摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出急劇增長(zhǎng)的繁榮發(fā)展局面，其對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著巨大的作用。然而當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在管理中存在著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題如若得不到及時(shí)有效的解決，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展必將造成很大的麻煩，本文就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；困境；出路

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化的快速推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速發(fā)展起來(lái)。其對(duì)改善居民的物質(zhì)生活條件產(chǎn)生了很大影響。然而由于現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不規(guī)范，其中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，這不但不利于地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，所以必須加強(qiáng)對(duì)此問(wèn)題的重視，對(duì)其進(jìn)行深入的分析研究。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境

1、政府調(diào)控失當(dāng)。我國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有一定的壟斷性，主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)形式等的壟斷。地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)濟(jì)利益最大化，使用各種手段及方法收緊住房供應(yīng)量，拉大供需差距，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。房產(chǎn)價(jià)格主要包含土地成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等方面。企業(yè)及市場(chǎng)規(guī)模也越來(lái)越大，各行各業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越激烈，他們利用城市的各種優(yōu)越條件不斷的壯大企業(yè)。這些都無(wú)形中增加了對(duì)住房的需求，城市土地的價(jià)值被逐漸擴(kuò)大。在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)，甚至出現(xiàn)了“土地財(cái)政”的情況，大有過(guò)之而無(wú)不及之勢(shì)?，F(xiàn)在我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)一般都是通過(guò)買斷的形式取得使用權(quán)，這樣就使得有些地方政府通過(guò)土地的交易從中獲取了更大的經(jīng)濟(jì)利益。

2、金融政策調(diào)控不當(dāng)。由于我國(guó)現(xiàn)行的資本市場(chǎng)并不很完善，存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，再加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，就使得房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度得到了暫時(shí)的控制。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的投資，若將這些資本都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將形成消費(fèi)者爭(zhēng)搶房源的情況，從而形成變相抬高房?jī)r(jià)的依據(jù)，使得真正的商品房轉(zhuǎn)變成為了資本房，這種情況也就成為了很多資本商家投機(jī)地產(chǎn)的一個(gè)因素。由于近幾年住房實(shí)際的供給和虛假的需求之間的矛盾不斷加大，致使房?jī)r(jià)完全脫離了本身的價(jià)值，使得房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)開始加大，這樣就又加劇了供需之間的矛盾。

3、國(guó)家住房保障政策有待健全。國(guó)家的住房保障政策和每個(gè)居民都息息相關(guān)。由于在政策的制定和運(yùn)用過(guò)程中，嚴(yán)重缺乏可操作性，法律的約束又不給力，結(jié)果就導(dǎo)致問(wèn)題的不斷出現(xiàn)。又由于保障性住房建設(shè)位置比較偏遠(yuǎn)交通不便配套設(shè)施不健全，雖然價(jià)格比較低，但由于生活上的不方便，使得人們的生活成本增加，給居民帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二、造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)問(wèn)題的因素

1、市場(chǎng)因素

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展?jié)摿烷_拓空間，并且伴隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們逐漸向城市中遷移使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求也得到了很大的提升，在市場(chǎng)方面的作用下使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具備較大的發(fā)展空間和前景。從市場(chǎng)方面的角度來(lái)看，房地產(chǎn)也屬于一種商品，作為商品就會(huì)受到供求關(guān)系的影響，所以說(shuō)市場(chǎng)因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要因素。

2、經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素主要包含利率因素、物價(jià)因素以及居民收入等幾方面。很多時(shí)候，利率都會(huì)以直接影響消費(fèi)者購(gòu)買行為和趨向表現(xiàn)出來(lái)。從成本角度出發(fā)，貸款利率的增加或降低能夠在很大程度上影響到房地產(chǎn)開發(fā)者投資利息的多少，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的建設(shè)成本和自身的盈利空間。從對(duì)購(gòu)買者的影響來(lái)看，如果購(gòu)買者的主要購(gòu)房款來(lái)自于貸款，那么貸款利率的高低將會(huì)直接影響到購(gòu)買者的成本，進(jìn)而對(duì)其購(gòu)買欲望產(chǎn)生一定促進(jìn)或抑制作用。另一方面，房地產(chǎn)是一種較為復(fù)雜建設(shè)項(xiàng)目，其中涉及到了諸多因素，一旦房地產(chǎn)建筑材料的價(jià)格出現(xiàn)變化或波動(dòng)或者人工費(fèi)用以及建設(shè)周期出現(xiàn)變化都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)的建設(shè)成本，這種變化將會(huì)直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上，所以說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與一般物價(jià)水平也存在著密切的聯(lián)系。

3、社會(huì)因素

通常情況下，如果社會(huì)政治情況比較穩(wěn)定，人們的投資、置業(yè)信心也較為高漲，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則會(huì)保持在穩(wěn)定狀態(tài)，而如果政治情況不定，隨時(shí)可能發(fā)生動(dòng)蕩的社會(huì)環(huán)境，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將會(huì)受到嚴(yán)重影響，且波動(dòng)性更強(qiáng)。社會(huì)穩(wěn)定方面除了包含政治因素外，還包括社會(huì)秩序的穩(wěn)定。如果社會(huì)發(fā)生偷竊、搶劫以及殺人等不良犯罪現(xiàn)象較為頻繁的話，人們?cè)诖松顚?huì)缺乏足夠的保障，這也將直接影響到房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到下跌的影響。

4、國(guó)際環(huán)境因素

國(guó)際環(huán)境泛指國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事以及政治等多方面因素。由于全球化發(fā)展的不斷深入，使得國(guó)家之間的影響也不斷加大，尤其是相鄰國(guó)家之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，如果世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好的話，那么將會(huì)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有利環(huán)境。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，雖然在本質(zhì)上屬于商品但是又與正常商品之間存在很大不同，房地產(chǎn)不能夠進(jìn)行移動(dòng)，因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)一般僅限于國(guó)內(nèi)范圍。但是由于開發(fā)企業(yè)可能來(lái)自于外資，因此在這種國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，企業(yè)之間難免會(huì)在房地產(chǎn)價(jià)格方面采取優(yōu)惠政策來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。在這樣的環(huán)境下，外資的注入則會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成重要影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的出路

1、建立科學(xué)的管理和行業(yè)發(fā)展模式

我國(guó)正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深化改革，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理與行業(yè)發(fā)展模式也處于調(diào)整中。因此，制定一個(gè)科學(xué)、可行的發(fā)展模式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。通過(guò)對(duì)國(guó)外成功的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式和行業(yè)發(fā)展模式的借鑒，制定出符合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展目標(biāo)和科學(xué)、合理、可行的發(fā)展途徑，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)健康良性的發(fā)展。

2、建設(shè)科學(xué)的管理機(jī)制

由于我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成的原因多且復(fù)雜，為了改變其所面臨的不利局面，進(jìn)行深化改革是必不可少的。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)管理體制的深化改革，建立起一套科學(xué)的、有效的管理機(jī)制，并對(duì)政府相關(guān)管理部門的職能進(jìn)行調(diào)。另外，在制定政策時(shí)要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體及主體的職責(zé)，并對(duì)各個(gè)主體的各種行為進(jìn)行有效的監(jiān)管監(jiān)督。

3、著力完善有關(guān)金融體系

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開金融體系的大力支持。從現(xiàn)階段我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)金融的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)之間的借貸結(jié)構(gòu)必須進(jìn)行調(diào)整，向剛需消費(fèi)貸款傾斜，同時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范。另外，針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源、資產(chǎn)流動(dòng)等這些具體問(wèn)題，為了進(jìn)一步促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)金融的發(fā)展，我國(guó)應(yīng)適時(shí)建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)制度，實(shí)現(xiàn)抵押或貸款的市場(chǎng)化。并將這一市場(chǎng)整體納入金融大大市場(chǎng)中，以便將地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有效聯(lián)接起來(lái)。這樣房地產(chǎn)行業(yè)就解決了資金來(lái)源的問(wèn)題，保證了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。二級(jí)市場(chǎng)金融制度的建立和發(fā)展將有效的分散銀行貸款高風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，還能推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)金融的市場(chǎng)化發(fā)展，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。

4、健全地產(chǎn)業(yè)法律體系

健全的法律體系能夠保整個(gè)行業(yè)健康規(guī)范地運(yùn)行。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想健康有序的發(fā)展，必須建立和完善我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的法律體系，只有健全、規(guī)范、嚴(yán)格的法律體系才能夠保障我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)走上規(guī)范，健康的發(fā)展道路。

結(jié)束語(yǔ)

鑒于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，因此在未來(lái)的發(fā)展中我們應(yīng)當(dāng)努力完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)環(huán)境，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展提供更好的環(huán)境，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體的進(jìn)步。

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