文/張娜

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地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理探討

文/張娜

摘要：在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，通過對財(cái)務(wù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，才能提高財(cái)務(wù)信息有效性，達(dá)成財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。筆者在本文中將對地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理探討，以供讀者參考。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目；財(cái)務(wù)；動(dòng)態(tài)管理

一、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理

DFM系統(tǒng)也就是財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的別稱，作為一種財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理的系統(tǒng)。它圍繞動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)計(jì)算指標(biāo)進(jìn)行工作，配合相關(guān)的管理輔助工具與動(dòng)態(tài)變量分析方法進(jìn)行計(jì)算，從而達(dá)到財(cái)務(wù)信息的變量管理目標(biāo)。對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，在經(jīng)濟(jì)預(yù)算的過程中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是把地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年與幾年后的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行回顧和預(yù)測，對設(shè)定目標(biāo)與結(jié)果進(jìn)行分析，運(yùn)用一系列的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析，從而體現(xiàn)一系列變量因素影響下的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)運(yùn)營結(jié)果。在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的過程中，可以對地產(chǎn)投資開發(fā)進(jìn)行財(cái)務(wù)上的預(yù)測，提高對各種變量因素的規(guī)避與抵消，進(jìn)而保證地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營效益得以實(shí)現(xiàn)。

二、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理探討

(一)意義

作為一名地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員，若想實(shí)現(xiàn)健康有序的發(fā)展，就必須對地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值變化與影響其財(cái)務(wù)狀態(tài)的各類變量進(jìn)行分析，從而提高財(cái)務(wù)管理的目的性，為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目謀得更多的經(jīng)濟(jì)效益。但從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析管理來說，對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金量，財(cái)務(wù)管理工作量，以及未來發(fā)展的變量關(guān)系都沒有進(jìn)行完善的分析與管理，無法幫助地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。如在管理過程中，地產(chǎn)開發(fā)商需要借助財(cái)務(wù)信息進(jìn)行前期的項(xiàng)目任務(wù)分配，需要對合約要求進(jìn)行分解，對整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行逐項(xiàng)確認(rèn)。要做到這些，就必須通過財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理來實(shí)現(xiàn)可控的管理流程監(jiān)控。由于整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括了對于項(xiàng)目預(yù)算的編制，對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)下的資源與條件的整合，包括了對于成本與效益的保障，以及對項(xiàng)目未來幾年收益與風(fēng)險(xiǎn)的分析等等。這些管理內(nèi)容就要求財(cái)務(wù)管理方面，做到數(shù)據(jù)的有效支撐，管理的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。立足于此，才能規(guī)范項(xiàng)目的流程，為地產(chǎn)開發(fā)商提供科學(xué)的決策信息，實(shí)現(xiàn)對地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)政管控。提高項(xiàng)目的管理水平，促進(jìn)資金與資源的合理分配，提高地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理效益。

(二)現(xiàn)狀

目前來說，在地產(chǎn)開發(fā)中，前期的預(yù)算與準(zhǔn)備工作應(yīng)堅(jiān)持流程的完整性。這也就意味著，在項(xiàng)目開發(fā)的初級(jí)階段，應(yīng)由地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)部門牽頭，利用地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的部門協(xié)作，來完成前期財(cái)務(wù)信息的收集與上報(bào)。并以這些信息為基礎(chǔ)，進(jìn)行預(yù)算的編制與資金分配。在研究地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告時(shí)，應(yīng)以前期財(cái)務(wù)分析工作為重點(diǎn)，提前預(yù)估后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)形勢，做好項(xiàng)目開發(fā)初期的施工準(zhǔn)備與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測工作。

再者，在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理過程中，應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行財(cái)務(wù)狀態(tài)進(jìn)行評價(jià)，通過設(shè)立相關(guān)的評價(jià)指標(biāo)，利用相應(yīng)的圖表進(jìn)行每一階段的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。從而建立起財(cái)務(wù)評價(jià)體系的動(dòng)態(tài)分析模板，對模板的每一個(gè)參數(shù)數(shù)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)定，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本與目標(biāo)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。對于這模板內(nèi)容要堅(jiān)持模擬與現(xiàn)狀相對比，自動(dòng)保存與記錄，進(jìn)而完善與優(yōu)化動(dòng)態(tài)管理效率。在整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)過程里，每一個(gè)工作都要細(xì)分為若干個(gè)工程項(xiàng)目作業(yè)點(diǎn)，在不同的執(zhí)行時(shí)間段里進(jìn)行財(cái)政目標(biāo)控制。為了保證項(xiàng)目細(xì)節(jié)執(zhí)行過程中有效完成財(cái)政預(yù)算目標(biāo)，所以應(yīng)對每個(gè)部門的實(shí)際完成情況與預(yù)設(shè)目標(biāo)進(jìn)行比對。在此基礎(chǔ)上對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門進(jìn)行績效考評，完成指標(biāo)的部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，超出預(yù)算指標(biāo)的部門進(jìn)行原因分析，責(zé)令整改。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做好預(yù)算執(zhí)行工作。

對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理過程中，融資工作也是其重要的工作內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，一方面，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極與大中型企業(yè)開展合作，利用彼此的資源互補(bǔ)性，提高資源與條件的整合度，進(jìn)而為項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。另一方面，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用大中型企業(yè)的高信用為自己的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供擔(dān)保，從而獲得更多的銀行貸款，實(shí)現(xiàn)其地產(chǎn)開發(fā)的融資目標(biāo)。

(三)優(yōu)化

要想做好地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理優(yōu)化，應(yīng)要從以下三方面入手：

第一個(gè)是進(jìn)行完善的績效管理標(biāo)準(zhǔn)化工作，把地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范化的指標(biāo)統(tǒng)一，統(tǒng)一會(huì)計(jì)語言，統(tǒng)一評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，簡化財(cái)務(wù)管控過程，提高績效管控效率。

第二個(gè)是進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的資金調(diào)度工作。通過對不同階段的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)情況，融資籌資情況進(jìn)行財(cái)政動(dòng)態(tài)管理分析。從而預(yù)見性地進(jìn)行內(nèi)部資金的運(yùn)作與分配，提高所有企業(yè)員工在資金上的全局性意識(shí)，提高員工對企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的了解度，從而提高動(dòng)態(tài)監(jiān)控與財(cái)務(wù)管理的效率。

第三個(gè)是進(jìn)行資產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化工作。對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，資金規(guī)模大，管理流程長，項(xiàng)目管理細(xì)節(jié)多，這些都提高了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的難度?；诖?，為了提高地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效率，應(yīng)對資產(chǎn)的生命周期進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)行定期清算。在進(jìn)行資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化操作時(shí)，在項(xiàng)目動(dòng)工前對預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，對地皮購置問題進(jìn)行清算。對項(xiàng)目開發(fā)中的施工進(jìn)度，環(huán)境改造，市場價(jià)值與處理細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一管理。強(qiáng)化各細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作，提高財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理對于管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的作用力，提高財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理與管理措施執(zhí)行的配合度。

三、結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)下，我國的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，也面臨著越來越多的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理要求。在地產(chǎn)開發(fā)過程中，要提高企業(yè)所占的市場份額，就必須從內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的動(dòng)態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)操作，提高地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力，提高企業(yè)的核心競爭力。當(dāng)然，在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，越完善越優(yōu)化的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能力越能有效節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目開發(fā)效益，進(jìn)而提高項(xiàng)目開發(fā)的工作質(zhì)量，幫助地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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(作者單位：河北旅游投資集團(tuán)股份有限公司)