文│楊現(xiàn)領(lǐng) 王傲野
EQR:300億市值的美國(guó)公寓運(yùn)營(yíng)商
文│楊現(xiàn)領(lǐng) 王傲野
楊現(xiàn)領(lǐng)華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理
作為美國(guó)最大的出租公寓運(yùn)營(yíng)商,EQR最早成立于1969年(Equity residential properties,以下簡(jiǎn)稱“EQR”),這間運(yùn)營(yíng)了30多年的公司,為國(guó)內(nèi)的公寓長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來了絕佳的觀察和學(xué)習(xí)的角度。
隨著REITS的發(fā)展,美國(guó)公寓類REITS常年保持著8%左右的收益率,EQR也成功在1993年上市,是美國(guó)第一家上市的出租公寓REITS,標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的成員,目前市值已經(jīng)達(dá)到275億美元。定位于收購(gòu)、開發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓,在全美擁有300多處物業(yè)、11萬套公寓。EQR的發(fā)展歷史對(duì)于未來中國(guó)公寓企業(yè)的發(fā)展有著重要的借鑒作用。
這表現(xiàn)在三個(gè)方面:
第一,穩(wěn)定的收益率。從美國(guó)近15年的公寓REITS發(fā)展來看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趨勢(shì),空置率基本維持在5%左右的水平,只有金融危機(jī)時(shí)期(2008~2010)出現(xiàn)了空置率高和有效租金下降的情況。
第二,穩(wěn)步上升的租賃需求。美國(guó)首次結(jié)婚年齡的逐步上漲趨勢(shì)保證了租房市場(chǎng)的需求。
第三,青年人需求旺盛。在美國(guó)的核心城市,其房?jī)r(jià)收入比也已經(jīng)很高,這一點(diǎn)同國(guó)內(nèi)相似,國(guó)內(nèi)某些城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了10倍以上,畢業(yè)生需要5~10年的過渡時(shí)間,租房需求被進(jìn)一步釋放,加之人才的跨區(qū)域流動(dòng),這為公寓市場(chǎng)的發(fā)展提供了土壤。
而對(duì)于買房和租房的選擇上,在年輕人資產(chǎn)累積的前期,月供成本與租金成本的剪刀差過大時(shí),會(huì)促進(jìn)公寓市場(chǎng)的發(fā)展,這也是為什么越來越多的美國(guó)公寓企業(yè)專注于核心城市。
大規(guī)模融資并購(gòu)(1993~2001)
從EQR上市開始,公司進(jìn)行了大規(guī)模的融資,并在全美進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)7年的公寓收購(gòu),資本的運(yùn)用使EQR的公寓規(guī)模達(dá)到了峰值,在2002年達(dá)到了近23萬套。
規(guī)模成長(zhǎng)利于EQR覆蓋多樣化市場(chǎng)(白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、老人、學(xué)生),提高品牌知名度和客戶忠誠(chéng)度,全美十個(gè)洲的布局提高了客戶的續(xù)租率,租戶可以完成跨城市轉(zhuǎn)租,同時(shí)EQR能夠保證相同的租住品質(zhì),挖掘租戶的最大價(jià)值。
在同開發(fā)商,網(wǎng)絡(luò)提供商,家電家居采購(gòu)商的交涉中,規(guī)模促使EQR能夠有很大的話語權(quán),這能有效的降低EQR的運(yùn)營(yíng)成本,規(guī)模效應(yīng)使EQR管理效率有極大的提高。
規(guī)模效應(yīng)有利于EQR實(shí)現(xiàn)多樣化的盈利模式,EQR與美國(guó)各類保險(xiǎn),廣告商合作,當(dāng)前其線上業(yè)務(wù)的高瀏覽量給其帶來了1600萬美元的收益。
剝離低收益資產(chǎn)(2002~2012)
第一,2000年,EQR自建家具體系(收購(gòu)GLOBE公司),但因管理問題,后賣出這一業(yè)務(wù),專注公寓經(jīng)營(yíng),以規(guī)模效應(yīng)租賃家具。
第二,2003年后,EQR賣出成長(zhǎng)性較差的老舊物業(yè)市場(chǎng),進(jìn)軍租房需求旺盛的市場(chǎng),相繼進(jìn)行了多項(xiàng)物業(yè)買賣交易,力求管理精簡(jiǎn)化,轉(zhuǎn)換了市場(chǎng)范圍。
第三,公寓Reits的行業(yè)特性使其在次貸危機(jī)中相比地產(chǎn)開發(fā)銷售類公司更抗壓,加上EQR穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略使其平穩(wěn)度過了金融危機(jī)。
近15年美國(guó)公寓市場(chǎng)空置率情況
近15年美國(guó)公寓有效租金情況
進(jìn)一步放棄非核心市場(chǎng) (2012年至今)
從2012年開始,EQR開始逐步放棄非核心市場(chǎng),公寓占比從14.3%下降到5%,而核心市場(chǎng)開始了進(jìn)一步的收購(gòu),占比從85.7%增加到95%。
核心城市的進(jìn)軍,使得EQR的租金水平相比前幾年更高于行業(yè)平均水平,而加上美國(guó)良好的租房市場(chǎng)環(huán)境和公司20多年的管理水平,鑄就了EQR良好的空置率水平,同時(shí)核心城市租客良好的收入情況與經(jīng)濟(jì)的回暖,也為其提高了持續(xù)的租住需求。
由此,EQR形成了以加州、舊金山、紐約、華盛頓、波士頓、邁阿密等城市為主的市場(chǎng)核心策略。
總結(jié)EQR20多年的發(fā)展我們概括為以下四個(gè)階段,從這四個(gè)階段我們可以看出EQR的發(fā)展策略的變化,從借力資本發(fā)展規(guī)模,到剝離低收益資產(chǎn)和業(yè)務(wù),最后總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)選中核心市場(chǎng)收購(gòu)高品質(zhì)資產(chǎn)、退出非核心市場(chǎng)。
中美的公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在顯著的差異,這表現(xiàn)在:REITS發(fā)展處于起步階段;有穩(wěn)定租金收益的公寓類物業(yè)偏少;公寓企業(yè)品牌化程度低;公寓市場(chǎng)不是主流的居住方式;青年消費(fèi)升級(jí)處于起步階段。
然而,正如我們?cè)诹闶坌袠I(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)、汽車后市場(chǎng)、旅游等觀察到的現(xiàn)象,盡管產(chǎn)業(yè)規(guī)律不會(huì)變化,這是我們研究美國(guó)的意義所在。但是中國(guó)不會(huì)重復(fù)美國(guó)走過的道路,今天的美國(guó)也不是中國(guó)的未來。
脆弱的傳統(tǒng)、快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)以及龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)這三大條件疊加在一起往往使中國(guó)的任何一個(gè)行業(yè)都可以走出完全不同于美國(guó)的曲線。公寓行業(yè)同樣也將是如此。
第一,中國(guó)的公寓行業(yè)不會(huì)坐等REITS發(fā)展才能壯大,相反,VC、新三板、二級(jí)市場(chǎng)上市公司將在公寓企業(yè)的規(guī)模化和跨地區(qū)整合中發(fā)揮更顯著的作用。EQR的發(fā)展已經(jīng)清楚的表明,本地化屬性的存在意味著全國(guó)性公寓企業(yè)的崛起必須依賴于資本和并購(gòu)。
我們不太相信中國(guó)的公寓企業(yè)家們可以寄望于政府推動(dòng)REITS發(fā)展才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),我們更愿意相信基于資本市場(chǎng)的、自發(fā)的、利益驅(qū)動(dòng)的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)將成為主流。在這一點(diǎn),未來的兩條路徑是相對(duì)可預(yù)期的:其一,由VC主導(dǎo)的跨城市并購(gòu),一家或幾家大型的VC機(jī)構(gòu)會(huì)在不同城市選擇不同的“選手”進(jìn)行投資,之后進(jìn)行整合;其二,由上市公司主導(dǎo)的跨城市并購(gòu),目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類上市公司紛紛尋找轉(zhuǎn)型的出路,可以預(yù)計(jì)將會(huì)通過股權(quán)收購(gòu)的形式不斷整合本地化的公寓行業(yè),從而進(jìn)軍所謂的房屋資產(chǎn)管理市場(chǎng)。
第二,體驗(yàn)極差的傳統(tǒng)普遍租賃、品牌化程度不高的公寓、正在上升的青年人租賃需求以及互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢(shì)介入這四個(gè)條件帶來的結(jié)果一定是中國(guó)青年公寓大迸發(fā),而不是相反。
中美的這種差別會(huì)帶來兩個(gè)特色:其一,中國(guó)公寓品牌企業(yè)的崛起速度將更快。傳統(tǒng)越弱,新業(yè)態(tài)發(fā)展越迅猛;傳統(tǒng)越弱,互聯(lián)網(wǎng)顛覆速度越快;這兩點(diǎn)在其它領(lǐng)域都已經(jīng)得到驗(yàn)證。其二,中國(guó)的公寓運(yùn)營(yíng)將更重,公寓本身是一個(gè)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理的行業(yè),盡管互聯(lián)網(wǎng)會(huì)改變拿房端和出房端的效率,但更重要的是降低從拿房到出房的存貨周期速度,這個(gè)必須依賴于高效運(yùn)營(yíng),因此,中國(guó)的公寓企業(yè)必須滲透到更多環(huán)節(jié),會(huì)更重,當(dāng)然,越重,某種程度上,護(hù)城河也越深。
第三,集中于核心城市,這一點(diǎn)中國(guó)與美國(guó)完全相同。中國(guó)的城市人口結(jié)構(gòu)和出租需求結(jié)構(gòu)決定了一線城市永遠(yuǎn)是必進(jìn)之地,原因在于三點(diǎn):其一,需求集中,一線是人口流入的重鎮(zhèn)且會(huì)持續(xù)增加;其二,人口和房屋存量的基數(shù)大,具備實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的“基礎(chǔ)量”;其三,單價(jià)高,在成都市,雖然需求大,但是單價(jià)低,就像騎單車,在北京周轉(zhuǎn)一圈相當(dāng)于在成都周轉(zhuǎn)三圈,所以,有單價(jià)的周轉(zhuǎn)和規(guī)模才會(huì)意義。
2014年EQR公寓核心市場(chǎng)分布情況
中國(guó)公寓行業(yè)對(duì)比