皮國正　李國良

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化也會使得整個國家經(jīng)濟產(chǎn)生波動。本文首先是在索洛的經(jīng)濟增長模型原理基礎(chǔ)上對模型的缺陷進行分析并得出了改進后的索洛經(jīng)濟增長模型，然后將房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生變化的原因與改進的經(jīng)濟增長模型相結(jié)合，分析得出相應(yīng)的結(jié)論并找到解決這種狀況的措施，并給出了在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。研究指出：這種改進后的模型能夠刺激和帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長，從而為當(dāng)前我國房地產(chǎn)的低迷時期提供一些指導(dǎo)和參考意見，也為房地產(chǎn)企業(yè)改進運營模式和提高經(jīng)濟效益提供一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 支柱產(chǎn)業(yè) 增長模型 低迷期 刺激

一、引言

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟遇到了瓶頸和低迷期，國內(nèi)眾多的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因多種因素紛紛放緩、減少甚至停止投資。本文基于這種背景，結(jié)合經(jīng)濟學(xué)理論分析產(chǎn)生這種房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷的原因，并在改進后的索洛經(jīng)濟增長模型中進行分析并得出對應(yīng)的結(jié)論，并根據(jù)各自的結(jié)論得出相應(yīng)的措施。通過對本文的應(yīng)用研究分析能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身應(yīng)對經(jīng)濟變化能力，從而為解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的變動和低迷現(xiàn)狀提供一定的參考。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟變動原因剖析

通過對國內(nèi)的多個地區(qū)：廣東、江蘇、北京、湖北、湖南、云南等省份房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)研，運用統(tǒng)計學(xué)方法統(tǒng)計這些工程項目的數(shù)據(jù)，找出其共性并加以分析，最后得出一些一致的結(jié)論。結(jié)論指出產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷的主要原因有三個：一是貸款利率和房貸利率即邊際儲蓄率上升明顯，信貸收縮過緊，不僅銀行資金緊張，房貸額度緊張，而且全社會資金成本大幅提高，對經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生不利影響[1]。二是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值低下，又因為房價過高導(dǎo)致社會低購買力嚴重脫節(jié)，購房者處于觀望狀態(tài)，不敢輕易購買也導(dǎo)致房企的銷售不樂觀。三是投資成本增大，這主要是建筑原材料價格和勞動力成本上漲，房建建造和投資成本大大提高，使得房企的投資減少進而使企業(yè)的盈利下降[2]。這三點是造成了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟變動中產(chǎn)生低迷現(xiàn)狀的主要原因。

三、改進后的索洛經(jīng)濟增長模型原理

索洛經(jīng)濟增長模型（Solow，1956）是通過放棄勞動力與資本固定比例，通過將資本、勞動和總產(chǎn)出之間的比例關(guān)系內(nèi)生化而來的模型[3]。索洛將一般的生產(chǎn)函數(shù)表述為：Y=F（K，L），并在考慮技術(shù)水平變化時使用具有?？怂怪行约夹g(shù)進步的生產(chǎn)函數(shù)：Y=A（t）F（K，L）。當(dāng)給定儲蓄率不變時，得出的最終產(chǎn)品與資本存量的穩(wěn)態(tài)增長率都為n+g/1-a。索洛模型假定總儲蓄率為s ，其資本積累方程K=sf（k）-（n+g+δ）k，其中K：資本；L：勞動；A：施工技術(shù)水平；I：投資；k：有效勞動投入之上的資本密度；s：邊際儲蓄率；n：人口增長率；g：施工技術(shù)進步率；δ：資本增長率；y：有效勞動投入之上的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

傳統(tǒng)索洛經(jīng)濟增值模型的一個比較大的缺陷是沒有投資函數(shù)，純主觀的認為資本積累與資本密度k相關(guān)，但是在實際房地產(chǎn)經(jīng)濟變化中，經(jīng)濟的資本積累不僅僅與資本密度有關(guān)，還與其它因素尤其是企業(yè)的投資I有關(guān)，引入因素變量&=aI+bk就可以在一定程度上彌補該缺陷，因此就可以得出一種新的經(jīng)濟增長模型，其資本積累方程為K=sf（k）-（n+g+δ）k+ &，&=aI+bk，其中&為因素變量，從等式中可以看出這個因素變量不僅與實際經(jīng)濟中資本密度k相關(guān)，而且還與企業(yè)的投資I相關(guān)。通過這個新的資本積累方程就可以較完整地反映經(jīng)濟的變動情況，從而彌補了傳統(tǒng)索洛經(jīng)濟增值模型對經(jīng)濟結(jié)果的判斷不夠準確的缺陷。

四、改進后的索洛經(jīng)濟增長模型的應(yīng)用分析

基于對房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷期的大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，得出的產(chǎn)生低迷的三種原因其對應(yīng)在經(jīng)濟學(xué)的理論分別是：s邊際儲蓄率上升，y人均國內(nèi)生產(chǎn)總值下降，I投資成本增大。在應(yīng)用改進的索洛經(jīng)濟增長模型進行分析時采取控制其它變量，只分析單一變量的原則得出相應(yīng)的結(jié)果。

（一）當(dāng)邊際儲蓄率上升時，改進的索洛經(jīng)濟模型應(yīng)用

在改進的索洛經(jīng)濟增長模型中，資本積累方程為：K=sf（k）—（n+g+δ）k+&，&=aI+bk。當(dāng)其它變量y和I不變，s邊際儲蓄率增大時，k值隨著s增大而增大[4]。由資本積累方程可以看出，sf（k）增大，（n+g+δ）k也增大，—（n+g+δ）k減小，&=aI+bk也增大，并得出以下圖1。

結(jié)合圖1和資本積累方程，當(dāng)K值<0時，—（n+ g+δ）k的絕對值大于sf（k）+&的絕對值之和，因此在其它變量y和I不變的情況下，要想使得K值>0，必須減少（n+ g+δ）k值，因此需要減少n+g+δ，即減少n，g和δ為最佳措施，減少人口增長率，施工技術(shù)進步率和資本增長率，具體在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是需要精簡人員、不過量引入施工設(shè)備及施工新技術(shù)和減少投資資金。這樣才能使得房產(chǎn)企業(yè)在某種程度上獲得經(jīng)濟效益，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長。

（二）當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值下降時，改進的索洛經(jīng)濟模型應(yīng)用

在改進的索洛經(jīng)濟增長模型中，當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值y下降時，其他變量s和I不變時，會帶來k：有效勞動投入之上的資本密度的減小[5]，與此相關(guān)的&=aI+bk減小，sf（k）也減小，（n+g+δ）k也減小，—（n+g+δ）k增大，并得出圖2。

結(jié)合圖2和資本積累方程，sf（k）+&之和逐漸減少，—（n+ g+δ）k逐漸增大，因此在其它變量s和I不變的情況下，要想使得K值>0，必須增大sf（k）+& 即sf（k）+aI+bk值，因此需要增大n+g+δ，即增大n，g和δ，增大人口增長率，施工技術(shù)進步率和資本增長率，具體在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是增加從業(yè)人員、大量引入施工設(shè)備及施工新技術(shù)和加大投資資金。同樣地加大投資資金時，k值增大，δ=aI+bk也逐漸增大，sf（k）也逐漸增大，這正與實現(xiàn)目標值K大于0剛好吻合。最大的實現(xiàn)了房企的經(jīng)濟效益，從而帶動了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟活力。

（三）當(dāng)投資成本增大時，改進的索洛經(jīng)濟模型應(yīng)用

在改進的索洛經(jīng)濟增長模型中，當(dāng)I房地產(chǎn)企業(yè)投資成本增大時，其他變量s和y不變時，會帶來k：有效勞動投入之上的資本密度的增大[6]，與此相關(guān)的&=aI+bk增大，sf（k）也增大，（n+g+δ）k也增大，—（n+g+δ）k減小，并得出圖3。

結(jié)合圖3和資本積累方程，sf（k）+&之和增大，—（n+ g+δ）k逐漸減少，因此在其它變量s和y不變的情況下，要想使得K>0，必須增大—（n+ g+δ）k即減少（n+ g+δ）k值，因此需要減少n+g+δ，即減少n，g和δ，減少人口增長率，施工技術(shù)進步率和資本增長率，具體在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是需要控制和精簡人員、減少施工設(shè)備和施工新技術(shù)的引進和控制資金投入。這樣才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本上獲得最大程度上的經(jīng)濟效益。

（四）綜合分析

通過以上改進的索洛經(jīng)濟增長模型在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟變化中的應(yīng)用可以得出，改進后的索洛經(jīng)濟增長模型在房地產(chǎn)經(jīng)濟變化中起到了主導(dǎo)作用，他們之間的相互關(guān)系可以通過以下圖4展示出來。

但是在實際的房地產(chǎn)經(jīng)濟變化當(dāng)中，往往不止一個因量在發(fā)生變化，經(jīng)常是兩個或者多個因量在發(fā)生變化。這種情況下也就需要綜合考慮人口增長率、技術(shù)進步率和資本增長率的不同變化，以此來解決多個原因變量帶來的經(jīng)濟變化狀況。

五、結(jié)語

本文是在傳統(tǒng)的索洛經(jīng)濟增長模型基礎(chǔ)上，提出了改進的經(jīng)濟的索洛經(jīng)濟增長模型，并將該模型應(yīng)用到低迷的房地產(chǎn)經(jīng)濟變化當(dāng)中，給出了解決這種低迷的房地產(chǎn)經(jīng)濟變動狀況的解決途徑和措施。雖然這種解決途徑和措施不能保證能夠徹底完整地解決整個房地產(chǎn)市場低迷的經(jīng)濟變動狀況，但是這種應(yīng)用研究可以在某種程度上給予房地產(chǎn)企業(yè)較為準確的指導(dǎo)意見和幫助，從而也為解決低迷的房地產(chǎn)經(jīng)濟變動帶來更大的經(jīng)濟參考價值，較之傳統(tǒng)的索洛經(jīng)濟模型有較大的優(yōu)勢，具有一定的應(yīng)用價值。

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（皮國正，1986年生，湖北鄂州人，昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院碩士研究生。研究方向：建設(shè)項目管理。李國良，1974年生，黑龍江綏化人，昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授。研究方向：建設(shè)項目管理）