的土地估價涉及的要素不同。情形一，將生地開發(fā)為熟地租售，生地價格=預期開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤；情形二，在熟地上建造房屋租售，熟地價格-預期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤；情形三，由生地建造房屋租售，生地價格=預期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費；情形四，將毛地開發(fā)為熟地租售，毛地價格=預期開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤；情形五，由毛地建造房屋租售，毛地價格=預期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費。因此不同情形的土地估價公式不同，涉及的要素也是不同的，在計算時首先要區(qū)分哪種情形的土地估價，再加以計算。

二、假設開發(fā)法在待估土地應用中舉例

待估土地為一塊已完成“七宗一平”的待開發(fā)建設用地，土地面積為6000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為住宅，允許容積率為2.5，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的單位地價。要估算該宗地的地價，可以采用以下步驟。

第一，該宗地為待開發(fā)建設用地，適用假設開發(fā)法進行評估，所以采用假設開發(fā)法。第二，在法定范圍內(nèi)，根據(jù)有關實際調(diào)研情況選擇和確定最佳開發(fā)利用方式。第三，估算建設周期，預計正常情況下該項目的建設周期為2年。第四，預計售樓價。經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，預計平均售價為30000元/平方米。第五，估算開發(fā)費用。預計建筑費為6000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。成本利潤率為30%，銀行貸款的年利息率為6%，銷售費用為售樓價的2%，銷售稅費為售樓價的6%。最后，求取地價。地價公式為：地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤；樓價=6000×2.5×15000=225000000（元）；建筑費=6000×2.5×6000=45000000（元）；專業(yè)費用=建筑費×10%=45000000×10%=4500000（元）；建筑費+專業(yè)費=45000000+4500000=49500000（元）；銷售費用=225000000×2%=4500000（元）；稅費=225000000×6%=13500000（元）；投資利息=地價×{（1+6%）2-1}+（49500000+4500000）×{（1+6%）2-1}=0.1236×地價+3240000。

假設地價一次性投入，建筑費、轉業(yè)費及銷售費用均勻投入，則利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×30%=0.3×地價+49500000×30%=0.3×地價+14850000；地價=225000000-49500000-4500000-13500000-0.1236×地價-3240000-0.3×地價-14850000；地價=139410000/1.4236=97927789（元），上述地價中含有購買土地時繳納的稅費。

三、假設開發(fā)法在待估土地應用中的注意事項

假設開發(fā)法在現(xiàn)實評估土地價格時采用的公式為：地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-銷售稅費-利潤，需要注意的是由于預期樓價、建筑費、專業(yè)費用、地價等實際發(fā)生的時間不盡相同，而且有的時間間隔還較長，評估中應考慮貨幣的時間價值，將發(fā)生在各個時期的收入或費用統(tǒng)一化為評估基準日的價格。另外，通常采用市場比較法與趨勢預測相結合的方法，即根據(jù)同類用途和性質(zhì)的房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢進行測算土地開發(fā)完成后的最終產(chǎn)品的銷售價格。采用此法評估待估土地時還要正確選擇土地的最佳開發(fā)形式。

（作者單位：江蘇蘇北土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司）