文/吳佶

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

文/吳佶

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，進行有效的成本控制是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。只有建立一個成熟的成本管理控制體系，通過系統(tǒng)性、創(chuàng)新性的成本管理，對企業(yè)進行嚴格控制，才能保證企業(yè)經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。本文從目前成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，提出了成本控制理論和控制制度在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；目標成本法；控制制度

一、成本控制的目的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近些年來不斷的快速發(fā)展，同時也涌現(xiàn)出了不少新興的房地產(chǎn)企業(yè)。其中能夠長期保持穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)確是少數(shù)，因為要保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)，不僅要依靠企業(yè)現(xiàn)有的資金狀況，更重要的是企業(yè)內(nèi)部的管理流程和控制體系。只有不斷地完善企業(yè)的管理控制流程，及時的發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)對危機，才能使企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。

最近在不少城市出現(xiàn)了地產(chǎn)投資熱，地價持續(xù)攀升。雖然國家出臺了一系列的政策來保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，但房地產(chǎn)企業(yè)不能依賴于國家來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還必須建立健全有效的房地產(chǎn)內(nèi)部管理控制機制來配合外部環(huán)境帶來的變化。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程是一個開發(fā)期限長，資金使用量大，涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜的過程。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期需要選擇一個適合企業(yè)自身狀況的融資方式，在籌集到資金后企業(yè)才能正式開展項目的建設(shè)和營銷管理，在這個過程中會出現(xiàn)諸多的不確定因素，如果企業(yè)不能及時的發(fā)現(xiàn)問題，那么就可能造成資金鏈的斷裂或者企業(yè)的破產(chǎn)。

內(nèi)部控制管理理論已經(jīng)發(fā)展了一段時間，從美國薩班斯-奧克斯利法案的提出，到我國出臺了一系列相關(guān)內(nèi)部控制的基本流程，都在一個不斷完善的過程中。所以房地產(chǎn)企業(yè)要跟上時代發(fā)展的步伐，從內(nèi)部控制入手，從財務(wù)管理控制和成本控制等環(huán)節(jié)入手，才能實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步的發(fā)展。

二、國內(nèi)外研究狀況

（一）國內(nèi)研究狀況

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步比國外晚，不過對于內(nèi)部控制制度的研究也在不斷的規(guī)范中，國家相繼發(fā)布了《內(nèi)部控制會計控制規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，對企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)注程度可見一斑。此外，國內(nèi)也有一些相關(guān)理論研究的提出，比如信息化系統(tǒng)建設(shè)對內(nèi)部管理控制的影響，風險管理和內(nèi)部控制相結(jié)合等理論。

（二）國外研究狀況

國外經(jīng)歷了安然、世通等事件后，出臺了《薩班斯-奧克斯利法案》，提出了對公司內(nèi)部審計和控制的強化要求。國外的一些研究主要是從針對控制體系的建立出發(fā)。在英國如果投資主體是政府部門，那么需要按照標準的造價成本來運作；如果是非政府性質(zhì)企業(yè)，成本控制方法沒有強制要求。同時英國具有一套完善的成本控制體系，貫穿到項目開發(fā)建設(shè)的全過程，并且責任落實到具體的每一個人。在美國，開發(fā)企業(yè)通常會委托專業(yè)的咨詢公司來進行成本控制。在德國，不同于英國，所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目都需要遵循國家制定的控制標準，而且更多的是對開發(fā)成本的事前規(guī)范控制，對前期開發(fā)人員的要求也很高。

三、成本控制的內(nèi)容

（一）內(nèi)容的構(gòu)成

房地產(chǎn)項目的成本控制是對整個房地產(chǎn)開發(fā)周期中所有環(huán)節(jié)的成本控制。包括土地成本、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施成本、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用、各項稅金等。

其中土地成本通常占整個項目開發(fā)成本的30%左右，隨著目前土地拍賣價格的不斷提高，土地成本所占比例同時也可能提升到50%。土地成本也是核算樓面價，預(yù)估銷售價格的重要依據(jù)；前期費用主要是項目開發(fā)之前的規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、勘察設(shè)計等費用，這些工作往往需要專業(yè)的測繪和統(tǒng)計人員去完成；建安成本主要是對項目施工整體的費用，包括土建、內(nèi)裝、外裝等工程，占整個項目的比重約50%左右；基礎(chǔ)配套設(shè)施費用主要是水電、燃氣、綠化環(huán)境等費用；開發(fā)間接費用主要是指管理人員的工資以及營銷人員的考核獎金等，是制定企業(yè)考核機制的重要因素；稅費是指企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售過程中所產(chǎn)生的一系列按照國家規(guī)定依法繳納的費用，也是企業(yè)進行稅收籌劃的依據(jù)；財務(wù)費用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的融資成本，也是決定企業(yè)能否實現(xiàn)目標利潤的關(guān)鍵因素之一。由此可見，每個環(huán)節(jié)的成本費用都是項目成本的重要組成部分。

同時這些成本對應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同階段，如前期階段的規(guī)劃設(shè)計，土地取得、中期階段的建設(shè)開發(fā)、后期階段的銷售管理等。因此在每個階段都應(yīng)該加強對企業(yè)的成本管理控制。

（二）成本控制的理論

成本控制的理論方法主要有：標準成本法、作業(yè)成本法、目標成本法。

標準成本法顧名思義，就是在既定的直接材料、人工和制造費用條件下，計算產(chǎn)品的標準成本，通過比較實際成本與標準成本的差異，再具體分析固定成本差異和變動成本差異。

作業(yè)成本法是把產(chǎn)品的成本資源分配到具體的作業(yè)當中，再根據(jù)不同作業(yè)的工作量計算最終的產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法較傳統(tǒng)的成本法有一定的進步，能合理的分配計算成本，為管理層提供更精確的決策依據(jù)。

目標成本法是為達到既定的目標利潤，在整個開發(fā)過程中包括規(guī)劃設(shè)計、項目建造、營銷管理的全部環(huán)節(jié)，同時不斷的完善當前成本的一種理論方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，通過比較可研預(yù)計成本和實際成本的差異，以可研成本為導(dǎo)向，逐步降低項目開發(fā)成本，為房地產(chǎn)項目的預(yù)計售價提供有效依據(jù)；在項目開發(fā)建設(shè)階段，通過重新調(diào)整過的預(yù)計成本，并以之為導(dǎo)向，降低企業(yè)實際的建造成本，從而達到控制成本的目的，有利于企業(yè)目標利潤的實現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性，對開發(fā)過程中每一個階段的成本控制就顯得都很重要。目標成本法更側(cè)重事前的控

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