文/蘇浩寧

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物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理

文/蘇浩寧

摘要：應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司非常重要的流動(dòng)資產(chǎn)，在全部流動(dòng)資產(chǎn)中占有較大的比重。做好應(yīng)收賬款的控制和管理有利于降低物業(yè)管理公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要針對(duì)物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款控制與管理的相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)研究，重點(diǎn)提出做好應(yīng)收賬款控制和管理工作的策略。希望可以為物業(yè)管理公司提高應(yīng)收賬款控制和管理工作的質(zhì)量提供一些參考和建議，減少壞賬損失，促使物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)效益最大化。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；應(yīng)收賬款；控制；管理策略

所謂的應(yīng)收賬款主要是指企業(yè)對(duì)外出售產(chǎn)品、材料以及提供服務(wù)等應(yīng)該向購(gòu)買(mǎi)單位收取的款項(xiàng)。這一款項(xiàng)是企業(yè)非常重要的流動(dòng)資產(chǎn)，能否做好對(duì)應(yīng)收賬款的控制和管理工作直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。如果應(yīng)收賬款控制和管理不到位，則有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，使企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重的話還會(huì)使企業(yè)破產(chǎn)倒閉。物業(yè)管理公司在應(yīng)收賬款控制和管理方面既有和一般企業(yè)相同的特點(diǎn)，同時(shí)也具有自己的特性。物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款對(duì)象主要分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與分散的業(yè)主兩種，尤其是后者應(yīng)收賬款的控制和管理存在一定的難度。在這種情況下，如何做好對(duì)應(yīng)收賬款的控制和管理工作，提高應(yīng)收賬款的回收率，已經(jīng)成為物業(yè)管理公司面臨的重要問(wèn)題。鑒于此，本文筆者將著重解決這一問(wèn)題。

一、應(yīng)收賬款控制和管理的成本分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，賒銷(xiāo)和賒購(gòu)已經(jīng)成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因?yàn)橘d銷(xiāo)的對(duì)象為眾多分散的業(yè)主而產(chǎn)生應(yīng)收賬款，之所以這樣做主要是為了擴(kuò)大銷(xiāo)售，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而獲取更大的利益。由此可知，應(yīng)收賬款是公司的一項(xiàng)重要的投資行為，而投資一定會(huì)產(chǎn)生成本，在對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理之前一定要全面了解應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成［1］。

應(yīng)收賬款成本主要由三個(gè)部分構(gòu)成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應(yīng)收賬款管理而消耗的公司開(kāi)支，主要包括對(duì)業(yè)主資信狀況調(diào)查產(chǎn)生的費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、記錄以及監(jiān)督等費(fèi)用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應(yīng)收賬款上而導(dǎo)致公司失去的機(jī)會(huì)成本。壞賬成本主要是指應(yīng)收賬款無(wú)法回收給公司帶來(lái)的損失。正確分析應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成，可以幫助公司正確權(quán)衡這種政策實(shí)施增加的盈利以及成本之間的關(guān)系。只有在盈利大于成本時(shí)才能實(shí)行賒銷(xiāo)制度，而當(dāng)賬款賒銷(xiāo)制度有良好經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷(xiāo)量，提高企業(yè)的盈利水平［2］。

二、對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理的策略分析

（一）真實(shí)全面的收集關(guān)于業(yè)主的資料，對(duì)業(yè)主的信用進(jìn)行評(píng)估，做好業(yè)主信用管理

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，賒銷(xiāo)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，為了將這種風(fēng)險(xiǎn)最小化，關(guān)鍵就是要做好對(duì)業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷(xiāo)服務(wù)。首先，加強(qiáng)建立健全信息管理制度，做好對(duì)業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續(xù)時(shí)一定要將業(yè)主的詳細(xì)信息填寫(xiě)清楚，并核實(shí)業(yè)主信息的真實(shí)性。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要定期對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行更新，以便在發(fā)生相關(guān)事件時(shí)可以及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對(duì)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力以及信用進(jìn)行評(píng)估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對(duì)于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益［3］。

（二）采用科學(xué)的信用政策

物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應(yīng)收賬款回收質(zhì)量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據(jù)實(shí)際的情況制定科學(xué)的信用政策。信用政策主要包括三個(gè)方面的政策，即現(xiàn)金折扣政策、信用期間政策以及信用標(biāo)準(zhǔn)政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務(wù)到付款的時(shí)間，信用時(shí)間過(guò)短或者過(guò)長(zhǎng)都會(huì)對(duì)公司不利，時(shí)間過(guò)短不能吸引業(yè)主，而時(shí)間過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致公司產(chǎn)生的費(fèi)用增多，甚至有可能會(huì)大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時(shí)就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據(jù)業(yè)主的意愿以及信用情況進(jìn)行調(diào)整。一年收費(fèi)一次可以減少業(yè)主繳費(fèi)的次數(shù)，給業(yè)主帶來(lái)方便，減少物業(yè)管理公司收費(fèi)的工作量。但是如果業(yè)主不能按時(shí)繳費(fèi)，則會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)增加業(yè)主一次性繳費(fèi)的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個(gè)月收費(fèi)一次，這樣可以大大降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這種繳費(fèi)方式雖然增加了業(yè)主繳費(fèi)的次數(shù)，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術(shù)的發(fā)展，很大程度上降低了對(duì)業(yè)主造成的麻煩，因此每個(gè)月繳費(fèi)一次切實(shí)可行［4］。

（三）建立完善的應(yīng)收賬款控制和管理機(jī)制

應(yīng)收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現(xiàn)金流量，進(jìn)而影響公司的運(yùn)營(yíng)。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)人員需要提高對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理問(wèn)題的重視程度，明確各個(gè)相關(guān)部門(mén)責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利，重點(diǎn)提高對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的要求，要求財(cái)務(wù)部門(mén)定期對(duì)每筆應(yīng)收賬款的賬齡以及增減變動(dòng)情況進(jìn)行核算，分析每筆應(yīng)收賬款形成的原因以及準(zhǔn)時(shí)回收的概率，并整理成系統(tǒng)的報(bào)告，反饋給公司的領(lǐng)導(dǎo)以及其他各個(gè)相關(guān)的部門(mén)。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要根據(jù)實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的應(yīng)收賬款控制和管理規(guī)章制度，將應(yīng)收賬款回收的情況和相關(guān)部門(mén)以及員工個(gè)人的績(jī)效薪資相掛鉤。另外，還需要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務(wù)總收入的2%-10%之間。為了提高應(yīng)收賬款的回收率，還需要將具體的回收責(zé)任分配到具體的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和相關(guān)工作人員身上，在年終需要對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及員工個(gè)人的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于工作不到位的人員需要調(diào)整崗位，優(yōu)化工作隊(duì)伍，提高應(yīng)收賬款的回收率［5］。

三、提高應(yīng)收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析

（一）加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理

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