【摘要】當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的重要經(jīng)濟(jì)力量，在競爭不斷加大的過程中，產(chǎn)業(yè)集中度也在逐漸增加，在這一過程中房地產(chǎn)異地開發(fā)已經(jīng)成為了企業(yè)生存和發(fā)展的重要趨勢。房地產(chǎn)的項目工程管理在異地管理這一方式上已經(jīng)成了現(xiàn)階段發(fā)展的一個特點，基于此，本文則主要就房地產(chǎn)異地項目工程管理的理論進(jìn)行分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)的異地項目信息化建設(shè)中的問題加以分析，結(jié)合實際探索相應(yīng)的管理方法。希望通過此次的理論研究對實際操作起到一定指導(dǎo)作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；異地管理；項目工程

0.引言

房地產(chǎn)的開發(fā)項目工程管理是開發(fā)建設(shè)過程中的重要管理內(nèi)容，在異地管理上則顯得更為突出。由于在區(qū)域的職能部門規(guī)則上存在著差異，并且管理的半徑逐漸增大，在施工的整體環(huán)境上也有著不同，所以在異地項目工程的實際管理過程中有著諸多難點。加強房地產(chǎn)企業(yè)的異地項目工程管理的方法理論研究，能夠從一定程度上指導(dǎo)實踐，從而進(jìn)一步為異地房地產(chǎn)項目工程管理提供有利條件。

1.房地產(chǎn)工程項目管理的作用及要素分析

1.1房地產(chǎn)工程項目管理的要素分析

房地產(chǎn)工程項目的管理控制有著諸多要素，管理的主要對象就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的系統(tǒng)綜合控制，從而形成通過總體到細(xì)節(jié)的一個嚴(yán)密多維控制體系，從管理的對象上主要有項目結(jié)構(gòu)的各層次單元以及各生產(chǎn)要素和實施過程內(nèi)容等。在房地產(chǎn)項目控制的內(nèi)容上主要有進(jìn)度控制，也就是能全面反映項目實施進(jìn)展的綜合指標(biāo)；還有是質(zhì)量控制，這是對項目實施的各項任務(wù)及技術(shù)活動的各要素進(jìn)行的科學(xué)控制過程；再者就是投資控制，也就是在多種措施實施下進(jìn)行對工程項目實施的監(jiān)督及控制，保障投資目標(biāo)的最大化實現(xiàn)。除此之外還有安全和環(huán)境保護(hù)控制以及合同控制等[1]。

1.2房地產(chǎn)工程項目管理的主要作用分析

房地產(chǎn)工程項目管理自身有著重要的作用發(fā)揮，對項目的進(jìn)度以及成本和技術(shù)等采取的一系列措施方法，能夠?qū)τ媱澮鈭D得到有效的貫徹，借助管理控制職能可及時的對計劃執(zhí)行情況進(jìn)行掌握，而后在根據(jù)所反饋的信息采取措施，對計劃的實現(xiàn)能有所保證。另外還有補充計劃不足的作用，還能夠和其它的管理職能相結(jié)合，從而形成完整的系統(tǒng)體系。為能對項目進(jìn)行有效控制，在項目機構(gòu)的設(shè)置及人員配備等條件下，要給予正確的指導(dǎo)，如此才能使得項目在實施過程中成為一個有機整體。

2.房地產(chǎn)工程項目異地管理現(xiàn)狀問題及優(yōu)化方法探究

2.1房地產(chǎn)工程項目異地管理現(xiàn)狀問題分析

從現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)工程項目異地管理的情況來看，還有諸多環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步的完善，管理中還存在著一些不合理的問題。主要體現(xiàn)在和時代的發(fā)展沒有得到充分的契合，成本管理觀念還是按照以往的思維模式進(jìn)行實施的。有些房地產(chǎn)的企業(yè)在異地開發(fā)項目上認(rèn)識成本管理主要是將其控制在預(yù)算的范疇就可以，但從成本管理的實際發(fā)展宗旨來看，其主要是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，但在實際中的某項成本之處比預(yù)算要高而獲得的收益能夠得到增加，就能將這一項目的成本超支作為是成本的節(jié)約范疇[2]。

還有就是對項目的規(guī)劃設(shè)計沒有創(chuàng)新，盲目的搬抄異地項目設(shè)計，有的甚至是將沿海城市的項目規(guī)劃設(shè)計在內(nèi)陸進(jìn)行應(yīng)用。由于受到消費習(xí)慣以及地域文化差異的影響，就造成了房子的滯銷，從而在管理的成本不斷上升，這樣就對企業(yè)的風(fēng)險大大的增加了。另外就是沒有妥善的將成本和質(zhì)量的關(guān)系處理好，往往是對生產(chǎn)的質(zhì)優(yōu)價廉強調(diào)的較多，但在具體的實施過程中有著很大的難度，主要就是兩者的關(guān)系一般是呈現(xiàn)出正向關(guān)系的，再加上異地開發(fā)的項目工程的質(zhì)量很大程度上是取決于產(chǎn)品的定位，倘若是原材料的價格在上升，那么在對成本降低的時候就會帶來質(zhì)量上的問題[3]。

2.2優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目異地管理的方法探究

針對以上的相關(guān)問題，要結(jié)合實際對房地產(chǎn)的異地項目工程管理在方法上進(jìn)行有效優(yōu)化，管理方法要從多個角度進(jìn)行考慮，首先要能構(gòu)建一個全過程目標(biāo)成本管理的制度，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠針對投資估算在成本管理部門的支持下實施項目開發(fā)目標(biāo)成本的編制[4]。將其作為是成本的控制基礎(chǔ)，然后在得到了企業(yè)的決策層認(rèn)可之后按照成本管理的部門制定的成本控制責(zé)任書將目標(biāo)進(jìn)行合理的分解。從成本管理部門的主要職責(zé)上來看，主要有分析、編制、檢查等一系列的責(zé)任管理制度。在管理制度的制定上要能夠?qū)椖控?zé)任成本的實際執(zhí)行和動態(tài)成本變動狀況要能全面的反映。

另外要對成本的管理機制和目標(biāo)管理進(jìn)一步的強化，最為基礎(chǔ)的就是要能夠制定出較為詳細(xì)的成本管理目標(biāo)，在項目實施前要能在目標(biāo)成本上進(jìn)行系統(tǒng)化的編制，并要對工程成本進(jìn)行目標(biāo)的分解，將職責(zé)的權(quán)限和崗位成本等加以明確。結(jié)合目標(biāo)的實際情況完成度來進(jìn)行獎懲。對一些有著先進(jìn)思想的管理手段要能充分的利用，將項目的管理采取動態(tài)式的方式進(jìn)行管理，并要及時將工程的所有指標(biāo)得到完整準(zhǔn)確的反映[5]。再者就是要能夠在成本控制的保障措施上進(jìn)行切實做好，異地房地產(chǎn)的項目進(jìn)行開發(fā)過程中，要和實際的情況相結(jié)合，主要就是制定內(nèi)部的成本管理制度，以及相關(guān)的激勵機制和監(jiān)督機制。將這些機制和成本控制得到有效結(jié)合，從而來對成本管理的工作進(jìn)行有效推動和促進(jìn)。

房地產(chǎn)工程項目的異地管理要從多方面進(jìn)行管理，系統(tǒng)化的體現(xiàn)出管理的程序化，在投資開發(fā)決策的階段要對項目實施可行性的研究，并要對當(dāng)?shù)氐挠绊懸蛩剡M(jìn)行詳細(xì)的分析，要能充分的對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境有一個相對深入的了解，并對工程的投資風(fēng)險加以準(zhǔn)確評估。而在進(jìn)行規(guī)范性的經(jīng)濟(jì)技術(shù)設(shè)計時最大化的將工程造價進(jìn)行降低，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的異地開發(fā)過程中要能對整個的設(shè)計都要積極的參與，這對經(jīng)濟(jì)和功能等各方面都能得到了解和考慮，從而保障了設(shè)計管理的質(zhì)量。

房地產(chǎn)的項目異地施工過程中要能夠?qū)M(jìn)度表進(jìn)行高效的編制，從而來確保工程項目和預(yù)期時間期限以及質(zhì)量等都能夠得到有效保證，還要在房地產(chǎn)商方面要能夠遵循相關(guān)的公平性原則，并及時的對其進(jìn)行處理[6]。還有就是在工程項目完工結(jié)算的階段，這是管理控制的末期階段，最為主要的就是要能夠?qū)Y(jié)算的審核程序進(jìn)行加強完善，從先后順序的排列上主要是監(jiān)理、工程部、設(shè)計部等。項目的成本控制還要 能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析總結(jié)，在數(shù)據(jù)考核工程項目的實際盈利基礎(chǔ)上來為企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，這對以后的測算工作將會起到很重要的理論依據(jù)。

3.結(jié)語

總而言之，在將來的房地產(chǎn)企業(yè)的異地項目管理上，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，其在促進(jìn)管理效率上將發(fā)揮很大的作用，通過工程管理信息系統(tǒng)來對企業(yè)的增長穩(wěn)定的保持，進(jìn)而來提升企業(yè)的應(yīng)變能力以及在市場上的綜合競爭能力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]鄭棟鵬.房地產(chǎn)行業(yè)項目成本控制研究——以青州市億豐時尚之都項目為例[J].濰坊工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2013，（05）.

[2]王舒悅.房地產(chǎn)項目成本控制的對策分析[J].黑龍江金融，2012，（08）.

[3]高揚.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)工程項目成本控制的問題與策略[J].湖北財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報，2013，（01）.

[4]李歡迪，毛喜玲.房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理淺析[J].科技致富向?qū)В?014，（27）.

[5]張媛媛，王銀生.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制[J].財會研究，2014，（15）.

[6]楊惠嵐.論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關(guān)系及對策[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014，（10）.

作者簡介：李毅（1983年4月出生），男，湖北省武漢市人，工作單位：中鐵四院房地產(chǎn)公司，職務(wù)：土建工程師，研究方向：房地產(chǎn)項目管理。2006年畢業(yè)于西南交通大學(xué)應(yīng)用力學(xué)與工程系，大學(xué)本科。